26.10.2022 Андрей Кротков дал оценку переменам на рынке управления недвижимостью

С конца сентября рынок управления коммерческой недвижимостью переживает волну очередных требований «оптимизаций всего», постановки тендеров на паузу, дефицита ключевых и линейных специалистов, «расходников», оборудования и программного обеспечения.

Изменения начались еще с начала 2022 года на фоне введенных санкций, которые привели к нарушению логистических цепочек поставок товаров, росту стоимости, приостановке деятельности и уходу отдельных операторов — как в PM, так и в FM (имеется в виду уход международных сервисных компаний. — Ред.), вспоминает Анна Никандрова, партнер Nikoliers. Ситуация же последних трех месяцев вынуждает кардинально перестраивать многие устоявшиеся алгоритмы работы.

Однако до событий конца сентября можно было сказать, что произошла очередная адаптация к новым ограничениям и рынок пришел в относительно устойчивое состояние: это прослеживалось по бизнес-активности, показателям объектов и планам развития клиентов, указывает Михаил Сафонов, директор по развитию Property Management и Retail Knight Frank PM. Но теперь горизонт планирования сократился до одного дня, добавляет Роман Бойко, генеральный директор Urbitec FM. «Давать какие-либо прогнозы затруднительно, ситуация меняется даже не каждый день, а чаще, — поясняет он.— Но, как бы ни развивались события, управляющие компании продолжают работать много и круглосуточно. Мы все постоянно держим руку на пульсе и сейчас находимся в поиске и замене поставщиков по ряду направлений, используем отечественные аналоги материалов и оборудования и продолжаем оказывать качественное и оперативное обслуживание объектов наших клиентов».

Большая перемена

Ключевых изменений для сегмента три, считает Павел Люлин, вице-президент СТЦ. «Первое — частичная мобилизация, рандомно вымывающая ключевых сотрудников УК,— перечисляет он. — Затем — уход иностранных заказчиков, многие из которых придерживались принципа передачи непрофильных функций в управлении и составляли ядро портфеля ряда управляющих компаний. И, наконец, снижение бюджетов в коммерческой недвижимости (в первую очередь, в торговой и офисной). Пока на рынке управления сохраняется баланс, но вероятен исход международных управляющих компаний, которые покинут Россию вслед за своими ключевыми заказчиками, тоже иностранными». Еще в прошлом году из страны ушла датская ISS, в этом году рынок покинул финский Caverion, продав бизнес российскому собственнику — остается вообще не так много иностранных операторов, кто продолжает работу в России. О новых управляющих компаниях же пока вообще не слышно, по крайней мере, в сегменте коммерческой недвижимости, отмечает Павел Люлин: рынок услуг по эксплуатации (FM) и коммерческому управлению (PM) продолжает сжиматься, и даже действующим игрокам на нем уже сейчас тесно.

«С другой стороны, в какой-то момент наступит равновесие, когда спрос на аутсорс-управление превысит предложение, и этот момент уже близок, — резюмирует эксперт. — Тогда оставшиеся компании смогут работать комфортно». «Ключевым событием для сегмента действительно стал исход международных компаний с российского рынка, включая крупнейших игроков — профессиональных УК так называемой «большой пятерки»,— соглашается Андрей Андреев, партнер, руководитель департамента управления и эксплуатации коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP). — Конечно, команды остались, в некоторых случаях — в сокращенном составе, но с экспертизой, базой знаний, технологиями. Локализация бизнеса и компаний не даст существенных изменений в качестве работы этих УК в среднесрочной перспективе, ну а в долгосрочной — зависит от самих УК, их стратегии, способности быстро адаптироваться под изменяющийся рынок, ландшафт которого претерпевает в некоторых сегментах существенную трансформацию. И уже есть примеры, когда в прошлом достаточно сильные УК сейчас сильно сдают позиции, теряют бизнес и команды».

Многие УК, в свою очередь, провели ребрендинг или передали управление российскому менеджменту с сохранением действующих проектов, поддерживает Андрей Кротков, генеральный директор и совладелец Zeppelin. Компании, где поменялся собственник или ключевой менеджмент, реорганизовываются и разрабатывают новые стратегии работы без головных владельцев и зарубежных филиалов. Консалтинговые компании в сфере управления недвижимостью сменили ориентир на страны СНГ, где создают филиалы и предоставляют свои услуги.

