21.12.2022: Андрей Кротков сделал прогнозы на рынке УК в 2023 году

Вызовы 2022-го управляющие компании приняли первыми и отвечали на них в режиме 24/7. Самый массовый в истории мировых рынков уход иностранных компаний, беспрецедентное санкционное давление, лавинообразный рост себестоимости услуг при снижающейся цене контрактов и возросшей конкуренции, дефицит расходных материалов, техники, ПО и кадров, продолжающееся агрессивное «обеление» отрасли, усиление налогового давления, тендерные битвы — будни PM- и FM-менеджмента в уходящем году.

Начало специальной военной операции, введение санкций против РФ, уход с рынка десятков зарубежных компаний, нарушение логистических цепочек, смена поставщиков, рост стоимости оборудования, запасных частей, расходных материалов и увеличение сроков их поставок, рост стоимости труда персонала влияли на рынок УК весь год, резюмирует Анна Никандрова, партнер Nikoliers.

Более глобальные факторы — общее замедление роста ВВП во всех странах, отголоски пандемии, нарушения логистики, добавляет Андрей Кротков, генеральный директор, совладелец управляющей компании Zeppelin. По его словам, СВО подчеркнула слабость глобальных систем и важность технологического суверенитета как для стран в целом, так и для отдельных компаний и технологий.

Длящийся эффект

Последствия COVID-19 продолжают сказываться на сегменте управления недвижимостью: рост складов из-за активизации онлайн-продаж и желания сократить цепочки поставок и запасать больше продукции, изменение формата работы. Хотя УК не может полностью уйти в онлайн, но гибридный режим (особенно для менеджмента) показал весьма продуктивные результаты, и полностью в офис не вернулась ни одна компания, отмечает г-н Кротков. На этом фоне продолжалось развитие IT-решений не только для профессиональной деятельности, но и для автоматизации задач менеджмента. «Появилось понимание, что IT с нами навсегда, и необходимо выстроить стратегию развития этого направления, которая должна основываться на стратегии бизнеса, — поясняет эксперт. — И, конечно, влияли и продолжают влиять последствия СВО, санкций и мобилизации. Проведя ребрендинги, ряд международных компаний передали бизнес в руки локального менеджмента, что снизило уровень качества услуг. Профиль заказчиков меняется с западных на российские, а приоритетными арендаторами становятся государственные корпорации и их подрядчики — крупный корпоративный бизнес. Кроме того, снизилась платежеспособность заказчиков в целом, а отдельные договоры прекращались. Начались и усилились проблемы с вендорами оборудования, особенно по сложным комплексным решениям: автоматизации, диспетчеризации, противопожарной автоматике, сложным механическим системам. Ну и проблемы с кадрами: из-за низкого уровня персонала на рынке необходимо удерживать и обучать уже имеющихся работников».

Стоп, машина

Ближе к концу 2021-го международный и российский рынки коммерческой недвижимости показали признаки восстановления после пандемии 2020 года, однако международные санкции 2022 года стали новым вызовом для российского рынка размышляет Акоп Сейсян, исполнительный директор RealJet. Увеличение вакансии, снижение маржинальности управляющих компаний из-за ухода с рынка зарубежных игроков стали причиной заморозки, а затем и снижения ставок аренды в складском, офисном и торговом сегментах. Эти тенденции сказались и на рынке управления, стабилизируя спрос на услуги УК и заставляя оптимизировать расходы и бизнес- процессы.

В итоге сегмент стал полигоном для разработки новых подходов к управлению объектами, поиска новых решений как в области технической эксплуатации (плановый ремонт и замена оборудования компаний-производителей, покинувших российский рынок из-за санкций), так и в области управления арендными отношениями.

Переломным моментом в 2022 году, безусловно, стал февраль, когда значительно изменился мировой экономический фон: беспрецедентные санкции США и Евросоюза в отношении России, резкий рост цен на сырье, глобальные сбои в финансовых и деловых схемах, а также общее ухудшение настроений на рынках из-за повышенных геополитических рисков, соглашается Наталья Якименко, генеральный директор Lynks Property Management.

