01.02.2018 Управляющие с компанией

Усиление роли государства на рынке коммерческой недвижимости продолжит диктовать новые правила игры в сегменте управляющих компаний и оказывать на него все большее влияние. При этом сами УК в наступившем году окончательно закрепят за собой статус самого гибкого, технологичного и инновационного сегмента.

«По итогам 2017 года мы отметили обострение конкуренции среди УК, - соглашается Андрей Кротков, генеральный директор и партнер Zeppelin. - Причем как в рядах лидеров отрасли, так и среди новичков, недавно переключившихся на аутсорсинговое FM-обслуживание от in-house, девелопмента или смежных областей. Однако, если и в начале года вновь выходящие на наш рынок неспециализированные компании заметно осложняли борьбу за контракты, то уже к IV кварталу стала очевидной тенденция отказа от услуг новичков и возобновления тендеров. В то же время есть целый сегмент заказчиков, которые не нуждаются в столь профессиональном подходе к эксплуатации, и они станут клиентами для вытесненных с качественного FM - рынка компаний».

В свою очередь, более требовательные заказчики будут переоценивать отношения с существующими УК и тестировать альтернативных поставщиков услуг, полагает Семен Юрченко, партнер, руководитель отдела управления недвижимостью Cushman & Wakefield. Кроме того, в связи с усилением контроля органами государственной власти за деятельностью УК (например, в сфере ЖКХ) будут в целом ужесточены требования к УК, к их соответствию нормативным документам, принятым стандартам. В итоге на рынке останутся те, кто сможет подтвердить документально свою «профпригодность». При этом персонал, независимо от должности и выполняемых работ, должен будет отвечать требованиям трудового и миграционного законодательства РФ. Ключевой фактор - борьба за качество сервиса при неизменном уровне затрат.

Конкуренция среди лидеров отрасли была и останется очень жесткой, соглашаются в Zeppelin: помимо того, что отечественные УК продолжат «соревнование» с зарубежными представительствами и франшизами международных FM-корпораций, они повсеместно будут вынуждены значительно уступать в цене за счет собственной прибыли. Отсюда обострение необходимости выхода в новые ниши. «На сегодня уже наметилась тенденция расширения компетенций УК за счет услуг управления в жилье, - поясняет Андрей Кротков. - Освоение сегмента, совершенствование бизнес-процессов но управлению многоквартирными домами и апартаментами будет длиться еще несколько лет».

Андрей Кузнецов, генеральный директор компании «Маторин», поддерживает: переход на профессиональный аутсорсинг становится новым трендом. «В сегменте госзакупок услуг управления будут проводился более прозрачные конкурсы, неизбежно увеличение некоррупционных сделок (пока незначительное, но все же),-прогнозирует г-н Кузнецов.- Начинает набирать обороты и смежный рынок отечественных IT-решений для управления недвижимостью, и уже на 2018 году в этой сфере будут интересные события. Существенное сокращение возможностей налоговых оптимизаций в 2017 году, продолжится и в 2018 году. Как следствие - уход части мелких операторов».

УК В один клик

«В 2018 году в Москве будет выведено на рынок несколько качественных и знаковых проектов коммерческой недвижимости, а именно ТРЦ «Саларис», МФК «Каширская Плаза», БЦ «Парк Хуамин»,- делится Александр Устинов, заместитель генерального директора по развитию RD Management. - Это приведет к органическому увеличению рынка УК, однако не снизит конкуренцию на рынке профессиональных УК. Мы прогнозируем постепенное восстановление и рост стоимости услуг профессиональных УК в 2018 год в связи со следующими факторами: демпинговые стратегии показали свою неэффективность, часть собственников, попробовав оптимизацию, возвращаются к рыночной стоимости услуг; наблюдается положительная динамика роста ставок аренды и эксплуатационных расходов; на рынке появилась отраслевая ассоциация, которая придерживается политики честной конкуренции и политики противодействия уклонению от уплаты налогов».

Виктор Козин, вице-президент NАI Весаr, соглашается: в 2018 год УК будут внимательнее относиться к выборе подрядчиков, основываясь не на одном только ценовом критерии. «Риски, которые возникают при выборе непрофессиональных компаний, становятся слишком высоки, - поясняет г-н Козин. - В большинстве случаев они не могут отвечать за результаты своей работы, а управляющим приходится только догадываться, будет ли конечный результат соответствовать их ожиданиям». Кроме того, продолжится переход собственников от концепции необдуманной экономии к анализу последствий.

Учитывая, что в FM-сегменте конкуренция складывается не только исходя из ценового критерия, но и на основании так называемой инновационности компаний, это дает основание полагать, что сторонние УК, обладающие большими ресурсами, как с точки зрения финансов, так и опыта внедрения подобных решений, будут более клиентоориентированными, мобильными в управлении, а значит, и высококонкурентными, нежели in-house-компании, делятся в NAI Весаг. «Сейчас клиенты хотят заказывать услуги УК ровно так же, как они заказывают пиццу - в один клик,- считает Виктор Козин. - Заказ услуги должен сопровождаться удобством и комфортом сервисов. Цена перестанет быть основным фактором в принятии решения в пользу того или иного подрядчика, она выровнена. На первое место выходит качество сервиса, прозрачность и открытость бизнеса в отношениях с заказчиком».