Пока же на рынке значительно выросла конкуренция, сообщает Андрей Кротков: для арендаторов наступило время неопределенности. Из-за санкций в отношении России многие компании осторожно инвестируют в развитие или ищут альтернативные варианты и ниши в своем сегменте рынка. В связи с этим на рынке FM-услуг снизился спрос и возросла конкуренция. Кроме того, сегмент переживает очередную тотальную оптимизацию расходов, но стоимость услуг для новых клиентов выше, так как на 30–40% выросла стоимость затратной части при формировании эксплуатационного бюджета: ФОТ, инфляция, привлечение специализированных подрядных компаний, техника и оборудование, расходные материалы, сложности с заемным финансированием и т. д. Сегмент УК одним из первых же начал не на словах, а на деле реализовывать и проекты импортозамещения. Однако отечественные производители пока не могут удовлетворить спрос на запасные части и оборудование для качественной эксплуатации, и в FM-сегменте в итоге приходится продлевать работоспособность уже смонтированного оборудования. Основная задача УК теперь — искать альтернативные запасные части или компании, которые занимаются восстановлением специализированного оборудования, добавляет Андрей Кротков.

На сложных щах

Из России ушли международные сервисные компании (например, из обслуживания грузоподъемных механизмов — лифты/эскалаторы, холодильного оборудования, диспетчеризации, пожарной безопасности) — вместо них сформировались отечественные команды (в основном состоящие из тех же специалистов, но не имеющие прямых поставок запасных частей и поддержки производителей оборудования), соглашается Анна Никандрова. Это означает, что обслуживание наиболее ответственного инженерного оборудования в зданиях будет проходить с временными задержками (в случае аварийного ремонта, поскольку поставки будут идти по обходным каналам), что, конечно, повлияет на комфорт посетителей, но безопасность в целом будет поддерживаться на необходимом уровне.

Уход же международных операторов (арендаторов) действительно является серьезным вызовом для рынка недвижимости всех сегментов, и управляющие компании в сегменте PM, отвечающие перед собственниками за доходность, столкнулись с необходимостью их срочного замещения для сохранения и роста доходности, указывает Михаил Сафонов. «В случае с успешными и стабилизированными объектами нам это удается сделать с результатом, превосходящим изначальные ожидания и даже прошлогодние показатели, — помогает активность отечественных операторов, которые в ускоренном режиме трансформируют свои форматы и с готовностью обсуждают предлагаемые нами нестандартные решения, — продолжает г-н Сафонов. — По объектам, которые находятся в нестабильном положении, задача более сложная, но, снова же, решаемая». «Ситуация с каждым арендатором разная, — рассказывает Андрей Кротков.— Компании, которые, объявив об уходе, пока только заморозили производственные активы и свели до минимума административные функции, договор с УК не расторгают, потому что объект требует хотя бы минимального содержания и эксплуатации. В контрактах с такими заказчиками уменьшается объем предоставляемых услуг. С арендаторами, которые провели ребрендинг и остались работать на территории РФ, УК перезаключают договоры, часто с изменением условий. Если же говорить про заказчиков, компании которых полностью ушли,— с ними контракты расторгнуты.

Алексей Борисюк, управляющий директор FM, Becar Asset Management, называет главным изменением для рынка то, что собственники и любые лица, принимающие решения, «затаились». Большинство из тех, кто планировал тендеры в этом году, поставили их на паузу. Многие из участников рынка, собирающихся сменить УК, также поставили вопрос на паузу, предпочитая продлевать действующие контракты. «Все в ожидании каких-то изменений, которые смогут придать определенности,— вздыхает он.— Также можно ожидать изменений на фоне того, что 1 октября завершился мораторий на банкротство. Теперь непрофильные активы в сфере недвижимости с новой силой начнут переходить в собственность банков и их управляющие компании. Уже сейчас заметен рост числа объектов, которые выставляются на продажу, но к росту сделок это пока не привело».

В итоге на рынке правят бал два тренда: замереть или активно что-то предпринимать. Наиболее популярная стратегия заключается в попытках хоть как-то стабилизироваться в обстановке крайне низкой предсказуемости, считает Майя Грехова, генеральный директор PRO Realty. «Все понимают, что в сложившейся ситуации минимальная победа — это сохранение статус-кво, — добавляет она. — За годы пандемии и период с начала специальной военной операции рынок неплохо справлялся со своими задачами. 2021 год стал, вопреки некоторым прогнозам, успешным для многих компаний. Третий квартал 2022-го был как раз периодом стабилизации: шок от необходимости менять логистические цепочки, работы с санкционными партнерами и многого другого прошел, появилось понимание, что в этой новой реальности можно жить и работать. Но события конца сентября внесли новые вводные, и итоги года пока туманны. Тенденция услуг эксплуатации in-house в текущих реалиях все более усиливается».