В итоге были полностью опровергнуты любые прогнозы, которые делались ранее, в конце 2021 года. В I квартале все остановилось: и сделки, и ставки, и переговоры: невозможно вести бизнес, когда доллар подскакивает до 120 рублей. «Меры Центрального Банка по поддержанию деловой активности и снижению негативного влияния санкционного режима на экономику несколько облегчили ситуацию, первый шок отступил, и бизнес постепенно начал адаптироваться к меняющимся условиям рынка, — вспоминает эксперт. — Хотя рынок недвижимости в моменте отреагировал на вышеупомянутые события падением спроса и заморозкой ставок, он очень инертный, и полноценные выводы о том, к каким последствиям приведут февральские события, можно будет сделать не раньше, чем в начале 2023 года».

Акцентируйте внимание

Однако сильнее всего на коммерческий сектор повлиял все-таки уход иностранных бизнесов, считает Наталья Якименко. В общей сложности более 180 компаний ограничили деятельность в России. Рынок покинули игроки, представлявшие самые разные уровни цепочки создания и управления недвижимостью, перечисляет Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. Это и инвестиционные компании, и собственники объектов, и управляющие компании (PM и FM), и официальные поставщики запчастей и расходных материалов. Отдельным «парадом планет» стал самый масштабный в новейшей истории рынков уход арендаторов из ТРЦ и БЦ, что спровоцировало падение доходов всех участников рынка. Активность бизнеса весь год ограничивало колебание ставки рефинансирования и, как следствие, ставки кредитования. «Оптимистичные прогнозы, предрекавшие успех для рынка коммерческой недвижимости, столкнулись с реальностью событий начала 2022 года, — поддерживает Дмитрий Свешников, управляющий директор O1 Standard. — Постепенное снижение доли иностранных арендаторов на рынке офисной невидимости, начавшееся в 2014 году, балансировалось спросом со стороны крупных и средних российских компаний. Но сегодня нестабильная экономическая ситуация и быстро освобождающиеся от крупных иностранных арендаторов площади не дают уверенности собственникам объектов для реализации ранее планируемых бюджетов. Таким образом, кризисные явления коснулись офисной недвижимости в России и по цепочке добрались до сегмента управляющих компаний. Собственники, прогнозируя увеличение вакансии, заблаговременно готовят подушку безопасности, снижают расходы на содержание объектов и, в том числе, экономят на услугах УК. Здесь можно с уверенностью сказать, что наметившийся тренд на оптимизацию затрат в начале 2022 года полностью подтвердился. Но при этом стоит отметить, что и сами управляющие компании провели большую работу по оптимизации и адаптации технологий и механизмов работы к новым реалиям».

Адаптация и заполнение освободившихся ниш, компенсация потерь — основное, чем занимались многие УК в этом году, соглашается Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент». «Наименее пострадавшие УК активизировались, предлагая себя на рынке как панацею от всеобщего падения и перспективы банкротства, — добавляет она. — И небезосновательно: до сих пор находятся «лихие» девелоперы, которые даже в сегодняшних реалиях продолжают открывать полупустые объекты с призрачными перспективами в надежде на чудо. Управляющие компании же начали еще более внимательно относиться к выбору арендатора, больше времени уделять анализу работы магазина в долгосрочной перспективе в синергии с тенант-миксом ТЦ. Сегодня нет места экспериментам, и для успешной коммерческой деятельности нужны проверенные операторы».

2022-й стал также годом «нового маркетинга», когда УК вынуждены были искать новые подходы для привлечения посетителей в торговые центры на фоне снижающихся посещаемости, спроса на развлечения и дорогие товары, считает Акоп Сейсян. «Старые маркетинговые механизмы сегодня уже не работают, и управляющим компаниям приходится идти навстречу покупателям: так, мы начали внедрять доставку товаров из торговых центров, управлением которых мы занимаемся, — рассказывает он. — В итоге же глобальное преимущество получили управляющие компании, передовые в области разработки и внедрения российского ПО, поиска качественного оборудования на тех рынках, которые еще открыты для России, и оптимизировавшие бизнес-процессы».

Сейчас основная задача управляющих компаний — использовать как можно более безопасные решения для заказчиков, учитывая как максимально короткий, так и длительный горизонты планирования, констатирует Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky. «Сегодня много говорят о том, как изменился портрет арендатора, — размышляет она. — Но стоит отметить и изменение портрета собственника, девелопера — основного заказчика наших услуг. Аналитики подчеркивают: при равных условиях у потенциального арендатора вырос запрос на качественные площади со всеми услугами, сервисами и инфраструктурой.

Таким образом, на первое место выходят предлагаемый девелоперами продукт и его неотъемлемая часть — профессиональная управляющая компания (property and facility management). Заказчики все более аккуратно подходят к вопросам экономии и внимательнее относятся к выбору профессиональных команд».

