15.02.2019 Андрей Кротков рассказывает о трендах в сфере управления коммерческой недвижимостью в 2019 году

В 2019‑м продолжатся «вывод из сумрака» рынка FM‑услуг и дальнейшее «обеление» отрасли. Эксперты CRE констатируют: усиление роли государства во всех сегментах с фискально‑административным прессингом, сохраняющееся доминирование демпинговых контрактов, а также продолжающаяся трансформация рынка ста‑ нут для некоторых игроков фатальными.

Уже с первых дней нового 2019 года активизировалась работа по объединению двух флагманских ассоциаций рынка facility-услуг  (НАФО и АРУК) на базе  единой СРО, – размышляет Андрей Кротков, генеральный директор и партнер Zeppelin.  – Так, с большой долей вероятности к ним присоединятся и более мелкие региональные профессиональные объединения – Союз клининговых компаний России (СККР), Ассоциация контрактных клининговых компаний Поволжья (АКККП), Ассоциация клининговых компаний Алтая (АККА)».

В 2019 году ожидаемо ужесточится и фискально-административный прессинг, продолжает Андрей Кротков. Контрольно-надзорные органы и, прежде всего, ФНС в I-м квартале наступившего года проанализируют исполнение FM-компаниями обязательств по отчислениям в бюджет в 2018 году, по итогам чего обязательно «на полную катушку» включат механизм санкций и репрессий. Дмитрий Свешников, директор отдела управления недвижимостью CBRE, также называет ключевым фактором для рынка-2019 адаптацию клининговых компаний к новым механизмам контроля над уплатой налогов.

Армен Саруханян, генеральный директор Pro FM, впрочем, убежден: повышение интереса государства к отрасли, появление отраслевых ассоциаций и выход международного стандарта ISO 41001 окажет, скорее, положительное влияние на рынок управления недвижимостью.

Процедура отбеливания

Обеление рынка facility-услуг повлечет за собой целую цепочку связанных трендов, прогнозирует Андрей Кротков. «Несмотря на то, что ввод новых площадей продолжает свое снижение, количество тендеров и запросов предложений на услуги по эксплуатации, техническому обслуживанию и уборке зданий побьет все рекорды,– отмечает г-н Кротков. – Заказчики до последнего будут сопротивляться неизбежному процессу «обеления» FM-рынка и удорожанию расценок, и свою рыбку в мутной воде демпинга и незаконной налоговой оптимизации в 2019 году они, к сожалению, выловить еще смогут. Более осмотрительные же владельцы недвижимости примут новые правила игры либо пойдут, как это начинают делать крупные девелоперы, по пути создания внутренних собственных обслуживающих подразделений или in-house-компаний, хотя последнее и существенно дороже и хлопотнее. В регионах традиционно будут выжидать, чем все закончится в столицах. Таким образом, начавшаяся было экспансия профессионального FM-аутсорсинга там и вовсе замрет на неопределенное время».

Анна Никандрова, партнер Colliers International, соглашается, что «выход из тени» FM-компаний и связанный с этим рост цен на их услуги приведет к тому, что некоторые собственники посчитают более эффективным создать свою команду эксплуатации на объекте. «Таким образом, возможно снижение объемов управляемых квадратных метров,– констатирует эксперт. – Продолжается и переход активов под управление банковских структур. Так как многие из них предпочитают привлекать партнеров на выполнение непрофильных для банка работ, то доля таких клиентов в портфеле внешних УК будет расти. При этом стоит отметить, что для каждого типа заказчика необходимо адаптировать процедуры управляющей компании, а значит, требуются как гибкость бизнес-процессов, так и готовность специалистов к таким изменениям».

Знакомые все лица

Однако, по словам Армена Саруханяна, сегмент остается весьма консервативным и имеет высокие барьеры к входу новых компаний. При этом в целом на рынке заметна все большая благосклонность системных заказчиков в сторону профессиональных операторов с опытной командой. Появляется субрынок CAFM-интеграторов – компаний, готовых предоставлять комплекс автоматизированных решений в области программного обеспечения для управления недвижимостью. «Пока он существует отдельно, но так как имеет потенциал к накоплению информации о внутренних FM/PM-процессах, именно он может стать драйвером технологического прорыва в данной области, – полагает г-н Саруханян. – Еще один тренд – снижение активности компаний, чья основная экспертиза лежит в сфере консалтинга коммерческой недвижимости, в сегменте FM-услуг: рынок сосредотачивается в руках профессиональных игроков с направленной экспертизой, что заметно и по общей доле текущих контрактов на управление, и по участию в тендерах на оказание FM-услуг».

