14.12.2018 Андрей Кротков подводит итоги 2018 года в сфере управления коммерческой недвижимостью

2018-й представители управляющих компаний назвали не менее сложным, чем предыдущие четыре года: определяющим фактором для победы на тендерах по-прежнему оставалась цена, девелоперы продолжали открывать «домашние» УК, а клиенты – донельзя оптимизировать затраты.

Рынок управления коммерческой недвижимостью находится под давлением общей экономической ситуации и динамики выхода нового предложения, констатируют в JLL. Учитывая, что показатель ввода во всех сегментах продолжает ставить антирекорды, новые объекты, которые потенциально могли бы пополнить портфели УК, практически не выходят. «2018 год запомнится крупными событиями,  причем  как  позитивными, так и негативными,– размышляет Наталья Якименко, руководитель департамента управления недвижимостью и эксплуатации компании JLL. – Начнем с хорошего: Чемпионат мира по футболу, к которому мы так долго готовились, наконец состоялся и прошел успешно. Большая отдача, которую мы наблюдали по итогам активностей, организованных в период ЧМ, была особенно ощутима на фоне ежегодного спада покупательской активности в период летних каникул и сезона отпусков».

С отбеливающим эффектом

По оценкам Knight Frank, в 2018 году объем проблемных активов в банковских структурах достиг критической отметки, а количество запросов на аудит залоговых зданий и менеджмента кратно возросло. Эти факторы способствовали стимуляции передачи активов во внешнее PM‑управление. В компании называют 2018‑й год переломным моментом для деятельности PM‑компаний и проводят аналогии с историей развития сегмента в США в период великой депрессии.

«Изменения на сегодня произошли тектонические и, надеюсь, безвозвратные, – делится Андрей Кротков, генеральный директор и партнер Zeppelin.– Игроки в лице ведущих клининговых компаний и  FM‑операторов  смогли  объединиться под флагами НАФО (Национальной ассоциации фасилити‑операторов) и АРУК (Ассоциации русских уборочных компаний), пересмотреть свои подходы к ценообразованию и инициировать громогласную масштабную кампанию против демпинга и применения методов незаконной налоговой оптимизации в отрасли. А контрольно‑надзорным органам, прежде всего ФНС, удалось не только «достучаться» до заинтересованных лиц, но и выстроить внятный диалог с ассоциациями, а затем спланировать и реализовать четкую «дорожную» карту последовательных и конкретных мероприятий».

«Государство продолжает активную работу по выводу из тени отдельных секторов бизнеса, так что мы наблюдаем, как клининговые компании вынуждены пересматривать свои модели работы с учетом новых требований, – соглашается Анна Никандрова, партнер Colliers International. – Это влечет за собой увеличение стоимости услуг этих компаний на 20–30%. Собственники, которые были не готовы к таким изменениям, сейчас испытывают сложности с запланированным и реальным бюджетами. Ситуация выровняется в течение следующих 6 месяцев, когда рынок полностью примет новую реальность».

Влияние на сегмент продолжает оказывать и практически полное отсутствие first‑time девелоперов. «Рынок сегодня преимущественно представлен игроками, которые уже имеют хотя бы один действующий объект, и они берут управление новым в свои руки,– продолжает г‑жа Якименко. – Другое дело, что успешность этих действующих объектов зачастую бывает весьма относительной. В результате мы наблюдаем следующий тренд: все чаще проводятся тендеры не на управление новым объектом или запуск, а на – назовем это так – экстренную помощь уже работающему зданию. Также мы получаем все больше запросов из самых разных регионов страны на реконцепцию объектов в изменившихся условиях рынка».