Пилите, Шура

Анна Никандрова подводит итог: в торговой недвижимости в этом году главными трендами стали уход /приостановка деятельности международных операторов в ретейле, снижение покупательской активности.

В офисной и складской — также определяющими стали уход с рынка ряда международных компаний и последовавший рост вакансии по сравнению с началом 2021 года. В сегменте офисной недвижимости— с 7,6% в начале 2021 года до 8,1%; в складской — с 1,1 до 2,7%; с учетом субаренды вакансия составляет 8,7% и 4% на конец III квартала 2022 года соответственно.

В управлении гостиничной недвижимостью — уход с рынка ряда международных УК и сокращение клиентов в связи с ситуацией последних месяцев. Пока об уходе или приостановке инвестиционной деятельности объявили Hilton Worldwide, InterContinental Hotels Group, Marriott International, Hyatt Hotels Corporation, Best Western и Sokos Hotels. На российском рынке было представлено 98 гостиниц этих брендов. В большинстве случаев на смену международному оператору приходили бренды или управляющие компании, не относящиеся к сетевым проектам. При уходе оператора уходит и иностранный менеджмент (УК), однако актив отеля полностью отдается собственнику. Полномочия УК полностью переходят к отечественному менеджменту, который ранее был на гостиничном объекте, поясняет Анна Никандрова. Сейчас на гостиничном рынке России представлены 33 российские и 21 международная УК.

На эксплуатацию всех сегментов значительное влияние также оказали уход с рынка международных профильных сервисных компаний, повышение стоимости эксплуатационных бюджетов в части работ, материалов, фонда оплаты труда, перечисляет г-жа Никандрова.

«Основную сложность, например, для PM представляла не только приостановка деятельности/уход международных компаний, но и наступившая пауза по новым сделкам, находившимся в активной стадии, — дополняет Дмитрий Атопшев, партнер, управляющий директор компании NF PM (ex. Knight Frank PM). — Пришлось уделить больше внимания работе с дебиторской задолженностью и индивидуальному подходу к каждому «встревоженному» арендатору. В большей степени активными рынками остаются складская и индустриальная недвижимость, но это, конечно, далеко не уровень прошлого года. Связано это с развитием импортозамещения, внутреннего производства. В торговой недвижимости же, на удивление, наблюдается достаточно активный «распил» топовых площадей уходящих международных брендов. Порой вокруг них разворачивается серьезная борьба среди желающих. Но это все же — замещение уходящих, а не новое предложение».

Сегментарное фрагментирование

В свою очередь, в условиях существенного роста вакансии в бизнес-центрах классов A и B, а также субаренды освобождается большое количество качественных площадей, на которые могут претендовать компании, ранее занимавшие менее качественные площади, особенно учитывая ожидания по снижению ставки на фоне растущего предложения, делится Константин Пыресев, генеральный директор RD Management. «Еще пандемия подстегнула серьезные изменения на рынке торговой и офисной недвижимости, которые выразились в массовом переходе на «удаленку», — указывает Виктор Козин, вице-президент, управляющий партнер Becar Asset Management. — СВО усилила этот тренд. Офисы качнуло в сторону предоставления кастомизированных сервисов, все больше на рынке становится продуктов built-to-suit. Теперь офис — это не просто классический продукт с кабинетной системой, теперь это некая комьюнити-зона, причем все чаще стали появляться запросы на офисы с определенными сервисными функциями. Это накладывает отпечаток на управляющие компании, которые корректируют продуктовую линейку, а на рынке становятся нормой предложения аренды с дополнительными сервисами».

Схожая ситуация с ретейлом, считает эксперт: форматы и «якоря» для трафика начали меняться еще в пандемию, а после СВО многие ТЦ стали просто закрываться из-за пустующих площадей и отсутствия спроса со стороны арендаторов. В этом году количество выставленных на продажу региональных торговых центров в разы превысило показатели предыдущих лет, сообщает г-н Козин.

Растут запросы и на трансформацию отдельных арендных торговых зон. Для поддержки доходов собственника управляющие компании либо точечно «наводят марафет», либо коренным образом меняют концепции. Например, пространства, которые занимали продуктовые ретейлеры, теперь заполняют арендаторами спортивного уклона: фитнес-центры, детские спортивные центры или бассейны для детей; кто-то «раскачивает» детские развлекательные центры. И те, кто сможет заменить ушедших арендаторов, будет выбирать уже из самых удачных для себя локаций, резюмирует Константин Пыресев.