По мнению Евгении Власовой, управляющего директора Sawatzky Property Management, в 2018 году в ее компании наблюдали существенный рост числа обращений клиентов для оказания консультационных услуг и комплекса работ на этапе строительства объектов или при вводе объекта в эксплуатацию. «Мы видим, что девелоперы все чаще понимают пользу привлечения УК на ранних этапах развития проекта, – поясняет г-жа Власова. – По большей части, это касалось рынка Москвы, но предполагаем, что сегмент апартаментов и апарт-отелей, особенно в Санкт-Петербурге, или сегмент коммерческой недвижимости в регионах в части консультационных услуг на этапе концепции и строительства будет превалировать. Также мы видим активный процесс пересмотра подхода к организации управления и эксплуатации объектов через смену УК или отказ от внутренней службы собственников объектов. Это связано с желанием собственников рассмотреть преимущества от перехода на внешнее управление. На наш взгляд, этот тренд продолжится и в 2019 году».

Русский мир

Увеличение стоимости услуг на рынке приведет к возобновлению инвестиций facility-операторов в технологии, что может стать в целом основой диджитализации отрасли, полагает Армен Саруханян. «Управление недвижимостью – это сфера, в которой технологические прорывы напрямую влияют на качество и стоимость оказания услуг, – продолжает г-н Саруханян.– В последнее время услуга становится все менее «ручным управлением» и все более интеллектуальной, где на первый план выходят автоматизация процессов, программное обеспечение и инновационные технологии в строительстве и проектировании». Для УК наличие компетенций в IT станет необходимым условием выживания на конкурентном рынке, поддерживает Андрей Кротков.

Кроме того, в 2019-м продолжит набирать обороты и тренд на импортозамещение в facility- услугах, убеждены в Zeppelin. «Если в начале 2000-х такими компетенциями обладали лишь единичные международные представительства и франшизы зарубежных FM-корпораций, то на сегодняшний день время их безраздельного доминирования закончилось – отечественные управляющие компании не только приобрели сопоставимый опыт обслуживания различных типов недвижимости, но и разработали, а теперь и успешно реализовывают на практике собственные, более передовые регламенты, стандарты и FM-технологии, – рассказывает Андрей Кротков. – Что характерно – с большей гибкостью и за меньшую стоимость».

Анна Никандрова поддерживает: с каждым годом бизнес УК становится все сложнее, доля объектов под внешним управлением остается невысокой, так что новых игроков, скорее всего, не появится. «Мы, в свою очередь, наблюдаем продолжение развития тренда прошлого года – усиление маркетинга и направление усилий на улучшение клиентского опыта, – продолжает эксперт. – Многие наши зарубежные коллеги уже несколько лет предпринимают попытки реализации различных проектов, и сейчас пришло время для России. Многочисленные индустрии уже внедрили принципы клиентоориентированности в свою работу, так что УК могут использовать существующие инструменты. Мы, например, видим интерес к таким услугам, как маркетинговый аудит, стратегическая поддержка команды объекта (содействие с разработкой и реализацией эффективной стратегии маркетинга), разработка карты клиентского опыта, которая позволяет оценить объект через впечатления покупателей, маркетинговый консалтинг по различным направлениям – от разработки программы лояльности до правильной организации стимулирующей акции. Собственники вообще стали более осознанно подходить к выделению и контролю маркетингового бюджета, так что рассчитывают на экспертизу, основанную на большом количестве реализованных проектов».

