Факс +7 (495) 690-89-40
E-mail site.cnt@zeppelinpm.ru
Адрес 115035, Москва, Садовническая набережная, 17 карта

02.09.2016 Практика экологичного управления

Фото: Арендатор.ру
Максим Сергеев, технический директор компании Zeppelin.

Здания, имеющие «зеленые» сертификаты, в России давно не являются чем-то необычным: объекты закономерно переживают свой жизненный цикл, все больше зданий оказывается на самом продолжительном этапе своего существования – эксплуатации. Все чаще в тендерных заданиях и договорах встречается ссылка на обязательство выполнять все работы в соответствии с требованиями того или иного «зеленого» стандарта соответствующего уровня.

Коротко разберем этапы, на которых управляющие компании помогают с прохождением самой сертификации, и задачи, которые решаются в процессе последующей эксплуатации.

Нужно отметить, что все «зеленые» системы сертификации делают акцент на инновациях в области архитектурного планирования, новаторстве в инженерных решениях, экологичности и энергоэффективности самих объектов. При этом детальных требований или особенностей обслуживания официальная документация не содержит. По сути, на этапе эксплуатации от современной управляющей компании требуется качественно эксплуатировать энергоэффективное здание, контролировать применяемые при ремонтах материалы.

Однако, практика показывает, что УК должна подключаться гораздо раньше: максимальной эффективности можно достичь, работая со стадии подбора оборудования и сопровождения проектирования. Но российские реалии нас «опускают» в лучшем случае на период приемки инженерных систем. Правда, и это - уже достижение. Кроме того, есть тенденция обращения к разовым консультациям УК при формировании бренд-листа при непосредственном подборе оборудования.

Итак, плотная работа начинается со стадии предэксплуатации и приемки инженерных систем. В сертификации BREEAM International New Construction данной стадии уделяется пристальное внимание, и максимальные баллы можно получить лишь при участии специализированного подрядчика, для контроля ввода в эксплуатацию сложных систем. Таким подрядчиком может выступить управляющая компания, имеющая соответствующие компетенции. Также УК способна соблюсти требования стандарта по участию в сезонном вводе в эксплуатацию, консультированию, обследованиям. Опять же делается упор на системе автоматизации и диспетчеризации здания, к которой система сертификации предъявляет дополнительные требования при приемке.

Переходим к стадии эксплуатации объекта.

Как правило, первые месяцы после сдачи объекта в эксплуатацию связаны с частичным достроем, работе по гарантийным обязательствам и окончанием пуско-наладочных работ по критичной для «зеленых» сертификаций системе: автоматизации и диспетчеризации здания (BMS). Одним из важных параметров является интеллектуальное управление зданием.

Отсюда исходит первая особенность – повышенные требования к квалификации персонала УК в связи со сложностью данных систем.

Для достижения ранее задекларированных критериев необходима постоянная работа BMS (управление освещением, энергоэффективными решениями в климатических системах – рекуперация, рециркуляция по уровню CO2, и т.п.).

К сожалению, мы в своей практике наблюдали здания, оборудование всеми перечисленными системами, но без отлаженной системы BMS. Или здание, где невозможно было использовать рециркуляцию только потому, что из-за ошибок при проектировании и пуско-наладке в общественную зону попадали запахи парфюмерного магазина или фудкорта, и при включении системы рециркуляции они распространялись по торговому центру. То есть и на проекты, и на оборудование инвестором были затрачены средства, но сам подход к решению задачи не позволил довести все до логического завершения. Если бы к экспертизе проекта была привлечена УК – этого удалось бы избежать.

Вдвойне обидно за подобные проекты, ведь снижение стоимости владения зданием достигается, в том числе, и за счёт высокого качества современных средств управления, максимально эффективного контроля и подбора оптимальных режимов работы инженерных систем.

Причины таких ситуаций всем привычны: отсутствие преемственности при проектировании (стадия П, как правило, разрабатывается только для экспертизы, стадию РД готовят независимые проектанты), низкий уровень (а иногда и отсутствие) ГАПов и ГИПов, отсутствие консалтинга от управляющих компаний при проектировании и подборе оборудования, смена решений и оборудования на финальных стадиях проектирования, а часто и в начале строительства.

Вторая особенность - это новый уровень участия УК при пилотаже арендаторов. Ведь для получения части заветных баллов по тому же BREEAM International New Construction девелопер обещает включить особые условия по проектированию и требования к материалам в договоры аренды или официальные «зеленые» руководства для пользователей здания. Ключевой момент – юридическая сила данных документов. Контроль же за исполнением условий часто возлагается именно на УК. Технические условия, к которым все привыкли, дополняются новыми требованиями, особенностями, исполнение которых необходимо контролировать.

Все те же требования предъявляются к любым ремонтным работам, проходящим в здании. Уже сейчас в тендерных заданиях и договорах на управление встречаются ссылки на «зеленый» сертификат соответствующего уровня и обязательство УК контролировать соблюдение необходимых требований при оказании услуг на объекте.

Отдельно выделяются схемы сертификации, при которых итоговая оценка или даже сам сертификат выдается только после вторичного аудита. Как правило, это 10-12 месяцев после запуска объекта, в течение которых УК осуществляет контроль заявленных показателей (также предполагается тестирование систем в максимальных режимах и дополнительные наладочные работы), а комиссия оценивает соответствие заявленных и фактических данных, и только после анализа выдается финальный сертификат. Подобные варианты для нашей действительности сложно выполнимы: ввод в эксплуатацию объекта, в котором полностью закончены монтажные и наладочные работы, - скорее редчайшее исключение, чем правило.

Что касается прохождения сертификации для введенных в эксплуатацию зданий (например, по схеме BREEAM In-Use), то здесь часть критериев посвящена эффективной работе управляющей компании. В этом случае от УК потребуется выполнить большой объем работы и активно участвовать в процессе проведения сертификации.

Появление аккредитаций, связанных с текущей эксплуатацией, также показывает тренд на максимальное «озеленение». Уже сейчас есть обучающая программа LEED AP O+M (Эксплуатация + Ремонт и обслуживание), где курс описывает ремонт и обслуживание построенных зданий в разрезе устойчивого развития.

К сожалению, в России, несмотря на то, что уже ощущается поддержка государства (выпускаются соответствующие нормативные акты, готовятся законопроекты), получение «зеленых» сертификатов до сих пор воспринимается больше как PR-ход. Даже заниматься этим вопросом поручается преимущественно маркетологам. Девелоперы стремятся показать минимально возможный бал для получения сертификата, говоря простым языком – сымитировать исполнение квалификационных требований. Однако мы уверены, что в ближайшем будущем сама идеология устойчивого развития будет адекватно воспринята, уровень погружения участников рынка значительно повысится, а главное – сформируется спрос, т.е. покупатели или арендаторы недвижимости начнут отдавать предпочтение «зеленым» объектам. Только тогда здания будут соревноваться не по наличию/отсутствию какого-либо «зеленого» сертификата, а по их уровням. А там - не далеко и до регулярно обновляемого класса энергоэффективности объекта.

Арендатор.ру

^ Наверх