Человек ищет, где лучше

По словам Марии Кочйигит, генерального директора NHOOD Россия, высочайшая турбулентность в политической и экономической сферах, а также санкционное давление уже сейчас привели к существенным изменениям в управлении объектами. «Несмотря на то, что ряд российских и турецких ретейлеров готовы развиваться и занимать помещения большего формата, говорить о том, что такую вакансию удастся закрыть, еще рано, — соглашается она с коллегами. — Эксплуатация же и техническое обслуживание зданий столкнулись с комплексной проблемой. С одной стороны, это уход с рынка ведущих производителей инженерного оборудования, перебои с поставками комплектующих и расходных материалов, с другой — проблемы с персоналом. В начале года из-за низкого курса рубля и прекращения работы международных платежных систем серьезные проблемы испытывали службы клининга, поскольку сотрудники из центральной Азии стали массово возвращаться домой. После начала частичной мобилизации возникли проблемы с инженерно-техническим составом служб эксплуатации, а также с сотрудниками ЧОП».

Самый сильный удар пришелся на торговые центры — в кризис покупатели более рационально подходят к шопингу и тратят меньше, плюс выросла вакансия, соглашается Наталья Якименко. Хотя бренды запустили финальные распродажи, и точечно некоторые ТЦ даже наблюдали рост посетителей этой осенью (клиенты в ожидании дефицита тратили больше, чем планировали), но в целом на рынке отмечается спад посещаемости от 7 до 10%, в зависимости от месяца и объекта.

При этом весной был отмечен неожиданный всплеск спроса на рынке стрит-ретейла: новую локацию на пешеходных улицах стали рассматривать даже те бренды, которые исторически открывали магазины только в торговых центрах. «Заявки поступали и от непрофильных игроков, таким образом, интересанты пытались сохранить свои деньги, — поясняет г-жа Якименко. — Большое число заявок подтолкнуло к выделению, например, нами нового специализированного направления по брокериджу помещений стрит-ретейла».

Резать, не дожидаясь

После проседания рынка в 2020 году большинству игроков все-таки удалось обосновать необходимость повышения стоимости в конце 2021-го и начале 2022-го, вспоминает Андрей Кротков. Однако в феврале часть заказчиков пересмотрели ранее принятые решения по индексации в сторону оптимизации. Но сильного провала снова же не произошло, поскольку со II квартала 2022 года наблюдался рост эксплуатационных расходов в части повышения стоимости человеческих и материальных ресурсов. Это позволило УК обосновывать невозможность значительной оптимизации, более того — заявлять о необходимости повышения стоимости услуг. В итоге в зависимости от сегмента ставки выросли до 20–30%.

«Но на рынке наблюдается общая нервозность, в сложившейся ситуации люди стараются принимать меньше решений, откладывая часть из них, — вздыхает Алексей Борисюк, управляющий директор FM, Becar Asset Management. — И одним из главных трендов остается как раз экономия затрат. Также важной тенденцией стало, как ни странно, энергосбережение, проявляющееся в оптимизации за счет установки современных „умных систем“. Это очень неплохо, потому что этот рынок начал расти быстрее за счет того, что постоянно происходит поиск новых игроков, среди которых появляются и наши, российские, все сейчас смотрят в этом направлении».

Однако со ставками и экономией все по-прежнему «очень индивидуально», каких-то единых ставок не существует, а заказчики зачастую видят техзадание и стоимость услуг по-своему. Говорить о каком-то фиксированном прейскуранте вообще нельзя. «Иногда получается так, что заказчик отказывает подрядчику, предлагающему бюджет заметно ниже, чем у конкурентов, — добавляет г-н Борисюк. — И несмотря на то, что компания готова обосновать затраты, заказчик выберет более дорогую. Впрочем, несмотря на негативный год, заметная часть наших клиентов согласились с 1 января 2023 года индексировать контракты на 5–15%».

В части ценообразования рынок более- менее стабилизировался, но сложности с наличием оборудования и запасных частей сохранились из-за трудностей с поставками, соглашается Дмитрий Атопшев. «Больше всего мы почувствовали уход с рынка поставщиков комплектующих и запчастей западных производителей оборудования, — отмечает Константин Клименко, генеральный директор управляющей компании «СИТИ». — Изменились логистика и процессы закупок, мы перестроили структуру. Сейчас ключевые тренды — в оптимизации и автоматизации процессов, внедрении новых технологий и автоматизированных систем управления. Большую часть нашей себестоимости составляет ФОТ сотрудников, мы вынуждены поднимать зарплаты, чтобы сохранять их покупательскую способность, что неизбежно приводит к индексации ставок.

