19.05.2020 Сергей Калитов рассказал, что происходит в отрасли FM и каких перемен ждать УК в ближайшие несколько лет

Рынок управления недвижимостью принято считать довольно консервативным и непрозрачным. У всех на виду крупные сделки и новые объекты, а компании, позволяющие этим объектам долго жить и хорошо продаваться, всегда немного в тени. Однако сейчас недвижимость в целом стоит на пороге очередного непростого периода, когда новое строительство будет откладываться, а многие объекты – снова бороться за арендаторов и посетителей. И здесь роль управляющей компании становится ключевой.

С каким багажом российский рынок управления подошел к новому витку истории, готовы ли УК стать тем самым «рыцарем на белом коне», или конь все еще «серый», а управляющим самим нужен спаситель? Поменялись ли тренды рынка управления?

Новые технологии и все те же на манеже

По словам Павла Люлина, генерального директора SVN, в последние годы на рынке управления недвижимостью происходило перераспределение сил без заметного роста емкости самого рынка, которую в компании оценивают на уровне 82 млрд руб. в год на протяжении последних трех лет. «Прибыль УК снизилась по сравнению с показателем, например, пятилетней давности, – отмечает эксперт.– Если раньше она могла составлять 15–25%, то теперь среднее значение – 7–12%. Рынок профессиональных управляющих компаний в Москве и Московской области – это примерно 70 крупных компаний, которые обслуживают большую часть качественных объектов».

«Изменилась конъюнктура рынка, появились новые бренды, некоторые игроки рынка нашли себе соответствующие ниши, – говорит директор по развитию Professional FM Александр Устинов. – Отдельно стоит отметить формирование из зарекомендовавших себя команд новых брендов в сегменте эксплуатации – O1 Standard, Pro FM, Lynks PM, которые усилили конкуренцию в данном сегменте».

В то же время Анна Никандрова, партнер Colliers International, отмечает уход нескольких заметных игроков: «В 2018 году российский рынок внешних РМ услуг покинула немецкая компания  ЕСЕ, а в 2019‑м было закрыто это направление в JLL (команда управления недвижимостью JLL выделилась в независимую структуру Lynks PM. – Прим. ред.). Но это совсем не значит, что управление недвижимостью перестало быть интересным. В этот же период CBRE запустили услугу по коммерческому управлению. Это показывает, что  рынок  жив и продолжает развиваться». По словам Анны, еще в 2015 году во внешнем коммерческом управлении находилось около 30 торговых центров, тогда как на сегодняшний день – уже около 100 объектов по всей России.

Кроме того, Александр Устинов отмечает рост  на рынке управления жилой недвижимостью. «Емкость рынка остается  очень  большой,  и весь сегмент по‑прежнему находится на начальной стадии развития, – отмечает эксперт. – При этом уже сейчас заказчики расставляют акценты на клиентском сервисе, диджитализации и широком спектре дополнительных услуг для жильцов. Немного дефорсируют развитие рынка специфика законодательства, а также не соответствующие современным запросам жильцов подходы к расчету тарифа некоторыми застройщиками. Нередки случаи, когда заниженный по стоимости тариф на этапе ввода дома в эксплуатацию остается на объекте годами, и все это время жильцы недовольны качеством оказываемых услуг».

Наталья Корнилова, операционный директор O1 Standard, придерживается мнения, что одним из ключевых изменений на рынке управления за последние три года стало желание арендаторов максимально передать функции на аутсорсинг. «Раньше это были только обслуживающие функции по поддержанию порядка и работоспособности офиса – эксплуатация и обслуживание инженерных систем, клининг и рабочий по офису, – поясняет Наталья. – Сейчас мы видим спрос на передачу УК части административных и даже IT‑функций: организация службы приема посетителей, mail‑box, охрана, обслуживание офисной техники, телефония). Есть и запросы на проведение ремонта в офисе, организацию инфраструктурного удобства, в том числе озеленение общих зон».

