Телефон +7 (495)900-10-90
E-mail site.cnt@zeppelinpm.ru
Адрес 115035, Москва,
Садовническая улица, д. 41, стр. 2 карта

29.05.2020 Сергей Калитов: Восстановление будет резким, но не полным

s.a._kalitov_ispolnitelniy_direktor_zeppelin.jpg Рынок facility management (управление объектами – Ред.), как правило, дублирует рынок аренды, но с небольшой задержкой. Понятно, что с марта началось постепенное сжимание рынка. И, чем дольше продлится самоизоляция, тем сильнее он будет сжиматься. Как только карантин отменят, запустится восстановление, сначала оно будет резким, но не полным. Это связано с тем, что на большинстве объектов начнут с минимального количества услуг из-за отсутствия средств и опасности нанесения урона недвижимости, которая не эксплуатировалась. Потом же продолжится постепенный рост, пропорциональный восстановлению бизнеса.

Рынок клиентов

Рынок коммерческой недвижимости пошатнулся. Даже самые сильные на первый взгляд игроки сейчас находятся в сложной ситуации. И те, у кого было много финансовых обязательств или финансовый результат зависел от ежедневной выручки, пострадали больше остальных. Например, девелопер, владеющий несколькими ТРЦ, которые он построил на кредитные средства, сейчас в очень уязвимом положении, так как арендаторы торговых центров, не считая продуктовых, фактически лишены возможности вести основную деятельность. Часть из них разорятся и не смогут заплатить арендодателю, другая часть — сделает это с отсрочкой или в меньшем объеме, а владельцу все равно нужно отдавать деньги банку, как и раньше.

Среди наших клиентов нет торговых или бизнес центров, которые закрылись бы полностью, что для нас, конечно же, хорошо. Хотя в этот период сумма контрактов уменьшилась больше, чем на половину. В ТЦ обычно есть сетевой продуктовый магазин, который продолжает работу в условиях карантина, также аптеки и услуги по предоставлению связи, благодаря которым торговый центр продолжает функционировать. Например, ТРЦ «Океания» и ТРЦ «Галерея Новосибирск» работают подобном режиме. В бизнес-центрах такого серьёзного снижения не произошло, потому как полного запрета для работы арендаторов не было. Но все же от суммы контрактов мы потеряли примерно от 10 до 35%, в зависимости от того, какими услугами пришлось пожертвовать. Потери случились и в сегменте объектов классов А и В, до 20 м2 и свыше 100 тысяч м2. К сожалению, есть полностью расторгнутые контракты с арендаторами торговых и бизнес-центров.

Есть клиенты, которые, по нашим предположениям, не смогут продолжить работу после кризиса. Например, мы долгое время сотрудничали с сетью детских кафе и до ограничительных мер могли урегулировать вопросы, связанные с задолженностями по нашим услугам. Но после закрытия всех точек, шансы выжить у подобных организаций невысоки.

Также уязвимыми в данной ситуации оказались коворкинги. Из-за гибких условий договоров аренды, которые можно изменить в течение месяца, большинство коворкингов в этот период лишились арендаторов и выручки. Со многими мы, к сожалению, прекратили работу, а по действующим контрактам выручка суммарно снизилась больше, чем на половину. Однако, те владельцы, которым удастся выжить в период ограничений, имеют все шансы не только быстро вернуть объемы, но и серьезно вырасти, так как арендаторы, вынужденные из-за ущерба бизнесу пересмотреть свои требования к арендуемым помещениям, захотят воспользоваться предложениями коворкингов с их комфортными условиями.

Карантинные цены

Платежеспособность подавляющего большинства заказчиков управляющих компаний снизилась. Поэтому в период эпидемии УК также снизили стоимость договоров со многими клиентами. Другая проблема – рост цен на импортное оборудование и материалы. Если в договоре с заказчиком предусмотрена поставка импортной комплектации, то цены на нее индексируются с учётом изменения курсов валют. Сроки доставки сейчас тоже увеличиваются, поэтому в таких случаях мы обсуждаем с заказчиком изменения договоренностей.

Если же смотреть на динамику цен на материалы и оборудование, необходимые для ежедневной работы УК, то можно отметить, что стоимость на отделочные покрытия, сантехнику, кондиционирование и электрику выросли до 20% за последние два месяца. Это связано с тем, что примерно 80% товаров на рынке РФ имеют импортную составляющую. Также из-за закрытия рынков производителей (Китай, Европа и др.) товары, пользующиеся большим спросом стали продаваться с огромной накруткой в цене. Например, стоимость средств индивидуальной защиты, масок и бесконтактных термометров выросла в 50 и в 8 раз соответственно.

