28.10.2016 Оптимизация в преддверии зимы: как не переплачивать за необходимое

Оптимизация в преддверии зимы: как не переплачивать за необходимое

Зима в России – явление суровое и, как принято считать, регулярно неожиданное. В то же время подготовка к холодам объектов недвижимости не допускает попустительств и отсрочек. Несмотря на распространенное мнение, что комплекс мероприятий реализуется впритык к началу холодного сезона, опытные управляющие компании, как правило, уже к апрелю имеют сформированный график мероприятий. Почему? Потому что только при таком раскладе есть возможность проверить работу всех систем и окончательно предусмотреть все нюансы к началу похолоданий. О том, как можно еще и сэкономить зимой, рассказывает Генеральный директор, партнер Zeppelin Андрей Кротков.

Заморозки – сложнейший период эксплуатации объектов недвижимости, перед началом которого в обязательном порядке должны быть проверены все инженерные системы здания торгового центра, так как в холодное время года нагрузка на оборудование возрастает в разы. Даже на то, которое, казалось бы, и вовсе не задействовано. Но об этом чуть позже.

До планового отключения подачи тепла, как правило, проводят ревизию, во время – промывку теплообменников. Все остальное – до начала отопительного сезона. Так как зима у нас всегда приходит неожиданно, большинство работ стараются закончить в начале лета, чтобы даже при возникновении каких-либо затруднений было время для их решения. Мы разрабатываем планы подготовки к отопительному периоду для объектов уже в апреле.

Гидравлические испытания (опрессовка) позволяют получить гарантии того, что система отопления в рабочем состоянии и сможет прослужить следующий отопительный сезон без аварий. Если их провести не удается или есть особые указания, ограничиваются пневматическим испытанием трубопровода на прочность. Также проводится балансировка или гидравлическая регулировка распределения теплоносителя в тепловых сетях, по отдельным стоякам и отопительным приборам системы отопления, проверка их на равномерность прогрева. Эти мероприятия позволяют в целом снизить теплопотребление всего здания.

Традиционно в первую очередь проверяются системы и оборудование, выход из строя которых может привести к прямому ущербу. Это котельные, тепловые сети, приточные вентиляционные установки, теплообменники, система отопления, которые должны исправно работать даже в условиях повышенной нагрузки. Обязательно должны быть промыты все трубопроводы, фильтры, теплообменники, восстановлена теплоизоляция, проверена работа автоматических систем безопасности.

С формальной точки зрения для собственника «зеленым коридором» в отопительный сезон становится получение акта (паспорта) допуска к отопительному сезону, которому предшествуют проверки оборудования и систем на соответствие Правилам технической эксплуатации тепловых энергоустановок и Правилам и нормы технической эксплуатации жилого фонда. Заключение о том, что объект прошел проверку такого соответствия, выдает инспектор от теплоснабжающей организации.

Однако профессиональные управляющие компании понимают, что для обеспечения комфортных условий пользователей недвижимости, ее эффективного использования в зимний период, экономии энергоресурсов и безаварийной эксплуатации помимо обязательных процедур и документов необходимо проведение множества дополнительных мероприятий.

Самое первое и самое главное правило экономии зимой – это «готовить сани» летом. И не только летом, а круглый год. Провести ревизию, составить графики эксплуатации и замены оборудования, строго контролировать состояние систем и отслеживать повреждения. Это позволит не дожидаться, пока «рванет» зимой от перегрузки изношенное оборудование, а заранее заложить в бюджет его своевременную замену. И провести работы заблаговременно, до подачи повышенных нагрузок. Своевременная и полная ревизия обеспечит не только безаварийную и бесперебойную работу объекта в ближайшие полгода, но и позволит сэкономить средства. Главное – знать, что проверять.

Хорошим дополнением к перечню обязательных процедур становится энергоаудит, анализ помещения с помощью тепловизоров. Если лет 10–20 назад эта процедура считалась «баловством богатых», то сейчас уже бессмысленно отрицать выгоду от бережного расходования самого дорогого зимнего ресурса – тепла.

Имея допуск СРО на проведение аудита, мы не понаслышке знаем о наиболее распространенных проблемах. Например, часто значительные потери тепла несут неудачные проектные решения по инженерным системам, недостатки, допущенные при строительстве, неэффективное утепление фасадов здания. И на все эти проблемы существуют современные решения, основанные на блокировке теплопотерь или связанные с утилизацией тепла. Один из примеров решений – монтаж системы вентиляции с рекуперацией тепла и рециркуляцией воздуха.

Все ключевые утечки тепла из здания помогает отследить аудит с помощью тепловизоров, но проводят его только в холодное время года. Однако процедура очень эффективна, позволяет выявить как незначительные, так и очень весомые утечки тепла, а значит, дает возможность сэкономить за счет прекращения обогрева улицы.

Не менее важна в ожидании зимы и подготовка конструктивных элементов здания и территории. До сих пор в памяти трагедия, произошедшая 25 января 2011 года в гипермаркете «О’Кей» Санкт-Петербурга. В здании под тяжестью снега обвалилась кровля на площади 500 кв. м. Что стало причиной – разбираться следствию. Основываясь на собственном опыте, могу сказать, что вероятнее всего, собственник не учел характеристики опорных конструкций крыши, либо предпочел сэкономить на частоте уборки снега и персонале, превысив таким образом максимально допустимую нагрузку на опоры. И тот, и другой вариант – примеры недопустимой оптимизации затрат в зимний период.