Управляющие в компании

Мария Онучина, управляющий директор PM Becar Asset Management, напоминает: всего несколько лет назад в России процветал рынок B2B. «УК нанимались для того, чтобы решать исключительно задачи собственника, – поясняет эксперт. – Но сегодня эта схема перестала работать: нельзя взаимодействовать с собственником без оглядки на конечного пользователя площадей. Между тем портрет потребителя серьезно поменялся. У людей появилось желание сосредоточиться на по-настоящему важных делах, а от всего второстепенного – дистанцироваться. Именно поэтому во всех сферах недвижимости стала активно развиваться сервисная экономика, а гостеприимство перестало быть уделом только гостиничных проектов. Почему стали так популярны сервисные офисы и коворкинги? Потому что они освобождают время и руки людей, которые в них работают. Арендатору не приходится подбирать помещение, подписывать долгосрочный договор аренды, платить фиксированную ставку, делать ремонт, закупать технику – за него это делает управляющая компания. Более того, человек все больше стал испытывать потребность в обществе. Как результат – в коммерческой недвижимости стали появляться общественные пространства – места общего пользования в ТЦ или социализации в отелях, многофункциональные и легкотрансформируемые переговорные/конференц-залы в офисах и прочее».

По мнению Марии Онучиной, изменение пространств и форматов приводит к тому, что УК начинают заниматься теми функциями, к которым ранее не имели никакого отношения, а их портфель услуг продолжит расширяться. «Так, специалисты УК должны уметь сегодня повышать лояльность резидентов посредством организации всевозможных мероприятий, увеличивать их эффективность, – перечисляет эксперт. – В составе УК стали появляться такие позиции, как комьюнити, ивент-менеджеры, специалисты по счастью и пр. Известный факт, что до кризиса был рынок арендодателя. Многие собственники самостоятельно управляли своими объектами, потому что знали: из-за дефицита площадей объект при любых обстоятельствах будет заполнен, и к этому не нужно было прилагать никаких усилий. Сегодня ситуация изменилась, и мы наблюдаем всплеск запросов на профессиональное управление. Более того, многие объекты морально устарели, а конкуренция при этом увеличилась. Те собственники, которые хотят удержать свои проекты на плаву, задумываются о реновации, а за помощью они обращаются к профессиональным УК, ибо сегодня недостаточно просто уметь заселять и выселять арендаторов, нужна продуманная и долгосрочная концепция».

На рынок УК оказывает влияние и тот факт, что в 2018 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость оказался рекордно низким. «Если объект обладает худшими характеристиками, то единственный способ его продать – розничные инвестиции, – продолжает Мария Онучина. – В свою очередь, «простым людям» стало невыгодно хранить деньги на депозитах, и они принялись искать альтернативные варианты инвестирования. Недвижимость оказалась наименее менее рискованным способом извлечения дохода. Объекты стали распродаваться в розницу, появилось такое понятие, как кондо-формат с множественностью владельцев, которыми надо уметь грамотно управлять. Это – настоящий вызов для УК. Чтобы справиться с большим количеством собственников, нужны реальный опыт, сработанная команда, успешные кейсы в портфеле».

Анна Никандрова делится «личным рейтингом по развитию УК» в 2019 году: «Торговая недвижимость, жилые объекты, офисные комплексы. В 2019 году некоторые региональные собственники, имеющие 1–2 объекта, вероятно, решат передать свои активы во внешнее управление, сконцентрировавшись на основном бизнесе».

Бедные и негордые

Как уже говорилось выше, прогресс в FM-сегменте может произойти на фоне неизбежного роста средней стоимости услуг, и некоторые FM-операторы уже сейчас заявляют о готовности вкладывать инвестиции в технологии своей сферы в ближайшие годы. «Например, в сегменте торговой недвижимости наблюдается существенный рост автоматизации процессов, – поясняет Армен Саруханян. – Повсеместно в торговых центрах внедряются финансовые системы, позволяющие online отслеживать товарооборот арендаторов. В маркетинге торговых центров все больше используются качественные детальные исследования, основанные на геодате, профиле потребителей, nps-технологиях и т. д. Приход в ближайшее время сетей 5G (пятого поколения) позволит наконец эффективно реализовать face-tracking и другие технологии видеоанализа».

При этом кадры продолжают оставаться основной проблемой абсолютно для всех УК, внешних или внутренних. «Отсутствие институтов подготовки кадров ведет к тому, что мы нанимаем и сами обучаем многих сотрудников, – вздыхает Анна Никандрова. – Но при найме для нас очень важно увидеть в человеке желание развиваться и узнавать новое, мы же, со своей стороны, обеспечиваем доступ к большому массиву материалов специалистам центрального и иностранных офисов. Сейчас в моей команде 365 сотрудников в 12 городах России. От правильно выстроенной системы обучения и роста зависит их работа и удовлетворенность ею. Мы ежегодно проводим тренинги для объединения команды вокруг наших главных ценностей, целей и задач, чтобы наши клиенты видели только отличную работу и высокие результаты».