Ценовые войны

В сегменте УК продолжаются ценовые войны. «Клиентов, которые могут позволить себе выбирать FM‑подрядчика по профессиональным качествам, пока так и не прибавилось, – вздыхает Андрей Кротков. – Заказчики facility‑услуг и сервисов до сих пор не проявляют должной осмотрительности при формировании закупочных цен и выборе подрядчиков, уповая на то, что последние как‑нибудь сами «разрулят» возникающие с ФНС и ФМС проблемы. По‑прежнему чаще всего выбор победителя происходит по критерию минимальной стоимости, и договоры на обслуживание заключаются с компаниями, которые «бесстрашно» демпингуют и, несмотря ни на что, продолжают «по‑черному» уходить от налогов. Однако ситуация в стране изменилась кардинально, и уже недалек тот день, когда под влиянием ФНС, «Опоры России», РСПП, НАФО и АРУК законодатели «дожмут» нормативную базу и правоприменительную практику. Тогда уже и у заказчиков появится реальный риск быть признанными конечными выгодоприобретателями неправомерных схем своих FM‑подрядчиков и навлечь угрозу уже на свой основной бизнес (девелоперский или арендный)».

Однако на дружную кампанию клининговых и FM‑операторов по борьбе с демпингом в своей сфере заказчики ожидаемо и не менее слаженно ответили массовыми пересмотрами условий сотрудничества, продолжает Андрей Кротков. «Такого количества уведомлений от подрядчиков о необходимости индексации стоимости и объявленных в ответ конкурсов, тендеров и закупок отрасль не знала с момента своего возникновения в России, – отмечает эксперт. – Практически везде события развивались по‑театральному драматично. Кто‑то, не убедив клиента, уходил с объектов, а договор подхватывал демпингующий «штрейкбрехер», реже сторонам удавалось прийти к консенсусу. Однако тотальное перераспределение FM‑контрактов, на мой взгляд, еще далеко не закончилось и продолжится весь 2019 год».

Виктор Козин, вице-президент NAI Becar, отмечает: профессиональным компаниям все так же сложно работать с государственным заказчиком, где выигрывает тот, кто предлагает наиболее низкую цену. «44‑ФЗ и 223‑ФЗ, увы, не спасают игроков рынка от демпинга, – сообщает г‑н Козин.– Все больше компаний FM‑сегмента живут в парадигме обеления рынка, но, не имея действенных инструментов воздействия на дискаунтеров, вынуждены терять свои объемы. Причем все больше стали отличаться цены предложений игроков разных лагерей – честные игроки вынуждены корректировать ценообразование и выходить с предложением по индексации в 20–50% к предыдущей стоимости, но находятся и те (в большинстве своем – небольшие компании), которые живут старыми расценками. В таких условиях участились разговоры заказчиков о возврате к инхаус‑обслуживанию».

Говоря о ценах, в JLL напоминают о грядущем повышении НДС. «В бюджеты будущего года все подрядчики закладывают повышение цен, – говорит Наталья Якименко. – Это имеет прямое влияние на рынок, в первую очередь Facility Management, и неумолимо окажет эффект на собственников объектов и арендаторов». «На мой взгляд, главным событием в 2018 году можно назвать изменение ценообразования в сфере клининга в сторону увеличения»,– констатирует, в свою очередь, Дмитрий Свешников, директор отдела управления недвижимостью CBRE.

В деревню к деду

Для внешних УК именно региональный рынок остается площадкой для развития, говорит Анна Никандрова. Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky, соглашается, опыт профессиональных УК в регионах действительно имеет растущий спрос. «Как правило, это касается запросов на консультации различного формата: анализ концепции строительства объекта с точки зрения эксплуатации, эксплуатационный надзор строительно‑монтажных работ, технический и производственный аудиты, – перечисляет г‑жа Власова.– Также много запросов поступает по части содействия в организации службы собственной эксплуатации. Иными словами, региональные собственники хотят получить максимум информации и управлять объектами своими силами».

Знакомые все лица

Уходом года собеседники  называют  сворачивание в России бизнеса ECE. «На долю внешнего управления ECE на российском рынке торговой недвижимости приходилось около 5%,– говорит Дмитрий Никоноров, директор по развитию RD Management. – После ее ухода с рынка крупнейшими игроками, оказывающими услуги PM, становятся JLL и Colliers International».