БИТВА ЗА ОБЪЕКТ

Впрочем, высокая конкуренция и сложное финансовое положение заказчиков все же продолжат заставлять УК соглашаться на минимальную стоимость контрактов, что могут позволить себе только крупные игроки рынка, сообщает Андрей Кротков. «Дальнейшее снижение возможно только в ущерб качеству или за счет налоговых и миграционных нарушений, а это уже угроза репутации и всему бизнесу, - вздыхает эксперт. - В значительной степени выбран резерв УК на работу с минимальной или нулевой прибылью, и рано или поздно компании будут вынуждены повышать ставки или отказываться от контрактов. В 2018 году мы совместно с Национальной Ассоциацией Фасилити Операторов (НАФО) сосредоточимся на приведении ценообразования в FM-отрасли в строгое соответствие с требованиями налогового, трудового и миграционного законодательства».

Оздоровление facility- рынка будет подразумевать увеличение ставок для УК, занимающихся в том числе эксплуатацией и клинингом, поддерживает Виктор Козин. Однако на динамику спроса и предложения будет очень сильно влиять финансовое положение собственников, а также политическая и законодательная ситуации, ставки и состояние национального резерва.

КРУПНАЯ РЫБА

По словам Александра Устинова, появление новых крупных игроков в 2018 году не предвидится еще и потому, что в отрасли уже сформировались серьезные барьеры входа для «новичков». В свою очередь, сегмент УК, предоставляющих услуги комплексного управления па рынке коммерческой недвижимости, будет развиваться в заданном несколько лет назад направлении, - полагает Анна Никандрова, партнер Colliers International в России. - На рынке девелопмента фактически нет новых игроков, существующие имеют свою линию поведения, выбирая либо внешних партнеров, либо создавая внутреннюю УК. Одним из направлений, открывающих возможности развития портфеля, являются инвесторы, которые приобретают непрофильные активы. Так, в прошедшем году были единичные сделки, когда профессиональный игрок из одного сегмента приобрел активы другого профиля. Безусловно, на начальном этапе такие компании будут привлекать внешнюю профессиональную компанию. Если говорить о торговой недвижимости, то внешние УК будут привлекаться прежде всего в случае необходимости глобального обновления текущих проектов, а именно для разработки новой стратегии и ее реализации. В сегменте внешних УК, предоставляющих комплексные услуги, существует немного игроков, и их портфели ежегодно меняются - приходят новые или заканчивается работа с существующими. На мой взгляд, в 2018 году не произойдет критических изменений в составе игроков на рынке внешнего управления. Скорее всего, мы будем наблюдать перераспределение долей рынка между существующими компаниями».

С учетом того, что в 2017 году в России было введено в эксплуатацию 28 ТЦ, а в 2018 году ожидается снижение даже таких минимальных показателей, ритейлеры, сохраняющие планы по открытию новых магазинов, будут вынуждены менять стратегию развития. «У девелоперов, владеющих объектами с хорошим расположением, но устаревших концептуально, появляется прекрасная возможность при помощи реконцепции создать продукт, востребованный современным ритейлом,- поясняет Анна Никандрова.- Таким образом, в 2018 году мы предполагаем увеличение количества запросов на услуги по реконцепции. Мы внимательно наблюдаем за изменениями во всем мире, и становится очевидно, что именно инновации в маркетинге сейчас являются чрезвычайно важными для успешности торгового проекта. Со своей стороны, мы очень много сил вкладываем в изучение новых тенденций в маркетинге, психологии, дизайне и других смежных областях, чтобы максимально полно понимать проблемы наших заказчиков и находить иногда не совсем стандартные решения».

«Кроме того, в настоящее время стало популярным приобретение апартаментов, особенно у молодых семей, - отмечает Семен Юрченко.- Но после покупки недвижимости собственники апартаментов начинают получать от УК счета на оплату коммунальных и эксплуатационных расходов с весьма существенными суммами, по сравнению с аналогичными статьями расходов для квартир. В этом году Минстроем РФ разрабаты-вается законопроект о регулировании правового статуса апартаментов. Планируется, что само понятие "апартаменты" будет внесено в ЖК РФ. Надеюсь, что после принятия такого законопроекта будут пересмотрены в сторону уменьшения ставка по коммунальным и эксплуатационным расходам владельцев апартаментов».
Кроме того, собеседники СКЕ ожидают, что в 2018 году установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости «будет наконец-то соответствовать реальной рыночной стоимости», что приведет к уменьшению налоговой нагрузки собственников, уменьшению арендных ставок и заполнению пустующих помещений платежеспособными арендаторами. Такая ситуация позволит компаниям пересмотреть эксплуатационные бюджеты в сторону увеличения, особенно в стать» «вознаграждение УК».

Источник: CRE

← Вернуться назад