Если подводить некий итог, то нет «универсальной таблетки» оптимизации. Опытная управляющая компания способна предложить значительные перемены, которые иногда приводят к общей экономии по объекту до 20–30% эксплуатационного бюджета.

Например, распространенным мероприятией является изменение электрического тарифного плана. Главный принцип 2-х ставочного тарифа (оплата за заявленную мощность в месяц и потребленную электроэнергию) – если потребитель имеет равномерное потребление в сутки в районе заявленной мощности, то такой тариф выгоднее. В отдельных случаях при оплате потребленной электроэнергии нам удавалось сэкономить на выборе тарифа (одноставочный или двухставочный) до 20%. Однако потребителю следует помнить, что переход с тарифа на тариф производится ежегодно и осуществлять его целесообразно только глубоко проанализировав характер потребления в течение суток по характерным дням (периодам), пиковым и средним значениям потребляемой мощности и еще нескольким важным параметрам. Т.е. для принятия такого решения необходимо произвести специализированные расчеты, которые зачастую просто не под силу местному персоналу и требуется помощь профессиональной УК.

Есть и другие оригинальные решения по экономии ресурсов и на практике доказавшие свою эффективность. Среди них можно особенно отметить применение технологий плавления снега взамен его вывоза на полигоны и передачу «высокой стороны» в аренду энергосетевым компаниям.

Кейс

Проблема: Энергоаудит сетевого торгового комплекса площадью 68 тыс. кв. м, постройки 2011 года выявил, что при проектировании и строительстве были использованы устаревшие технологии. Проведенное специалистами комплексное энергетическое обследование зафиксировало большие потери тепла через элементы ограждающих конструкций, неэффективную работу системы рекуперации тепла на установках системы общеобменной вентиляции, плохую работу системы кондиционирования.
Решение: Для повышения энергоэффективности объекта, кроме устранения выявленных недостатков, заказчику были предложены дополнительные мероприятия по сокращению затрат:

использование тепла конденсационных контуров холодильных машин для приготовления горячей воды;
регулирование давления в этих контурах для поддержания температуры конденсации в зависимости от температуры окружающей среды;
регулирование производительности общеобменной вентиляции торгового зала от концентрации СО2;
использование для технологических нужд системы оборотного водоснабжения и т.д.

Результат: Внедрение перечисленного комплекса энергоэффективных мероприятий позволило заказчику на треть (!), сократить свои затраты на приобретение всех видов энергии. Срок же окупаемости понесенных расходов составил всего 18 месяцев.

Аналитики подсчитали, что по итогам описанного выше энергоаудита, а главное – строго следуя полученным рекомендациям, собственник сможет совокупно сократить расходы на энергоресурсы, в среднем, от 20% (для недавно построенных объектов с современным комплексом инженерного оборудования и с использованием современных строительных технологий) до 60% (на объектах, возведенных без использования энергосберегающих технологий).

Кейс по изменению тарифного плана:

Заявленная мощность в обоих БЦ = 800 кВт. Среднесуточное потребление:
В 1-м БЦ = 600 кВтч;
Во 2-м БЦ = 740 кВтч;

Расчет:
А) Одноставочный тариф:
стоимость эл.энергии за 1 кВтч = 3,57 руб/кВтч;
- Для 1-го БЦ потребление эл.энергии за сутки: 600 кВтч*24ч = 14 400 кВтч/сутки * 3,57 руб/кВтч = 51 408 руб.
- Для 2-го БЦ потребление эл.энергии за сутки: 740 кВтч*24ч = 17 760 кВтч/сутки * 3.57 руб/кВтч = 63 403 руб.

Б) Двухставочный тариф:
стоимость эл.энергии за 1 кВтч = 1,51 руб/кВтч;
стоимость мощности – 1 311 руб/кВт в месяц.
- Для 1-го БЦ: Оплата за мощность в месяц: 800 кВт*1 311 руб/кВт в месяц = 1 048 800 руб, в сутки = 34 960 руб.
Оплата за потребленную эл.энергию за сутки: 600 кВтч*24ч = 1 4400 кВтч/сутки*1,51 руб/кВтч = 21 744 руб.

Итого: 34 960 + 21 744 = 56 704 руб.

- Для 2-го БЦ: Оплата за мощность в месяц: 800 кВт*1 311 руб/кВт в месяц = 1 048 800 руб, в сутки = 34 960 руб. Оплата за потребленную эл.энергию: 740 кВтч*24ч = 1 7760 кВтч/сутки*1,51 руб/кВтч = 26 817 руб. Итого: 34 960 + 26 817 = 61 777 руб.

Вывод:
- Для 1-го БЦ одноставочный тариф выгоднее (платим 51 408 руб вместо 56 704 руб).
- Для 2-го БЦ выгоднее двухставочный тариф (платим 61 777 руб , вместо 63 403 руб).

Источник: Управление недвижимостью. Приложение к журналу CRE

← Вернуться назад