Если посмотреть на вопрос с другой стороны, а именно – со стороны внешнего управляющего, то служба «одного окна» не является универсальным решением, считает Виктор Ефремов, генеральный директор «Аплеона ХСГ». По наблюдениям эксперта, собственники недвижимости все больше создают свои управляющие компании и часто диверсифицируют портфель подрядчиков.

И все же основным трендом большинство экспертов называют цифровизацию и автоматизацию процессов. Новые технологии позволяют заметно повысить качество услуг и снизить их себестоимость. «Однако мы еще в начале пути, потенциал у данного направления не исчерпан, – считает Сергей Калитов, исполнительный директор Управляющей компании Zeppelin. – Даже если вспомнить тот же BIM: в рамках управления недвижимостью  в  России  это  пока перспектива, но не реальность. Появляются только единичные реальные проекты».

«Всем очевидно, как автоматизация  влияет на снижение операционных издержек, в первую очередь – на сокращение эксплуатационных затрат, – говорит Андрей Андреев, руководитель департамента управления и эксплуатации недвижимости Cushman & Wakefield. – В то же время IoT, облачные решения, роботизация влияют на рост арендного потока, повышают качество актива, его привлекательность для арендаторов и тем самым также стимулируют спрос. Это, в свою очередь, ведет к более низкой ротации арендаторов, нулевой вакансии при ставках «выше средних».

Обеление под «Оком Саурона»

По мнению Сергея Калитова, цифровизация не только улучшает сервис и экономит деньги,  но и способствует «обелению» рынка: «Например, цифровизация дала возможность заказчику в реальном времени отслеживать статусы выполнения задач управляющей компанией. Заказчик может отследить статус выполнения графика обслуживания оборудования, при желании в онлайн‑режиме даже может проконтролировать выполнение обходов по маршрутным картам техническим персоналом. Может посмотреть, на какой стадии находится реализация какой‑либо дополнительной работы, возможно, еще идет закупка оборудования или уже работы завершаются».

Рынок в целом стал значительно более прозрачным, утверждают эксперты. Однако, по словам Андрея Андреева, «обеление»  происходит   преимущественно в самых качественных объектах (классы А и А+), тогда как наибольшую совокупную площадь занимают низкокачественные и устаревшие объекты, в которых фактор экономии традиционно играет решающую роль. Тем не менее в управлении качественными объектами действительно произошли перемены в сторону цивилизованности, и связано это не только с внедрением цифровизации процессов.

«Вся отрасль попала под “Око Саурона”, – говорит Александр Устинов. – Министерство по налогам и сборам обратило особое внимание на клининг (в первую очередь) и эксплуатацию. Компании, использовавшие ранее различные инструменты оптимизации, были вынуждены пересмотреть свои финансовые модели, и в 2018–2019 годах весь рынок переживал глобальный тендер на услуги. Это коснулось практически каждого объекта, на котором стоимость услуг клининга была ниже рыночной (а таких объектов на рынке оказалось более 80%). Стоимость клининговых услуг при этом выросла в среднем по рынку на 20–25%».

«Демпингующим компаниям на рынке приходится учитывать новый уровень контроля со стороны государства, – соглашается Сергей Калитов. – Это находит серьезное отражение не только в стоимости услуг, но и в качестве. С учетом вывода  заработных  плат  сотрудников в “белую зону”, защищенность прав, особенно персонала клинига, существенно возросла. Возросло и осознание ответственности за свою работу у такого персонала. Касательно стоимости, раньше немногие заказчики были готовы работать в режиме open book. Было много предложений от конкурентов с меньшей стоимостью и непрозрачными бюджетами. Заказчик порой предпочитал закрывать глаза на то, каким образом достигается снижение стоимости. Сейчас ситуация стала меняться. Получая близкие по цене предложения, заказчик хочет быть уверенным, что подрядчик платит налоги.  В  связи  с этим, часто в конкурсной документации стало появляться требование, чтобы претендент, управляющая компания, была членом СРО АКФО, в списке Реестра «БелыйФМ. рф».