Эксперты отмечают также усиление тренда на создание инхаус‑проектов. «Renaissance Development создал свое подразделение по управлению ТЦ «Аура» в Сургуте и Ярославле,– перечисляет Анна Никандрова.– На московский рынок также вышла Fort Group, которая существенно увеличила свой портфель, приобретя активы Immofinanz. По традиции все стратегическое и операционное управление ведется изнутри».

Еще один интересный тренд года – аккредитация управляющих EBRD и предоставление грантов собственникам на привлечение профессиональной УК, говорит Наталья Якименко.

Большинство проводимых тендеров со стороны заказчиков теперь связано с использованием электронных площадок, а также повышением уровня юридической и финансовой оценки контрагентов, отмечает Евгения Власова. «Но с каждым годом квалификационные требования к участникам тендеров на FM‑услуги совершенствуются и ужесточаются,– констатирует Андрей Кротков. – Это наблюдается как в сфере государственных закупок, так и в коммерческих конкурсах. Тендерное цунами 2018 года, вызванное компанией по обелению рынка facility‑услуг, помимо беспрецедентного количества запросов поразило еще и глубиной изучения претендентов и их предложений. Сегодняшний заказчик очень четко понимает, что он хочет от выбранного исполнителя FM‑услуг. Никто давно уже не верит на слово, а требует подтверждения факта оказания аналогичных услуг действующими договорами и актами выполненных работ. Кроме того, клиент обязательно захочет видеть рекомендательные письма и отзывы других заказчиков по аналогичным контрактам претендента. Деловая репутация и качество услуг претендента будут проверены в ходе выездов представителей тендерного комитета заказчика на действующие объекты участников конкурса, где они смогут лично убедиться в их профессионализме».

По словам г‑на Кроткова, клиенты, кроме того, все меньше интереса проявляют к контрактам с закрытой стоимостью. «Чем скрупулезнее и детальнее расшифровано КП, тем больше у подрядчика козырей в тендере, – поясняет эксперт. – Кроме того, заказчик сегодня хочет видеть и понимать финансовое положение претендента, для чего обязательно запрашивает бухгалтерский баланс за предшествующий отчетный период, причем зачастую не за один год, а за три. Клиент должен быть уверен, что подрядчик не только справится со стартовой закупкой необходимого оборудования и техники, но и выдержит установленную договором отсрочку платежа (45–60–90 суток), а также сможет без истерики выдержать весьма вероятную дебиторскую задолженность».

Конкурентная среда

В NAI Becar, впрочем, констатируют, что отдавать денежные потоки в целом «на сторону» собственники традиционно не хотят. «В сегменте FM контракты с жизненным циклом в 5–7 лет до сих пор являются редкостью, – говорит Виктор Козин. – Превалирующее большинство договоров заключается сроком на год. При таком сроке контрактов ни о каких инвестициях в технологии и передовую технику не приходится говорить. Вот и получается, что компания вынуждена обеспечить минимальным ресурсом цель – дотянуть до окончания срока действия контракта и уйти. О капитализации актива в таких обстоятельствах говорить бессмысленно. Корпорации все чаще задумываются об эффективном управлении своими активами. Все больше их беспокоит судьба непрофильных активов. Но повышенный интерес пока не трансформировался в контракты и реальные проекты».

«Из интересных тенденций, наблюдавшихся на рынке в 2018 году, стоит отметить и изменение отношения собственников к международным брендам при выборе УК, – говорит Георгий Найденов, управляющий партнер NB Management. – Сегодня многие стали осознавать, что статус и название компании не являются гарантом качества. Более того, бренд стал накладывать на собственника дополнительные расходы. Крупные компании всегда старались переложить максимальное количество своих затрат на собственника, а сейчас – уж и подавно. Теперь же, если на объект приходит профессиональная компания с хорошей командой, выбор сделают в пользу нее, несмотря на наличие  «шильдика» в виде международного бренда. Сейчас важны специалисты с опытом и именем на рынке. В дополнение к сказанному, для международных консультантов property‑ и facility‑management является не основным бизнесом, а скорее дополнением к базовым услугам. А когда бизнес является побочным или пакетным, то зачастую страдает качество».