А мы пойдем на тендер

Первую половину года рынок был в стадии заморозки, вспоминает Андрей Андреев. 99% всех тендерных процессов были либо приостановлены, либо отменены. Имели место даже случаи, когда тендер завершился победой новой УК, которая должна была приступить к исполнению контракта, например, с 1 марта/1 апреля, но собственник все равно принимал решение аннулировать результаты тендера и продлить договор со своей действующей УК еще на 6 месяцев или год.

Большинство тендеров на рынке встало на «стоп» или проводятся лишь для оптимизации текущих расходов заказчика, соглашается Павел Люлин. «Но такие закупки с понижением бюджета сейчас связаны с рисками работы с «черным» поставщиком, через которого к заказчику может прийти налоговая, или существенного и неконтролируемого снижения объема услуг,— поясняет он. — При этом себестоимость услуг продолжает увеличиваться, поскольку растут и зарплатные ожидания линейного персонала (техники, администраторы, клинеры, охранники), возможности налоговых оптимизаций практически исчерпаны, а поставки заграничных запасных частей и оборудования выросли в цене. Таким образом, УК оказывается между лезвиями ножниц, одно из которых — растущая себестоимость услуги, а другое — неготовность заказчика платить выше. В таких случаях рынок всегда затормаживается, но затем происходит адаптация и возобновление активности».

На FM-рынке действительно прослеживается тенденция к сокращению количества проводимых тендеров, поддерживает Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. Заказчики чаще договариваются с текущими подрядчиками о пролонгации контрактов с приемлемой для сторон индексацией, соглашается он с другими экспертами. Это связано с тем, что проведение тендера зачастую сейчас ведет к большему увеличению цены, чем индексация, которая необходима действующим подрядчикам. «К тендерам мы готовим глубокое обоснование стоимости услуг, — перечисляет Андрей Кротков. — ФОТ — мониторинг уровня ЗП по данным Роструда, НН и т. д. Затраты на ЗиП и РМ — с учетом импортозамещения комплектующих. Затраты на привлечение специализированных подрядчиков, с подтверждением стоимости услуг по КП, причем не менее чем в трех вариантах. Обоснование стоимости заемного финансирования. Подробная расшифровка накладных расходов. Выделение в отдельную статью, «максимальная минимизация» вознаграждения УК. При пролонгациях многолетних контрактов — обоснование необходимой индексации конкретных статей бюджета на величину инфляции по данным РосСтата, МинФина и т.д.».

Контракты активно перезаключаются там, где работали УК, ослабившие свои позиции в конце 2021 — начале 2022 года, добавляет Анна Никандрова. В остальных случаях готовятся плановые пересмотры и перезаключения к началу следующего года. В тендерах наметилось существенное обострение борьбы среди участников, ценовые параметры коммерческих предложений сильно сблизились, и даже те компании, которые ранее считались «дорогими», сегодня дают конкуренто-способные предложения, добавляет она.

Экономика и жизнь

Уже сейчас более 50% клиентов обратились с запросом на оптимизацию, делится Андрей Кротков. Боль у каждого своя: где- то обрушился арендный поток, у бюджетников возникли проблемы с казначейским финансированием. Заказчикам сейчас вообще не важно, на чем конкретно экономить, добавляет эксперт. Приветствуются любые варианты — сокращение объема оказываемых услуг, изменения периодичности их оказания, переход на бюджетные «расходники». «Но перспективы у собственников объектов, которые заиграются в оптимизацию расходов на эксплуатацию, печальные,— убежден эксперт. — Неисполнение подрядчиками обязательств по договору приведет к активной претензионной работе и штрафам, а те впоследствии — к расторжению договоров. Собственникам придется повторно проводить тендеры и заключать более дорогие новые контракты. В итоге получаем увеличение технических рисков на необслуживаемых объектах и, как следствие, рост аварийных ситуаций, предписаний от контрольно-надзорных ведомств, уголовные дела и закрытие объектов».

Однако примеры, когда некоторые небольшие собственники требуют оптимизации затрат в ущерб качеству, на рынке появляются все чаще. И они к этому готовы, однако возможно это не всегда. Главная проблема для FM — сильная волатильность расходов, начиная от закупки материалов и оборудования и заканчивая стоимостью специализированных работ, добавляет эксперт. Растет и дефицит рабочих ресурсов, в первую очередь так называемых «синих воротничков»: клинеров, дворников/трактористов, младшего технического персонала, техников строительных специальностей. «В последние несколько лет в сегменте нашего рынка мы слышим такие слова, как оптимизация/экономия/сокращение внутренних расходов, — вздыхает Роман Бойко. — Безусловно, это имеет место быть, но только если не влияет на качество обслуживания и безопасность объекта. Мы же считаем, что для компаний, предоставляющих услуги на рынке управления, непрерывная разработка и внедрение новых решений для улучшения качества и оперативности обслуживания сегодня уже не тренд, а необходимость. По крайней мере, для себя мы выбрали именной такой вектор развития. Чем сложнее время, тем сильнее растет потребность в новых технологичных продуктах, которые позволят оптимизировать процессы и сократить расходы. На сегодняшний день нашей командой на базе отечественного ПО и аппаратных компонентов уже реализовано несколько проектов, способствующих не только достижению вышеперечисленных показателей, но и автоматизации комплексов инженерной инфраструктуры объектов недвижимости».