Сергей Калитов, Исполнительный директор УК Zeppelin:

– В текущей ситуации управляющие компании стараются максимально сохранить объемы услуг. Снижение в любом случае происходит, т. к. ряд объектов недвижимости частично или полностью закрываются для посетителей, собственники объектов стараются сократить свои расходы, в том числе за счет сокращения затрат на эксплуатацию. Всех сотрудников, чьи функциональные обязанности это  позволяют, отправили  на «удаленку». При этом центральный офис Zeppelin не закрыт полностью, некоторые сотрудники вынуждены приезжать в офис на несколько часов в неделю или на несколько дней для работы с документами и решения неотложных задач. Конечно, происходит оптимизация затрат как на объектах, так и в центральном офисе. Корректируется положение о премировании сотрудников. Часть сотрудников сейчас в отпуске. Некоторые, увы, покинули компанию. При этом мы стараемся сделать все возможное, чтобы сохранить персонал. Ведется активная работа по перемещению освободившегося персонала на другие объекты, где требуется, например, замена ушедших на карантин или на больничный по возрасту».

«Еще на этапе выбора заказчики стараются отсеивать ненадежных поставщиков и, помимо запроса массы документов, используют специальные независимые ресурсы проверки контрагентов», – говорит Павел Люлин. Однако процесс выбора подрядчика, по словам Павла, идет в сторону прозрачности более медленным темпом: «Заказчики очень редко публикуют или рассылают результаты тендеров. На мой взгляд, можно было бы оглашать результаты без сумм, но хотя бы с итоговым распределением мест».

В прозрачности процесса отбора позитивные изменения все же есть, считает Анна Никандрова. «Крупные клиенты стали очень серьезно относиться к этапу предквалификации, – отмечает эксперт. – При этом некоторые заказчики (ЦБ РФ) открыто сообщают рынку о своем выборе. Стоит также отметить рост влияния признания рынком заслуг внешних управляющих компаний. Наличие премии “CRE AWARDS УК Года” было обязательным условием для участников предквалификационного этапа для ЦБ».

Активный период «обеления» наблюдался в 2019 году, когда вакантные площади в бизнес-центрах  сократились до минимума, а девелоперы начали выводить на рынок новые проекты. «Сокращалось количество демпинга на конкурсах по выбору УК. Большое внимание уделялось развитию цифровых технологий в отрасли», – говорит Сергей Калитов.

Обратной стороной прозрачности, однако, является сокращение прибыли, поэтому компании все больше стараются оптимизировать процессы, что несколько тормозит рост рынка. По словам Павла Люлина, тенденция к оптимизации набора услуг и их стоимости стала явной во второй половине 2019 года.

«Кроме того, мы наблюдаем такие тенденции, как отсрочка оплаты на 60 дней и более и возросшая популярность договоров с коротким периодом действия. А в начале этого года с приходом кризиса на фоне пандемии появилась потребность и в других мерах, свидетельствующих о стагнации рынка».

«До наступления текущих событий рынок развивался очень логично, планомерно, никаких кардинальных изменений не происходило, – с ноткой ностальгии говорит Анна Никандрова. – Все компании шли по заложенному в последние годы направлению и не планировали, насколько нам известно, резких изменений. Однако текущая  ситуация с пандемией и карантином существенно изменит критерии выбора партнеров и подход к работе самих УК».

Чем дольше карантин, тем виртуознее креативность

Карантинные меры по‑разному влияют на сегменты PM и FM. Первые отмечают увеличение  переговорной  нагрузки, вторые – снижение прибыли. Сейчас многие УК вынуждены сокращать штат и объемы оказываемых услуг, при этом задумываясь о действиях в послекарантинный период, который обязательно наступит, но неясно, когда.