Наша задача была удержать индексацию в 2022 году, с чем мы справились, повысив эффективность процессов с помощью принципов бережливого производства и стандартизации операций». Но к концу 2022 года все игроки будут подписывать бюджеты на следующий год, и, вероятно, повсеместно в этих бюджетах будет отражаться рост стоимости. Насколько — зависит от умения конкретной УК адаптироваться к рынку, считает Анна Никандрова.

Самым сложным сегментом с точки зрения доходности остаются торговые проекты, констатирует Наталья Афанасова, директор по управлению эксплуатацией объектов недвижимости CORE.XP. Часть проектов перешла в руки собственных структур, а самые крупные моллы, находящиеся в управлении иностранных компаний, заморозили любое развитие, что не может не сказываться в худшую сторону на FM-операторах. Даже сетевые районные объекты выбрали путь жесточайшей экономии, когда фонд оплаты труда персонала не укладывается в текущий ОРЕХ, добавляет она. С другой стороны, игроки, которые сосредоточили в себе обе функции, FM и PM, способны предоставить клиенту наиболее эффективную экономику. «Основной новый спрос — на консалтинговые услуги в рамках проектирования крупных проектов недвижимости: многофункциональные комплексы, жилые проекты и комплексы апартаментов, — перечисляет эксперт. — Еще на этапе концепции или разработки проектной документации профессиональные операторы смотрят на проект с точки зрения последующей эксплуатации. Именно этим мы отличаемся от технадзора клиента. Повысить будущую капитализацию объекта, длительно сохранить презентабельный вид объекта, улучшить имидж объекта за счет качественного сервиса в будущем, повысить эффективность сервиса по эксплуатации возможно именно на ранних этапах».

Дооптимизировались

Любой кризис подталкивает к оптимизации, но самая сильная уже случилась в период пандемии, уверена Наталья Якименко. Сейчас ситуация не столь тяжелая, поэтому слепо резать бюджеты УК в ущерб качеству никто не хочет. По ее словам, большинство собственников понимают, что это приведет к дополнительному оттоку покупателей. Кроме того, сейчас перед УК действительно стоят новые сложные задачи — поиск альтернативных арендаторов, восстановление предложения и привлекательности ТЦ. Многим объектам предстоит полностью пересмотреть концепцию, и общая ситуация на рынке вообще способствует, скорее, увеличению стоимости услуг. «Пожалуй, наиболее важный тренд, который мы отметили в этом году в части PM-услуг, — это готовность клиентов платить больше за реальные результаты по повышению доходности объекта, — соглашается Дмитрий Атопшев. — Ценность коммерческого управления, привязанного к конкретному результату в условиях рынка, становится особенно значимой».

Однако глобальный тренд на оптимизацию «костов» на рынке с начала пандемии не стал менее актуальным, парирует Виктор Козин: эпопея с поиском возможностей, где бы подрезать, где бы снизить затраты, продолжается, поэтому чаще всего собственники начинают с самых простых вещей — с клининга и эксплуатации. «Эксплуатационщики» и клинеры вынуждены выходить на предложение по индексации своих услуг, собственники предлагают посмотреть, как снизить затраты, — делится эксперт. — Чаще всего те, кто не готов договариваться, теряют объемы. Выживают только гибкие. Участвуя в конкурсах, мы видим, что старые компании, которые долго работали на объекте, но оказались недостаточно гибкими, вынуждены уходить. Те же, кто более гибок, остаются работать дальше, но уже с трансформацией SLA. Они находят компромиссы, меняют условия работы и финансовые условия такого сотрудничества«.

Домашняя работа

Как и в любой кризис, на рынке УК растет доля inhouse- компаний, констатирует Алексей Борисюк. «Традиционно все стремятся перейти на свой штат, жертвуя при этом качеством, — поясняет эксперт. — Рынок FM сжался, поскольку многие отложили свои тендеры. В частности, это касается объектов, где сменились собственники, и новые решили, как говорится, не менять коней на переправе. Таким образом, можно констатировать, что спрос на услуги FM в этом году уменьшился, а предложение осталось на том же уровне».

