10.11.2014 Интервью с исполнительным директором Zeppelin, Сергеем Калитовым по теме «Как повысить стоимость объекта и привлечь арендаторов»

В условиях высокой конкуренции требования арендаторов к качеству объектов и уровню сервиса растут. Для собственников недвижимости на первый план выходят вопросы повышения рентабельности и эффективной эксплуатации. Проще всего добиться желаемого результата, воспользовавшись услугами профессиональной управляющей компании. О том, как именно может помочь такой партнер, мы поговорили с исполнительным директором УК Zeppelin Сергеем Калитовым.

 – Может ли объект функционировать в нынешних условиях без профессионального управления?

Для начала следует определить, что мы считаем нынешними условиями. Арендаторы становятся более и более требовательны, собственники недвижимости нацелены на предоставление высокого уровня сервиса, комфорта для арендаторов. Если собственники недвижимости заинтересованы в повышении её стоимости, полном использовании заложенных в системы здания функциональных способностей, то без профессиональной управляющей компании этого добиться довольно сложно. 

 – В чем преимущества работы с управляющей компанией?

У профессиональной управляющей компании уже отработаны технологии предоставления той или иной услуги, разработаны регламенты, есть носители этих технологий — профессиональный персонал. Собственники небольшого количества объектов не смогут себе позволить содержать специалистов высокого уровня по всем необходимым направлениям, т.к. хороший специалист стоит на рынке дорого. 

Также организация предоставления услуги без четко разработанных процедур будет проходить со сбоями, что обязательно скажется на качестве. Без профессиональной УК при невозможности привлечения высококлассных профессионалов, надлежащего качества конечного продукта добиться не удастся. Это как в производстве деталей. Чтобы изготовить деталь с размерами, выдержанными с допуском в 10 микрон, необходим станок, детали которого выполнены с точностью 1 микрон, т.к. механизм, который собран из этих деталей будет классом ниже, чем эти детали, за счет сопряжений, посадок и допусков в сборке. Такой станок – это и есть профессиональная управляющая компания с деталями в виде отточенных, отработанных на ряде объектов регламентов, с персоналом, который имеет опыт внедрения таких регламентов и опыт решения различных профильных задач на десятках объектов.

 – С качественными объектами все понятно. А как обстоят дела с объектами невысокого класса? Есть ли у них объективная потребность в таких услугах?

Даже если рассмотреть объекты невысокого класса, которые собственник по тем или иным причинам не развивает и старается максимально снизить по ним затраты, соглашаясь с невысоким качеством предоставления услуги арендаторам, профессиональной УК есть что предложить. 

У нас есть возможность предложить собственнику организацию работ с привлечением распределённого ресурса. Компания Zeppelin располагает, например, мобильной сервисной службой, силами которой возможно проведение работ по техническому обслуживанию инженерных систем объекта. При этом наш заказчик не тратит средства на содержание постоянного персонала на объекте для решения ряда задач. При этом он соглашается с тем, что оперативность реагирования на возникающие задачи снижается, но компетенция задействованных при этом специалистов остаётся высокого уровня. 

В качестве альтернативы собственник может, например, содержать собственный штат сотрудников с низкой квалификацией, эффективность работы которых будет ниже за счет нетехнологичности проводимых работ, ошибок при решении задач. Это, в конечном итоге, приводит к деградации объекта, поэтапному выходу из строя инженерных систем, снижению уровня комфорта для пользователей недвижимости. Так что, в любом случае, преимущества УК очевидны и всё большее количество собственников коммерческой недвижимости с этим соглашаются.

 – Какой комплекс услуг предоставляется в рамках профессионального управления? Насколько может отличаться такой перечень, и от каких факторов он зависит?

Перечень услуг профессиональной УК, связанный с управлением недвижимостью, практически не ограничен. Это могут быть как наиболее часто запрашиваемые виды услуг, так и уникальные, востребованные на единичных объектах.

Наиболее часто запрашиваемые услуги:

- техническая эксплуатация,

- клининг, 

- охрана,

- служба ресепшн,

- выполнение ремонтно-строительных работ, 

- консультационные услуги.