По мнению Андрея Андреева, карантинные меры только прибавили управляющим компаниям работы. «На мой взгляд, все УК, независимо от типа управляемого ими актива – ТЦ или БЦ, сейчас работают больше и напряженнее, чем обычно, – считает эксперт. – И причины всем понятны. Каждая УК отрабатывает  запросы от арендаторов в индивидуальном порядке. Сегодня главная задача как для УК и собственников,  так и для арендаторов – это сохранение баланса в переговорах на базе партнерского диалога. У этого кризиса нет спонсора. В России как минимум».

Юрий Сигал, директор  департамента управления недвижимостью ILM, облегчения жизни PM‑операторов также не наблюдает. «УК находятся между двух огней. С одной стороны, арендаторы, которые несут убытки и не могут осуществлять платежи, с другой – собственники, банки и поставленные KPI, – говорит эксперт. – Учитывая стоимость и сроки поиска новых арендаторов сейчас, ведутся регулярные переговоры с текущими. Помимо карантина, сегодня мы имеем дело с новым кризисом, который, как  и все прошлые, замедлит процессы реализации новых площадей и освободит множество новых. Ожидаются большая ротация арендаторов, перезаключение текущих договоров аренды».

Виктор Ефремов отмечает, что жизнь не останавливается и на рынке операторов Facility Management. «Сегодня мы видим, что многие организации продолжают обращаться к нам и проводят конкурсы и торги на обслуживание своих объектов недвижимости,– говорит эксперт. – Они утверждают, что не собираются отвлекаться от собственного бизнеса, что вселяет в УК надежду на  то, что наши услуги будут по‑прежнему востребованы. Командам УК предстоит серьезный челлендж: предложить менее затратный, но более эффективный подход к оказанию услуг. Тенденции, которые наметились в последние годы, сохраняются, а вот динамика развития событий увеличивается, а с ней должно сокращаться время разработки и внедрения новых продуктов и стратегий, время реагирования и отклика рынка».

«Нельзя объективно спрогнозировать продолжительность самой ситуации, – говорит Александр Устинов. – Изменений, которые сейчас происходят в обществе и экономике, ранее не было. Целые отрасли теряют возможность полноценного функционирования, во всем мире снижается спрос и, соответственно, товарооборот. Недвижимость – одна из областей, которая подвержена отложенному эффекту кризисов других областей».

По словам Виктора Ефремова, уже сей час от собственников поступают запросы на пересмотр штата и оптимизацию затрат. «В очередной раз нам придется проявить гибкость и лояльность к нашим заказчикам и разработать новые, более подходящие в данный момент подходы и стратегии к оказанию услуг», – говорит эксперт. В наиболее пострадавшем сегменте – торговой недвижимости – сокращения бюджетов могут доходить до 50%. По словам Александра Устинова, основными предметами оптимизации являются услуги клининга и обеспечения безопасности,  что в первую очередь обосновано тем, что органически снижается необходимость в прежнем объеме услуг. В сегменте офисной недвижимости физического закрытия офисов практически не наблюдалось, однако посещаемость  сократилась, а арендаторы стали все чаще обращаться к управляющим и собственникам с просьбами о снижении или отмене платы на период   неопределенности. «При этом лишь часть таких запросов имеет отношение к действительному изменению внутренних бюджетов компаний, многие компании подобными письмами  “отдают    дань моде и времени”, – говорит Александр. – Для эксплуатирующих компаний, которые обслуживают помещения арендаторов, участились запросы на изменение сервис‑планов по клинингу или на приостановку услуг по клинингу (это наиболее характерно для retail‑операторов). С точки зрения эксплуатации объектов в целом, в первую очередь оптимизация коснулась планов капитальных затрат и дополнительных работ, так как собственники приостанавливают  инвестиции в модернизации в связи с неопределенностью».

В Zeppelin фиксируют снижение выручки в апреле на 10–20% по некоторым объектам. «Чем дольше карантинные меры, тем меньше платежеспособность наших заказчиков – владельцев недвижимости. Естественно, цепной реакцией следует уменьшение объема предоставляемых услуг и нашей выручки, – говорит Сергей Калитов. – Рынок сжимается. Чем дольше срок ограничений, тем больше итераций по снижению затрат происходит. С мая согласовывается дополнительное снижение выручки УК».