Сокращение сумм в контрактах наблюдалось еще с ранней весны, соглашается Надежда Мухлисова, директор по маркетингу ГК Cristanval. «Мы, например, обслуживаем много офисов, заводов и объектов инфраструктуры, иностранные заказчики составляли значительную долю портфеля,— рассказывает она. — Часть из них ушли с рынка, часть — ограничили функционирование. Заводы либо встали совсем, либо сократили производственные мощности. При этом эксплуатация на таких объектах все равно ведется, пусть и меньшим количеством персонала. Некоторый спад произошел и в количестве тендеров. Многие заказчики не рискуют сейчас что-то менять. Не изменилось только количество тендеров ради тендера, когда на объекте много лет работает один подрядчик, но по внутренним регламентам положено проводить тендер каждый год. Конечно, на объекте остается прежняя компания, потому что рынок не может предложить такие же низкие зафиксированные на несколько лет цены. Страстная жажда оптимизации была всегда, и от этого сильно страдает качество работы. Я знаю случаи, когда уборка на объектах происходит просто горячей водой почти без химии, потому что при оптимизации в первую очередь сокращают расходы на содержание здания. Представьте, какая там грязь! Подрядчик же в свое время зашел по демпинговым ценам, изначально понимая, в каком состоянии будет находиться объект при такой маленькой стоимости обслуживания».

Оптимизация, длящаяся последние несколько лет, не может продолжаться бесконечно, уверен Алексей Борисюк. Сейчас игроки уже уперлись в определенный «потолок» по снижению зарплат, и дальнейшие сокращения расходов неэффективны. Все пути оптимизации были испробованы во время пандемии и в начале года, соглашается Борис Мезенцев. Любая оптимизация сейчас означает видимое снижение качества оказания услуг.

Вход и выход

Очевидно, что в условиях, когда практически вся экономика на паузе, реализация новых и модернизация уже существующих объектов под большим вопросом, резюмирует Роман Бойко. «Быстрая адаптация к новым реалиям продолжает оставаться важнейшей задачей, — уверен он. — Чтобы как можно раньше вернуться к прежним темпам деловой активности, нужно продолжать работать с утроенной силой, искать компромиссы, договариваться, принимая совместные сбалансированные решения. К уже известным сценариям управления добавляется еще один: пошаговый план с минимальным горизонтом. Необходимы ежедневная сверка и немедленная адаптация, в противном случае любое событие может изменить всю картину. Чтобы отвечать запросам клиентов и сокращать внутренние расходы, участники рынка вынуждены разрабатывать новые технологические решения. И новая экономическая реальность не изменит общий тренд на цифровизацию. Все ищут способы повышения эффективности, а это неизбежно приведет к тому, что цифровые технологии будут востребованы».

Андрей Кротков строит свои прогнозы, ожидая, в частности, сокращения количества новых проектов. По данным Knight Frank Russia, в первом полугодии 2022 года было введено всего 38 тыс. кв. м против 446 тыс. кв. м в 2021 году за тот же период. При этом в 2,8 раза выросло количество складских площадей в сравнении с прошлым годом, но также увеличилась вакансия, что в будущем приведет к уменьшению ставок и увеличению субаренды. Объекты будут простаивать или обслуживаться не в полную мощность. Затем рынок ждет масштабное сокращение штата: из-за ухода иностранных компаний освобождаются занимаемые ими площади в обслуживаемых зданиях, поэтому УК приходится оптимизировать расходы на проектах, в том числе сокращая штат сотрудников; все зависит от контрактов, которые будут расторгнуты или, наоборот, заключены. Пока, по его словам, изменение численности персонала незначительное, но из-за инерции FM- рынка сложности могут появиться позже. Очевидно, продолжится и индексация. «Остается небольшая надежда, что укрепление рубля привлечет в страну рабочую силу, что актуально перед наступлением зимнего периода, и, возможно, замедлит рост стоимости персонала, — полагает г-н Кротков. — Однако, несмотря на снижение целевой ставки, банки по-прежнему очень неохотно кредитуют УК под обороты, а если и идут на овер-драфт, то условия невыгодные. Это значит, что дорогое заемное финансирование съест все резервы УК и не позволит им снизить или даже зафиксировать свою себестоимость. Поэтому придется повышать цены на услуги в новых контрактах». Продолжится и курс на импортозамещение. УК будут решать проблемы логистики и импортозамещения, максимально продлевая срок службы действующего оборудования, пока на рынке не появятся новые продукты альтернативных производителей. Игроки будут искать унифицированные детали или аналоги запасных частей от поставщиков из дружественных стран, создавать новые логистические маршруты. Усилится и модернизация или замена не отработавшего свой ресурс оборудования из- за отсутствия на рынке запасных частей. Такой вариант будет применяться при высокой стоимости ремонта, которая сопоставима с затратами на модернизацию или замену оборудования.