На рынке сегодня существует объективная нехватка профессионалов для руководящих позиций и узкоспециализированных сотрудников, что, в том числе, связано с сокращением бюджетов компаний на обучение, наблюдавшимся в течение последних трех лет, соглашается Армен Саруханян. «При этом нельзя не отметить, что именно кадровый ресурс остается важнейшим для успешного FM-бизнеса, ведь чем сильнее команда оператора, тем выше его позиции в сегменте, – констатирует эксперт.– Отдельно стоит выделить тренд на рост требований к soft skills кандидатам: растет спрос на универсальных многозадачных работников и сотрудников, способных системно и нестандартно подходить к решению своих задач». «Мы видим, что профильное образование в московских вузах приносит практический результат в виде пула молодых специалистов, – говорит Евгения Власова.– Это наш кадровый резерв, молодые специалисты, целенаправленно выбравшие управление недвижимостью своей профессией. В ходе практики студенты также имеют возможность получить начальные практические навыки. Sawatzky PM уже не первый год организует программы практики для студентов высших учебных заведений, стараясь помочь ребятам найти себя в профессии. Но ситуация с инженерно-техническим персоналом по-прежнему остается непростой, и за обладающими релевантным опытом и квалификацией главными инженерами и инженерами по основным специализациям перманентно идет охота среди УК. В подобных случаях программы развития кадров внутри компании ценятся соискателями в первую очередь».

Тренд на увеличение объема ФОТ сохранится. «И вознаграждение, и ФОТ в 2019 году будут увеличиваться: мы прогнозируем возврат ставки по вознаграждению в диапазон 10–15 % вместо текущих 8–12 %, – говорит Армен Саруханян. – Изменения на рынке УК отразятся на отношении к кадрам, причем как со стороны заказчиков, так и со стороны управляющих компаний». Количество персонала на объектах будет варьироваться в зависимости от уровня профессионализма FM-оператора, а тесное взаимодействие и командная игра PM- и FM-команд на проекте позволят оптимизировать себестоимость управления процессами, считают в Pro FM. «Поскольку ФОТ (люди) – это основная статья затрат для любой УК, то именно здесь необходим рациональный баланс между затратами на персонал (количество сотрудников, уровень заработных плат) и качеством предоставляемых услуг, – убежден Дмитрий Никоноров, директор по развитию RD Management.– Наиболее востребованными в сфере FM остаются позиции управляющих, отвечающих за операционную деятельность на объекте, технического директора, а также узкоспециализированных специалистов по эксплуатации. Можно с уверенностью сказать, что спрос на такие должности сохранится в будущем. Компании готовы заинтересовывать привлекательными условиями и перекупать. Кроме того, IT-отделы играют все большую роль в УК, задачей которых является не только обеспечение бесперебойной работы оборудования, но и глубокая интеграция всех бизнес-процессов компании. В связи со стремлением части УК выйти в сегмент жилой недвижимости появляется необходимость в формировании профессиональных подразделений именно в этой сфере».

Комплексный в обед

По мнению Армена Саруханяна, наиболее востребованными в итоге станут так называемые комплексные предложения. «Благодаря синергии, они позволяют УК добиться наиболее приемлемого для заказчика общего бюджета проекта, не теряя при этом в качестве осуществляемых работ, – поясняет Армен Саруханян. – Как и замечено ранее, будет расти количество проектов внедрения программных продуктов в области управления недвижимостью. Требования заказчиков к управляющим компаниям возрастут: все больше внимания будет уделяться качеству работ, и все участники рынка от этого только выиграют. Со стороны заказчиков мы прогнозируем формирование более системной закупочной политики и процедур, с помощью которых будут выбираться профессиональные сетевые операторы. Клиенты также становятся все более технологичными и инвестируют в собственные платформы asset, property и facility management. При этом в связи с зачаточным состоянием субрынка внедрения CAFM-систем результат у разных собственников объектов недвижимости неоднороден. Большее внимание клиентов также будет сосредоточено на внутренних подразделениях заказчиков, курирующих управление недвижимостью.

