Телефон +7 (495)900-10-90
E-mail site.cnt@zeppelinpm.ru
Адрес 115035, Москва,
Садовническая улица, д. 41, стр. 2 карта

28.10.2021 Максим Сергеев: Здание в заботливых руках

Предэксплуатация объекта: особенности, сложности, сроки, примеры

Максим СергеевОтдельная услуга предэксплуатации появилась недавно как ответ на потребность рынка сопровождать ввод в эксплуатацию, и представляет собой консалтинговую услугу. Финальный этап строительства самый динамичный, так как заканчивается монтаж инженерных систем, проводятся пусконаладочные работы и ведется передача объекта. В это время заказчику для защиты своих интересов необходим дополнительный сторонний взгляд и поддержка специалистов. Лучший вариант в этой ситуации — профессиональная управляющая компания, оказывающая подобную услугу и имеющая в своем штате высококлассных профессионалов. Подробнее об этом «Стройгазете» рассказал Максим Сергеев, технический директор управляющей компании Zeppelin.

Что включает в себя предэксплуатация?

Данный период выгоден для заказчика, так как строители еще находятся на площадке и завершают работы, соответственно, они могут устранить все выявленные нарушения, которые на более поздней стадии потребуют на порядок больше ресурсов для устранения. Управляющая компания, рассчитывая на последующий контракт, детально проверяет качество работ и документацию. Сегодня набор функций состоит из нескольких разделов:

Аудит рабочей документации, сверка с исполнительными проектами

Контроль производства строительно-монтажных работ с выдачей дефектных ведомостей, которые описывают отклонения от проектных решений или нормативных документов, применение низкокачественных материалов или нарушения технологии. Кроме этого, эксперты выявляют оборудование, которое будет сложно эксплуатировать в будущем. После чего контролируется устранение замечаний.

Приемка в эксплуатацию и участие в пусконаладочных работах. На этом этапе специалисты корректируют и утверждают программы испытаний, проводят сами работы. Это необходимо для ухода от формального подхода и проведения испытаний в полном объеме. В случае выявления несоответствий, информация заносится в дефектные акты. После устранения замечаний, испытания повторяются.

В случае успешных локальных испытаний для некоторых систем, в частности противопожарных, проводятся комплексные испытания. По результатам проверок оформляются акты ввода в эксплуатацию систем, а оборудование передается собственнику и эксплуатирующей компании.

Кроме перечисленных работ нередко специалисты управляющей компании оказывают дополнительные услуги. Например, разрабатывают отсутствующую документацию, организовывают подписания договоров с поставщиками коммунальных услуг, подготавливают пакет эксплуатационной документации, включающий в себя перечень оборудования, графики ППР, технологические и маршрутные карты, а также списки ЗИП и документацию для объекта (правила поведения, правила производства работ в здании и др.). Кроме этого, специалисты составляют реестр гарантийных обязательств.

Зачем это нужно застройщику?

Результаты подобных услуг при последующей эксплуатации позволяют поднять качество законченного объекта на новый уровень, поэтому предэксплуатация стремительно набирает популярность. Но следует ориентироваться на компании, которые не только оказывают данную услугу, но и готовы в будущем остаться работать на объекте, подтверждая контрактом свою ответственность за проведенные работы.

Мировые экологические стандарты (LEED, BREEAM) уже содержат обязательную отсылку к понятию commissioning, которое включает в себя в том числе работы по предэксплуатации, выполняемые внешней компанией. При этом стандарт предполагает участие и на более ранних стадиях (проектирование, строительство), указывая на важность этих работ и добавляя баллы таким проектам.

Важность привлечения эксплуатирующей компании на более ранних стадиях все больше понимается и нашими заказчиками, поэтому мы уже получаем контракты на аудит рабочей документации и сопровождение в процессе строительства объекта. Стоимость, затрачиваемая на данный консалтинг, по сравнению с масштабами ошибок, которые могут быть допущены, крайне низкая, а эффективность таких работ очень высокая, что подтверждает количество обращений от девелоперов.

Мы предполагаем, что в будущем на рынке недвижимости будет востребован полноценный цикл взаимодействия с эксплуатацией, так как сроки проектирования и строительства очень малы по сравнению с периодом эксплуатации объекта.

Источник: Строительная газета

^ Наверх