Позитивный эффект на рынок сейчас могли бы оказать меры по сокращению налогов на имущество для собственников, что позволило бы часть высвободившихся средств направить на эксплуатацию, считает Михаил Сафонов. Среди других мер, которые могли бы помочь отрасли, эксперт называет отмену правил и проверок, когда на собственников или УК по сути возлагают ответственность надзорных органов: например, штрафы за работу с недобросовестными контрагентами с формулировкой, что заказчик работ/услуг «не проявил должной осмотрительности» при выборе контрагента. «В итоге у нас целый отдел занят проверками контрагентов, что влияет на себестоимость наших услуг,— поясняет г-н Сафонов.— Если какая-то компания недобросовестна, нужно принять меры против ее деятельности, но нельзя ждать, пока кто-то закажет у нее услуги, и взыскивать штраф с заказчика. Когда вы покупаете продукт или услугу, вы не можете предугадать, что производитель уклоняется от уплаты налогов, не платит зарплату сотрудникам или допускает какие-либо другие противозаконные действия,— этим должны заниматься надзорные органы». «В 2020 году один из моих клиентов сказал «у этого кризиса нет спонсоров»,— рассказывает, в свою очередь, Андрей Андреев.— Сейчас «спонсора» найти еще сложнее, но все же государство может и должно помочь наиболее пострадавшим отраслям экономики, включая и отрасль коммерческой недвижимости. В первую очередь это могут быть налоговые послабления или даже каникулы для собственников. Тут я имею в виду, в частности, налоги на землю и имущество. Субсидии или спецусловия/тарифы по коммунальным услугам, моратории (настоящие, не на бумаге) на проверки надзорных органов, включая «Мосводоканал» и «Мосводосток». Для собственников БЦ — выборочные решения, для наиболее страдающего сейчас ретейла — весь комплекс возможной поддержки и субсидий от государства. Да, прогнозы сейчас делать невозможно, тем более на месяцы вперед. Геополитика очень сильно влияет не только на бизнес, но и на каждого из нас, и с практически мгновенным эффектом. Я думаю, в период такой невероятной турбулентности, чтобы его пережить, важно не долгосрочное планирование и прогнозирование, а умение быстро адаптироваться и приспосабливаться к новым вводным».

Борис Мезенцев же в ближайшее время и в зимний период прогнозирует рост заработных плат и возможный дефицит по некоторым категориям производственного персонала. В первую очередь это коснется инженеров и специалистов, задействованных в услуге «техническая эксплуатация», а также водителей и трактористов. «Под частичную мобилизации теоретически подпадает значительная часть персонала FM-компаний, — добавляет Майя Грехова. — Понимая, что служба — это гражданский долг каждого, кто может принести пользу государству, для бизнеса было бы актуально определение неких предельных значений по призыву, например, не более Х% от средней списочной численности компании. Наша работа напрямую влияет на безопасность зданий и сооружений, и одномоментная мобилизация большого числа технических специалистов может поставить под угрозу сохранность объектов недвижимости и работающего в ней персонала других компаний. Как еще один из пунктов помощи — более оперативное поступление разъяснений по документарному оформлению мобилизованного персонала. До сих пор не опубликованы инструкции по действиям работодателей, и мы вынуждены ссылаться на информацию в открытом доступе, разъяснения экспертов и т. п., а хотелось бы ссылаться на конкретные документы». Поддержка государства в итоге могла бы помочь в двух случаях: ограничить мобилизацию в отношении ключевых специалистов (особенно редких технических и инженерных специальностей) и предоставить возможность снижения налогового бремени хотя бы на период 1–2 лет. Но с учетом ситуации в экономике ждать этого не приходится, считает Павел Люлин.

Источник: Property Guide, №2

← Вернуться назад