Дмитрий Никоноров поддерживает: «Мы ожидаем роста конкурентной борьбы между УК, поскольку на московском рынке ввод новых объектов коммерческой недвижимости минимален. Для рыночных УК региональный рынок останется площадкой для развития, так как в регионах профессиональный уровень УК отстает от столичных игроков. Однако расстановка сил в целом останется неизменной: есть несколько ведущих игроков рынка, определяющих развитие отрасли. Однако при этом я ожидаю активного выхода на внешний рынок in-house обслуживающих компаний, которые будут пытаться, опираясь на имеющиеся ресурсы и мощности, «подвинуть» лидеров. Также будут активны новые игроки, стремящиеся занять свое место на рынке, – эти УК делают упор на персоналии и личные связи, так как опыт и достижения созданных бизнес-единиц минимальны с одной стороны, заказчик facility-услуг становится все более требовательным, с другой – идет постоянная оптимизация затрат на услуги управляющих компаний, что приводит к усилению конкуренции между УК и поиску новых решений в обслуживании объектов».

По мнению г-на Никонорова, собственники будут по-прежнему проводить тендеры и выбирать несколько УК для своих объектов с тем, чтобы иметь возможность дополнительного рычага воздействия на УК. При этом деловая репутация и качество услуг по-прежнему становятся определяющими.

«Постепенно становятся востребованными консалтинговые услуги, связанные с сертификацией по зеленым стандартам объектов нового строительства и действующих объектов, – сообщает Евгения Власова. – И мы полагаем, что количество объектов коммерческой недвижимости в России, сертифицированных по экологическому стандарту BREEAM In-Use, может увеличиться. Отметим, что сертифицированные объекты могут получить новый виток в жизнедеятельности как с инженерной точки зрения, так и со стороны качества.

Несколько участников рынка управления, в том числе Sawatzky PM, уже предоставляют такие услуги. С каждым годом потребности заказчиков в целом становятся непредсказуемыми. Так, появляются запросы со стороны сетевых собственников на услуги, связанные с эксплуатацией инженерных систем. Это обусловлено желанием привести в порядок и консолидировать в одних руках пул сетевых объектов, разбросанных по одному городу или целой области. Можно увидеть и запросы на услуги инвентаризации всего оборудования, создание общего ТЗ на услуги эксплуатации и затем уже организацию самого тендера для привлечения единой управляющей или эксплуатирующей компании».

Олег Артемьев, президент ГК «ВЫСОТА», напоминает: в прошлом году прирост нового предложения на рынке офисной недвижимости был рекордно низким за последние 20 лет. «Ввод в эксплуатацию новых объектов участники рынка переносили по разным причинам, – продолжает эксперт. – Определяющую роль здесь, безусловно, сыграла нестабильная экономическая ситуация последних 3–4 лет. На наш взгляд, в наступившем году ситуация со сдачей новых объектов может повториться. Низкий уровень ввода прошлого года в сочетании с оживлением со стороны арендаторов привел к сокращению вакансии в классе А до 10–11 %, и этот фактор может определить вектор развития всего сегмента офисной недвижимости в 2019 году. Существует вероятность, что сработает отложенный инвестиционный спрос и участники рынка начнут планировать и запускать новые проекты. При условии сократившихся вакантных площадей арендаторы, вполне вероятно, начнут активнее интересоваться площадями за пределами МКАД, в особенности ТиНАО, где есть прямая досягаемость станций метро. На рост ставок сильнее всего повлияют два фактора – повышение НДС и снизившаяся вакансия. Одним из ярких трендов наступившего года может стать реконструкция действующих объектов с учетом современных требований рынка, когда объекты будут реконструированы с учетом технических требований будущего арендатора из высокотехнологичных отраслей. Также в связи с дефицитом крупных площадей ряд компаний-лидеров своего рынка могут начать переговоры с девелоперами о реализации проектов по формату built-to-suit».

Андрей Кротков полагает, что в 2019 году игроки рынка facility - услуг также будут вынуждены вернуться к проблеме необходимости создания четких и понятных всем правил игры. «Целые профобъединения, причем не только из среды FM-подрядчиков, но и их заказчиков, продолжат активную работу над формированием единых профессиональных стандартов и регламентов в области эксплуатации, технического обслуживания и уборки зданий»,– убежден г-н Кротков.

Источник: CRE

← Вернуться назад