Стоимость оргтехники также резко выросла после обрушения рубля. Однако к середине апреля она снова вернулась на первоначальный уровень. Это можно объяснить тем, что после ухода покупателей на карантин, на складах остался большой запас товара, который необходимо распродать.

В условиях кризиса все, кто от него не выигрывает, вынуждены искать возможность сокращения расходов. Наши заказчики также урезали свои бюджеты, поэтому часть запланированных работ по ремонтам и модернизациям отложена. Например, один из девелоперов на встрече по обсуждению изменения контракта начал с того, что сообщил о снижении зарплаты всем сотрудникам своей компании на 40%.

Популярность разных услуг

В основном наши клиенты сейчас отказываются от части услуг, без которых объект может просуществовать несколько месяцев без ущерба. Если объект или его часть закрывается для доступа персонала и посетителей, то прекращаются услуги по уборке помещений и сокращается объём услуг по уборке территории. Также откладываются запланированные, но не начатые ремонтные работы неаварийного характера.

После снятия ограничительных мер, когда объекты недвижимости откроются для посетителей, необходимо будет восстановить эти услуги. Летом нужно в короткий срок расконсервировать системы кондиционирования, если сейчас это сделать невозможно. А также подготовить объекты к зиме и постараться завершить все работы к августу, как и раньше.

Многие заказчики обращаются к нам с просьбой закупить для их персонала запас средств индивидуальной защиты и антисептиков для объектов. Кроме этого, востребована услуга по дезинфекции помещений. Одни владельцы заказывают ее в качестве разовой санитарной обработки, а другим мы организовали подобные работы на регулярной основе несколько раз в неделю.

План Б

Как только стало понятно, что закрытие всех общественных мест и офисов неизбежно, мы внутри компании разработали план антикризисного реагирования и постарались подготовиться к разным этапам ограничений: от краткосрочного ограничения в передвижении до введения чрезвычайного положения в стране. Мы создали оперативный штаб с участием руководителей департаментов компании для оперативного решения острых вопросов, обеспечили всем офисным сотрудникам возможность удаленного доступа к «рабочему столу» и наладили видеосвязь.

Предполагая, что возникнут проблемы с поставками необходимых материалов, мы закупили необходимые средства с запасом на два месяца вперёд для всех объектов компании. А также разработали алгоритм работы с заказчиком при запросе на уменьшение стоимости услуг, чтобы управляющий персонал понимал, кто и что в такой ситуации предпринимает, и смог оперативно подготовить решения. Конечно, нам пришлось заранее прорабатывать варианты снижения затрат на центральный офис. Мы скорректировали мотивационные программы для части управленческого персонала и график отпусков, приостановили подбор на открытые вакансии и перераспределили сотрудников между объектами, где это было возможно. Часть персонала пришлось временно отправить в отпуск. В целом, мы постарались максимально сохранить коллектив компании с надеждой, что после завершения периода ограничений мы сможем быстро восстановить и увеличить объём предоставляемых услуг, чтобы весь персонал вернулся к полноценной работе.

Бюджет компании тоже пришлось сократить. Накладные расходы, предназначенные на содержание центрального офиса, инвестирование в технологии и на инфраструктуру, компенсировались из договоров с нашими заказчиками. Естественно, если выручка сократилась, то и накладные расходы уменьшились. На сегодняшний день нам пришлось сократить затраты центрального офиса на 20%. Конечно, мы стараемся не останавливать развитие тех технологий, которые позволят в дальнейшем повысить эффективность работы сотрудников и компании в целом.

Прогнозы

Кризисы предыдущих лет обеспечили оптимизацию работы УК на объектах и до начала нового кризиса раздутых бюджетов уже не было. После снятия ограничительных мер должно произойти навёрстывание выполнения бюджетов капитальных затрат. Реконструкции и модернизации будут востребованы не в первую очередь, но без них никак не обойтись.

Если закон о возможном отказе от договоров аренды существенно перевесит условия против арендодателя, то у банков могут появиться непрофильные активы в большом количестве, а именно недвижимость, которую они получат в счет неуплаты кредита.

И среди большого количества плохих новостей есть и несколько хороших. Даже в период кризиса к нам приходят новые клиенты, среди которых есть популярные сети коворкингов. Наша компания уже приступила к работе над новыми объектами.

Мы уже пережили несколько кризисов, поэтому, как и в прошлый раз, нужно сохранять спокойствие, чтобы с холодной головой продумать и выполнить все необходимые действия, позволяющие оперативно перестроиться и максимально сохранить работоспособность компании. Да, ситуация нас всех заставила адаптироваться и действовать решительно, но таким образом мы нарабатываем дополнительный опыт, который точно будет не лишним.

Источник: Marketmedia

^ Наверх
Подписывайтесь на канал Управляющей компании Zeppelin в Telegram!