В 2018 году на рынке коммерческой недвижимости продолжилось перераспределение объектов – от частных собственников недвижимости к государственным и квазигосударственным структурам. «Не секрет, что такие корпорации, как «ВЭБ Капитал», банк «Открытие» («Траст») и Ростех, на сегодняшний день аккумулируют огромное количество непрофильных активов,– делится Георгий Найденов. – В связи с этим появляется запрос на грамотное управление этим «наследием» – не столько в части PM‑ и FM‑услуг, а скорее Asset Management. Сейчас вообще возникает острая потребность в компаниях, которые умели бы мыслить стратегически, то есть понимали, как лучше поступить с тем или иным активом в целом: продавать или реализовывать девелоперский потенциал объекта, улучшая его текущее состояние. Но таковые компании можно пересчитать по пальцам. Думаю, профессиональные игроки осознают, что без этой компетенции сложно будет развиваться в направлении сотрудничества с новыми собственниками активов, и для этого им придется привлекать квалифицированные кадры на рынке».

«Но если говорить исключительно о международном развитии FM‑отрасли, то экономический рост, глобализация, технологическое развитие – это те тренды, которые формируют будущее FM, – считает Дмитрий Никоноров. – Конкуренты расширяют спектр предоставляемых услуг, идут в жилую недвижимость, начинают заниматься property management, и это заставляет рынок «шевелиться». Учитывая консервативный профиль деятельность УК, успешными станут те, которые смогут развивать инновации в сфере сбора и обработки больших массивов информации (big data), а также технологии идентификации состояния оборудования и помещений объектов недвижимости, чтобы наиболее полно отвечать потребностям заказчиков».

Еще один тренд сегмента – цифровая революция во всех сферах, убежден Андрей Кротков. «Поколение Y во главу угла ставит критерии Friendly и Smart, а для владельца здания ключевыми составляющими успеха являются экономические параметры и оптимальное расходование ресурсов, – поясняет эксперт. – Поэтому сегодня и требования к объекту недвижимости можно сформулировать следующие: «гибкие» и «умные» пространства, спроектированные и построенные по идеологии трехмерного моделирования и с тотальным применением энергосберегающих технологий. Для УК же наличие компетенций в digital‑сфере уже стало просто жизненно необходимым стандартом и залогом выживания на рынке».

Идеи PropTech завоевывают все сферы бизнеса, считает, в свою очередь, Виктор Козин. «Внедрение инновационных технологий можно отметить даже в клининге, – рассказывает г‑н Козин. –  Переход к ИИ и автоматизации процессов стал визитной карточкой многих игроков рынка FM. Даже в сфере клининговых услуг программные продукты и технологии стали конкурентными. А копеечная стоимость датчиков и контроллеров позволила в сфере технической эксплуатации автоматизировать многие процессы, избавиться от контролеров, повысить скорость реакции на инциденты. Возможность сократить затраты на обслуживание стала одним из следствий применения всех этих фишек».

Техника безопасности

«Трагедия в Кемерово стала толчком для масштабной проверки объектов коммерческой и жилой недвижимости по всей России,– делится Анна Никандрова. – К сожалению, до этого события имели место многочисленные нарушения в этой области эксплуатации, так как расчет на  «вдруг пронесет» часто встречается в бизнесе в целом. Однако решительность действий контролирующих органов и волнения среди покупателей сильно повлияли на отношение к вопросу пожарной безопасности и общую осознанность последствий неправомерных действий. На государственном уровне ведется работа по обновлению требований к ТЦ – размещение развлекательных центров на 1‑м этаже, что может в дальнейшем повлиять как на сам формат объекта, так и на его экономику и работу в целом. Осознание ответственности девелопера и УК за деятельность всего объекта, надеюсь, повлечет за собой повышение квалификации специалистов в индустрии и рост требований к УК».

Источник: CRE

← Вернуться назад