В результате ухода иностранных компаний и возвращения части заказчиков к идее инхаус-управления в очередной раз выросла конкуренция, соглашается Андрей Кротков. «Об уходах с рынка игроков пока речи не идет, можно лишь отметить формальный уход международных компаний с передачей локального бизнеса в управление выделенным в самостоятельные российским дочерним структурам, — рассказывает он. — Девелоперы передают проекты собственным или партнерским УК, поэтому их количество приблизительно равно количеству самих девелоперов. Но, несмотря на это, ранее созданные подобные структуры часто обращаются с запросом на аутсорсинг. Хотя многие банковские структуры заявили о намерении создать собственные подразделения по управлению и даже создали их, ожидать от них эффективной работы, а тем более заметного влияния на рынок, можно еще неопределенное время, убеждена Анна Никандрова. Рынок FM-услуг, например, очень конкурентный и низкомаржинальный, напоминает Дмитрий Атопшев. «В том числе поэтому мы все чаще наблюдаем ситуацию, когда девелоперы, ранее предпочитающие инхаус-модель в управлении, отдают эту функцию на внешний рынок, — добавляет он. — Все наши последние контракты являются тому подтверждением. И это касается как владельцев крупных объектов, так и небольших. Порядок ценообразования услуги понятный и прозрачный, поэтому собственникам порой просто не имеет смысла оттягивать свои ресурсы на это направление». «2022 год для собственных структур может стать началом необратимых последствий ухудшения качества, — полагает Наталья Афанасова. — Уход иностранных компаний с рынка коммерческой недвижимости будет прямым образом связан с оптимизацией затрат на эксплуатацию объектов. Как и полагается, ставка аренды будет нивелироваться за счет падения объема затрат на ОРЕХ, а поддержание низкого уровня операционных расходов может происходить за счет сокращения штата и шеринга персонала на несколько объектов сразу».

Вышли на тендер

Портфель управляющих компаний может пополняться двумя способами, напоминает Анна Никандрова: за счет новых введенных в эксплуатацию проектов, за счет замены действующей УК готовых проектов. В этом году мы наблюдаем минимальные объемы ввода торговой и офисной недвижимости, поэтому УК фактически не расширили свой портфель новыми проектами. Так, в Москве на конец 2022 года совокупный объем ввода новых офисов ожидается на уровне 317 тыс. кв. м вместо изначально запланированных 800 тыс. кв. м. Ввод качественных торговых площадей в Москве за 2022 год ожидается на уровне 117 794 кв. м (GLA) и будет минимальным значением за последние 10 лет.

В сегменте складской недвижимости в Московском регионе совокупный объем ввода ожидается на уровне 1 873 тыс. кв. м, что станет рекордным значением за всю историю рынка. Однако поскольку большая часть проектов реализована по схеме built-to-suit, они традиционно не переходят под управление внешних УК. «Что касается замены УК на работающих проектах, то последние несколько сложных лет собственники были настолько вовлечены в решение операционных проблем, что, несмотря на проводимые тендеры, не готовы без каких-либо критических оснований менять УК, — сообщает г-жа Никандрова. — Смена УК — это огромный стресс и трудоемкий процесс, который требует огромных ресурсов и вовлечения. В этом году было много запросов на аудиты текущих УК, на консалтинг в сфере управления, однако мы считаем, что реальных кейсов смены УК будет мало. В части эксплуатации недвижимости тендеры традиционно проводятся в конце года, и их результат мы увидим в следующем году. Думаю, что основная часть проектов останется со своими УК».

Большинство девелоперов всегда шли по инхаус-пути в управлении, констатирует Дмитрий Атопшев. В итоге на рынке существуют примеры опытных и профессиональных команд с качественным управлением собственными объектами. И они находятся в более комфортных условиях относительно независимых УК. Однако отсутствие внешней конкуренции может привести к принятию неэффективных решений и завышенным расходам. «Когда рынок активно развивается, то девелоперов это не беспокоит, — они задумываются обычно в сложных ситуациях, — поясняет г-н Атопшев. — По нашему опыту, клиенты к нам чаще обращаются именно в кризисные периоды, когда они уже готовы отказаться от прежней схемы управления. Это нормальный процесс, к такому решению нужно прийти. Именно поэтому наибольшее количество запросов на PM-услуги мы видим в турбулентные времена: когда на рынке шторм, это беспокоит непрофильных владельцев коммерческих объектов, заинтересованных в стабильной доходности. Им важна оперативная поддержка не только по поиску надежных клиентов, но и по их сопровождению. Кроме того, некоторые собственники не живут в России либо бывают здесь все реже и готовы рассматривать передачу своих объектов в управление профессиональным и опытным УК».