Реже востребованы такие услуги, как:

- администрирование арендных отношений,

- организация службы парковки,

- конференц-сервис,

- экологическое сопровождение,

- организация питания сотрудников,

- шаттл-бас

- консъерж-сервис

Перечень можно продолжить, на нашем сайте можно увидеть более солидный список предоставляемых услуг, и это не предел, мы не ограничены указанным, мы лишь выделили основное. Каждый объект индивидуален и перечень предоставляемых услуг формируется соответственно.

Мы ориентированы на предоставление максимального удобства для заказчика, мы «служба одного окна»  для решения всех задач, возникающих при владении объектом недвижимости. Кроме решения возникающих задач компания Zeppelin предлагает и дополнительные возможности, улучшения, о которых заказчик не думал ранее, а у нас уже есть опыт реализации подобного.

 – Можете привести пример такого решения из практики компании?

Из последних примеров: собственник недвижимости хотел разместить рекламные вывески. Необходимо было разработать макет, получить разрешения и согласования в государственных структурах, изготовить и установить. Обычно вопрос рекламы собственник оставляет за собой. После получения отказа от десятка специализированных рекламных организаций к нам обратились с вопросом, сможем ли мы помочь. Мы нашли решение. Кроме того, заказчик был крайне удивлен стоимостью, т.к. по собственному предварительному анализу рассчитывал на более серьёзные затраты.

 – По каким критериям собственник выбирает управляющую компанию? На что бы вы порекомендовали обращать внимание?

Основные критерии, кроме ценового фактора, это, пожалуй, опыт, рекомендации. Имея даже хороший портфель объектов в своём активе, вряд ли управляющая компания сможет заключить новый договор без демонстрации «натуры». 

Из опыта можно сказать, что в каждом конкурсе заказчик на определенном этапе просит организовать для него осмотр действующих объектов компании. Его интересует, как выглядит объект, находящийся в управлении УК, какого уровня персонал там работает, какими регламентами руководствуется, как организовано взаимодействие с заказчиком, арендаторами. Часто заказчики запрашивают информацию о специалистах по различным направлениям, занятых в УК, в центральном аппарате компании, желают пообщаться непосредственно с ними, чтобы убедиться в уровне их компетенции и возможностях УК при дальнейшей совместной работе.

 – Какие новые инструменты или инновационные технологии вы используете в своей работе в процессе управления объектами? Какие возможности они предоставляют вам и девелоперу?

Одной из таких технологий, применяемых нашей компанией, можно назвать уникальную систему работы с заявками собственника или арендаторов. Это специально разработанный для компании Zeppelin продукт, позволяющий оперативно принимать заявки, учитывать их выполнение и давать обратную связь заявителю. При этом в любой момент можно сформировать необходимые отчеты. Это действительно очень удобно и нам, и арендаторам, и собственникам недвижимости. 

Например, мы более года назад заключили договор с компанией Siemens на эксплуатацию зданий в Москве. Ранее на объектах работала другая крупная УК. В момент конкурса у заказчика не было чёткого понимания, какое количество заявок выдается пользователями объектов и обрабатывается УК. Точнее, оно не соответствовало истине. С нашим приходом мы сразу смогли продемонстрировать эти объёмы, что позволило совместно с заказчиком выработать политику взаимодействия в данном вопросе, а мы, в свою очередь, смогли быстро скорректировать привлекаемые для этой задачи ресурсы.

Также мы сейчас начали предлагать нашим заказчикам новое решение, связанное с возможностью сократить их затраты в части эксплуатации отельных инженерных систем.

Мы работаем над автоматизацией системы мониторинга в эксплуатации. Подобной технологией на сегодняшний день ни одна УК ещё не обладает, надеемся, это станет нашим ноу-хау. 

 – Приходилось ли вам заниматься сложными проектами? В чем были проблемы, и удалось ли с ними справиться?

Я бы сказал, что простых проектов не бывает. Всегда есть какие-то особенности, нюансы, требующие особых решений. Иногда проект кажется сложным, но разобрав проблему на составляющие, нашей команде обычно удаётся найти верное решение, позволяющее ее устранить.

Источник: Zdanie.info

← Вернуться назад