Факс +7 (495) 690-89-40
E-mail site.cnt@zeppelinpm.ru
Адрес 115035, Москва, Садовническая набережная, 17 карта

20.11.2014 Генеральный директор Zeppelin, Андрей Кротков принял участие в дискуссии о миграции арендаторов в связи с кризисом 2014 г

Генеральный директор Zeppelin, Андрей Кротков прокомментировал

  1. Переезд арендаторов из одного бизнес-центра в другой – во время кризиса 2008 года это приобрело массовый характер. Сейчас такие тенденции есть?
  2. Если да – то на сколько % должна быть ниже арендная плата, чтобы имело смысл переезжать? 

Для того чтобы принять решение о смене офиса воспользуйтесь правилом «тридцати процентов». Это значит, что ваши  расходы на переезд составят величину равную минимум 30% от существующей месячной арендной платы.

Мгновенно въехать в новые помещения не получится – там обязательно потребуется какой-либо косметический ремонт и создание (или конфигурирование «под себя» офисного пространства, локальной кабельной сети, а так же СКУД. Да и поддержание непрерывности бизнес-процессов потребует постепенного (поочерёдного) перевода подразделений компании. Поэтому на какое-то время арендная плата «задвоится», т.е. будет осуществляться по старому и новому адресам. Прежнюю мебель тоже не всегда получается разместить в новых помещениях или она просто не переживёт переезда, так что добавляйте расходы на обстановку и оргтехнику. Львиную долю закладывайте на транспортные услуги и такелажные работы. Причём обязательно помните поговорку, что скупой платит дважды, иначе перевозимое имущество будет испорчено или потеряно. В любом случае, внеплановой инвентаризации вам не избежать. Неизбежны и потери персонала – обязательно найдутся сотрудники, которым новый офис неудобен по географическому положению или из-за плохой транспортной доступности. Изменения в наружной, полиграфической и интернет-рекламе, вывесках и указателях,  уведомления клиентов и поставщиков  тоже влетят в копеечку. Добавьте сюда административно-юридические расходы по смене адреса, налоговой инспекции, ремонт в освобождённом офисе и т.д…

Если же новый офис - Shell&core, т.е. без отделки, то правило «тридцати процентов» не действует, т.к. в этом случае расходы на переезд увеличиваются в геометрической прогрессии.

  1. Если нет – то какие сегодня предпринимает собственник бизнес-центра меры, чтобы не терять арендаторов? Есть ли тенденция к оптимизации эксплуатационных затрат? На сколько % можно сократить издержки на управление БЦ?

Не зависимо от ситуации на рынке, владельцы недвижимости чрезвычайно заинтересованы в сохранении ядра своих арендаторов и не должны сидеть сложа руки, пока те самостоятельно справятся с падением сезонного спроса в своём бизнесе или ростом валютного курса. Современный объект недвижимости  можно сравнить с лодкой, в которой арендатор и арендодатель совместно выгребают против течения конкурентной борьбы, встречного ветра санкций и волн экономических неурядиц. Поэтому мудрые собственники офисной недвижимости также активно участвуют в поиске источников сокращения расходов, в том числе и тех, которые потом перевыставляют своим арендаторам. При этом нельзя забывать, что реализацию данных мер владельцам недвижимости целесообразно доверить профессионалам, т.е. всё тем же специализированным УК в сфере Facility Management.

УК  «Zeppelin» рекомендует собственникам БЦ подходить к оптимизации эксплуатационного бюджета разумно, по следующему принципу: административные расходы, стоимость услуг персонала, расходы на клининг и охрану и только в последнюю очередь - снижать расходы на техническую эксплуатацию.

Некоторые ошибочно полагают, что можно сэкономить, лишь сократив фонд оплаты труда, но, как правило, неизбежно сталкиваются с оттоком персонала. Целесообразнее же расходы на персонал сокращать путём перевода  части сотрудников, обслуживающих БЦ, на совмещения или неполный рабочий день, а некоторые виды регламентного обслуживания оборудования – на сетевые выезды по графику и аварийным заявкам. Хороший эффект так же приносит внедрение систем автоматической диагностики и диспетчеризации инженерных систем.

Сэкономить расходы по уборке можно, заменив маленькие контейнеры на большие и  применив  пресс-компакторы. Позволят существенно сократить эксплуатационные расходы современные технологии и передовые инженерные решения. Например, эффективной альтернативой механической чистке системы вентиляции является её прочистка сухим льдом. Так же, сегодня возможно проведение водоподготовки без использования химических препаратов, а с помощью акустической электромагнитной системы.

Оптимизация статей «услуги на аутсорсинге», «расходные материалы» и «ЗиП» заключается  в пересмотре условий сотрудничества с поставщиками ТМЦ или услуг. Необходимо не только минимизировать объемы их потребления, но и снизить закупочные цены за счёт привлечения других, более гибких поставщиков, предлагающих аналогичные по свойствам, но более дешевые варианты соответствующей продукции.

Тендеры, - своевременные и правильно организованные, еще один способ позволяющий получить выгодную цену на техническое обслуживание, а следовательно выбрать такого FM-оператора, который сможет экономить и гарантировать запрашиваемый уровень услуг по самой выгодной цене.

Один же из самых действенных способов снижения расходов на эксплуатацию БЦ – это ресурсосбережение и повышение энергоэффективности здания. Первым этапом в решении этой задачи является проведение энергоаудита (энергетического обследования). При помощи базового измерения энергопотребления каждого вида инженерного оборудования определяются наиболее рациональные подходы к  эффективному использованию ресурсов.

Данные исследований свидетельствуют, что значительная часть эксплуатационных расходов офисных центров приходится на содержание систем вентиляции, теплоснабжения и кондиционирования воздуха. Как известно, проектировщиков не волнуют затраты на эксплуатацию. Поэтому, для снижения объемов энергопотребления в уже построенных БЦ, УК и вынуждены реализовывать следующие решения:

  • Заменять раздвижные двери на входных группах револьверными (крутящимися), что надежно защитит от потери тепла и сквозняков, даже в момент прохода посетителей.
  • Регулировать внутреннее и наружное искусственное освещение фотоэлементами, с учётом фактической интенсивности  естественного, а так же датчиками движения.
  • Устанавливать приточно-вытяжное оборудование с рекуперацией, что снизит энергопотребление систем микроклимата.
  • Реализовывать технологию «вентиляции по запросу» с учетом показаний датчика углекислого газа: на протяжении дня количество посетителей офисного центра постоянно меняется, что приводит к существенным колебаниям содержания двуокиси углерода в воздухе. Использование датчиков СО2 существенно снижает энергопотребление систем вентиляции.
  • Заменять имеющиеся светильники на светодиодные источники света, которые не только потребляют меньше электроэнергии и мощности, но и выделяют значительно меньше тепла, что так же уменьшает расход электричества  на охлаждение воздуха в жаркие периоды.
  • Создавать тепловые завесы при помощи горячей воды, полученной от собственной котельной или из системы централизованного теплоснабжения.
  • Использовать при монтаже систем кондиционирования абсорбционные машины и холодонакопители с применением льда, который намораживается ночью — в период наиболее низкой стоимости электроэнергии.
  • Установливать тепловые насосы, отличающиеся эффективным использованием тепла природных ресурсов для охлаждения помещения летом и обогрева в зимний период.

И ещё одно существенное замечание, которое хотелось бы обязательно отметить – экономический эффект от перечисленных мер гарантированно будет весьма существенным и с лихвой покроет затраты арендаторов и владельцев торговой недвижимости на услуги привлечённых FM-консультантов.

Строительный еженедельник

^ Наверх