Еще один тренд-2022 — усиление рыночной дифференциации. Разрыв между успешными проектами и устаревающими продолжит увеличиваться, говорит Наталья Якименко. Это коснется буквально каждого сегмента коммерческой недвижимости. Качественные проекты в хорошей локации будут оттягивать на себя основной спрос. Стремление увеличить целевую аудиторию и максимально удовлетворить ее потребности в условиях меняющегося рынка приведет к тому, что многим проектам придется пересмотреть текущие концепции, обновить их и, возможно, сделать полную реконцепцию. «Даже без учета ситуации в стране и в мире так называемый принцип «цикл успешности объекта», применимый сегодня в девелопменте, приводит к необходимости обновления объекта каждые 5–7 лет, — поясняет г-жа Якименко. — Мы с прошлого года ощущаем рост интереса к реконцепции, так как фиксируем увеличение количества обращений в компанию по услуге профессионального аудита».

Сегмент проектов на стадии строительства сейчас в сложной ситуации, считает Евгения Власова. Спрос на коммерческие помещения упал, инструменты параллельного импорта не до конца разработаны. «По сложившейся ранее практике инженерное оборудование для здания, например, закупалось по рекомендованным нами вендерным листам, предложенным еще на стадии экспертизы проектной документации, — добавляет эксперт. — Мы прогнозируем, что через некоторое время здания будут оснащены узлами производителей, по которым не будет статистики работы и опыта эксплуатации всеми участниками рынка. Эту задачу мы будем решать завтра, хотя готовимся уже сегодня».

А ты такой голодный

Одной из основных проблем для рынка остается борьба с кадровым голодом. По словам Натальи Афанасовой, компании столкнулись с точечным отсутствием ключевых сотрудников объектов: управляющие, старшие и ведущие инженеры, технические специалисты, операторы внутренней и внешней уборки и т.д. Рынок недвижимости, очевидно, проходит очередной этап трансформации, а FM-сегмент находится на пути принятия новых условий и вызовов. «CORE.XP в этой ситуации приняло решение об усилении направления мобильного сервиса для организации услуг комплексной эксплуатации небольших объектов, — рассказывает Наталья Афанасова. При этом важен дополнительный фокус на решение задачи и более крупных объектов в рамках временного отсутствия персонала. Радует, что рынок недвижимости уделяет внимание «запасным путям» решения предполагаемых трудностей. Мы пережили уже удивительные метаморфозы и успели подстроиться под молниеносные изменения. Разработка дополнительных регламентов для сотрудников в новых реалиях, более плотное взаимодействие с городскими службами позволяют подготовиться к изменениям более тщательно».

В сентябре остро встал вопрос с работоспособностью технических служб, вспоминает Мария Кочйигит. «С октября прошлого года мы внедряли собственную службу Facility management для объектов нашего клиента Ceetrus, однако приняли решение приостановить дальнейшее развитие проекта до прояснения ситуации с мобилизацией, — добавляет она. — Практически все международные управляющие компании, оперировавшие на российском рынке, разорвали юридические отношения с иностранными центральными офисами и переименовались. Более того, таким компаниям пришлось также оперативно менять используемые IT-решения. Значительное количество экспертов из них вышли на свободный рынок и стали оказывать услуги самостоятельно, однако речь идет скорее о консалтинге, чем об управлении объектами, хотя такие кейсы тоже есть».

В следующем году можно ожидать два разнонаправленных тренда: с одной стороны, это передача большего количества объектов во внешнее управление, так как это будет более привлекательно с точки зрения соотношения цена/ качество за счет наличия у УК крупного портфеля, с другой стороны — появление новых подразделений по управлению у собственников, купивших объекты у уходящих с рынка иностранных владельцев. Учитывая стремительный рост цен на материалы и оборудование, а также дефицит определенных категорий сотрудников, УК придется и дальше поднимать расценки на эксплуатацию и сокращать собственную маржинальность. Однако с учетом оптимизации бизнес-процессов и их диджитализации они будут пытаться сдерживать рост затрат на эксплуатационные услуги существенно ниже уровня инфляции, при этом не теряя в качестве услуг.

Молодо-зелено

Серьезное давление на рынок управления продолжает оказывать рост стоимости энергоресурсов, убежден Кирилл Скребнев, директор «БПС Русланд». Чем глубже социальный и энергетический кризис, тем больше напрашиваются сравнения недвижимости с медициной: на смену COVID пришла эпидемия нехватки основных ресурсов жизнеобеспечения зданий. Суммарно все здания мира потребляют около 40% всей производимой энергии — это огромная цифра, которая может и должна быть снижена, убежден он. Ситуация подталкивает к созданию новой эксплуатационной концепции на принципиально другой технологической базе. Вместо мониторинга критических показателей (реанимация) нужны цифровые модели экономной эксплуатации (здоровый образ жизни, постоянный сбор и анализ больших данных, профилактика). «Наш многолетний опыт эксплуатации показывает, что привычные инструменты не дают возможности понять и осмыслить процессы, происходящие внутри здания, — продолжает Кирилл Скребнев. — В том числе, это касается структуры распределения электроэнергии внутри объекта. Инженерное оборудование хотя бы из-за ошибок в настройках может годами эксплуатироваться неправильно — традиционные системы управления (BMS) даже не намекнут на технические проблемы. В итоге одним из главных трендов 2022 года мы считаем появление на рынке эксплуатации технологий Proptech. У нас появляется возможность очень быстро, экономически эффективно собирать и анализировать большие данные и на этой основе создать цифровой двойник объекта недвижимости, который обучается «чувствовать», понимать и анализировать физические процессы и процессы энергопотребления в реальном времени. Это совершенно новая технологическая среда и основа для умной эксплуатации на базе технологий IIoT и искусственного интеллекта. Недавно на российском рынке было объявлено о создании Ассоциации устойчивого развития рынка коммерческой недвижимости. Она займется разработкой национальных «зеленых» стандартов. Это очень важное начинание, но насколько оно будет успешным, зависит от требований к собственникам и УК, а также технологиям, применяемым на этапе эксплуатации».

Что будет?

Сегодня система государственной поддержки, скорее, стимулирует использование энергоэффективных материалов и инженерии при проектировании и строительстве, но не экономную эксплуатацию, считает эксперт. Все заявляют о своей потенциальной энергоэффективности, но какая она на самом деле — никто не знает. В результате офисные здания класса А, обладающие экологическими сертификатами, в реальной эксплуатационной практике могут потреблять больше, чем объекты класса В или даже С. Очевидно, что без цифровой эволюции в сфере эксплуатации фактическое энергопотребление никогда не будет коррелировать с запланированным. «Конечно, фокус внимания многих компаний сместился от долгосрочных стратегий в сторону решения более острых проблем, — парирует Наталья Якименко. — Но ESG-повестка не потеряет актуальности: устойчивое развитие — это не просто модный тренд, а будущее мирового рынка недвижимости, именно поэтому в 2021 году наша компания получила сертификацию BREEAM в Казахстане. Лицензия BREEAM In-Use дает нам право выступать консультантами и оценщиками международного стандарта BRE Environmental Assessment Method. В настоящий момент спрос на ESG в России и странах СНГ находится на стадии становления, но самые дальновидные девелоперы уже сейчас цели по устойчивому развитию ставят во главу угла, чтобы в будущем привлечь инвестиции. Долгосрочная стратегия таких игроков направлена на опережение рынка и создание качественного продукта, соответствующего экологическим стандартам. Индустрия „зеленого“ строительства имеет большой потенциал роста, так как внедрение этих технологий в будущем даст реальные конкурентные преимущества проекту и дифференцированные цены, а в долгосрочной перспективе увеличит срок службы зданий, поможет сократить эксплуатационные расходы за счет высокой энергоэффективности и сберегательного использования ресурсов».

Усиливается и тренд на анализ концепции будущей эксплуатации строящихся объектов, указывает Евгения Власова. «Высокая конкуренция среди зданий коммерческой недвижимости в ближайшем будущем выступит драйвером развития интересных архитектурных, инженерных решений, и мы, профессиональные управляющие компании, с радостью будем частью этого процесса, — поясняет она. — Еще одним трендом 2022 года назовем technical due diligence. Российские инвесторы приглашают наших экспертов для технической оценки планируемых к приобретению иностранных активов, чтобы впоследствии снизить риски при заключении сделок».

Источник: CRE

← Вернуться назад