«УК оказались в числе первых, кого затронула текущая ситуация (падение объемов, сокращение выручки и, как следствие, корректировка финансовых планов), но при этом в сегменте управления и эксплуатации отсутствует эффект отложенного спроса, характерный для сектора b2c, – сетует Константин Пыресев, генеральный директор RD Management. – В текущей ситуации управляющие компании идут навстречу заказчику: оптимизируют штатное расписание по оказанию услуг, переносят сроки выполнения сезонных работ с привлечением внешних подрядчиков. При этом услуги, направленные на поддержание жизнеобеспечения зданий, выполняются согласно графику ППР».

По словам Павла Люлина, в случае дальнейшего продления карантинных мер небольшим компаниям и вовсе грозит банкротство, а крупные вынуждены будут ограничить обновление технических средств, приспособлений и расходников. В том числе могут сократиться и расходы компаний на IT‑разработки. «Уже в ближайший месяц на рынок труда выйдут много специалистов, которые потеряли работу из‑за пандемии, таким образом, предложение превысит спрос. А это приведет к снижению зарплат в отрасли», – прогнозирует Павел.

С прогнозом по стагнации соглашается Константин Пыресев, который считает, что рынок может вернуться к неопределенности, демпингу и «тендерной гонке». В то же время цифровые технологии, по мнению эксперта, напротив, будут оставаться в приоритете, и цифровизация отрасли продолжит нарастать: «Цифровые инструменты будут только усиливаться и станут конкурентным преимуществом. Среди них – скорость реакции на запросы клиентов, скорость обработки запросов, умение решать любые вопросы заказчика, заимствование  сервисов  и услуг из индустрии гостеприимства».

О росте влияния цифровизации говорит также Виктор Козин, вице‑ президент Becar Asset Management. «К образцу докризисных времен рынок УК уже  не  вернется, – уверен эксперт. – Пандемия еще больше погрузила всех нас в цифровую жизнь. Мы перестали ходить  по  магазинам и ресторанам, заказывая все онлайн. Стали проводить переговоры в виртуальных офисах. Наш сегмент будет испытывать еще большую потребность в цифровых технологиях. Еще сегодня наличие у УК разработанных программных продуктов является конкурентным преимуществом. Но завтра их отсутствие будет знаменовать неминуемый крах бизнеса компании».

Анна Никандрова видит  в сложившейся ситуации большой вызов для PM‑ компаний в сфере торговой недвижимости. «Затягивание мер и формирование негативного имиджа общественных мест ведет к тому, что после снятия карантина от маркетинговых команд УК будет требоваться просто виртуозная креативность по возращению посетителей в условиях сокращенных или даже полностью отсутствующих бюджетов», – говорит Анна.

Кто где останется и когда все это кончится

Прогнозирование и в обычной ситуации является делом неблагодарным, а сегодня и вовсе воспринимается, как ставка на зеро. В Cushman & Wakefield считают, что прогнозы на 2–3 года делать абсолютно бессмысленно. Но полагают, что в ближайшее время рынок ждет кризис, отличный от двух предыдущих. Эксперты ожидают, что обычно инертный  к экономическим колебаниям рынок недвижимости в этом году будет реагировать на спад быстрее, а эффект от него будет существеннее, чем в предыдущие кризисы. «Очевидно одно – с минимальными потерями из кризиса выйдут те УК, которые будут очень внимательно отслеживать не только ситуацию на рынке недвижимости,  не  только  запросы и  потребности   своего   собственника и арендаторов, но и изменения и новые настройки во всех смежных с недвижимостью областях: в законодательстве, экономике, технологиях, чтобы помочь обоим своим клиентам – собственникам и арендатору  – пережить  этот  кризис и быстро восстановиться», – говорит Андрей Андреев.

«В ближайшие несколько лет нас ждет большое количество сделок по слиянию и поглощению, так называемый “средний” бизнес будет занесен в “Красную книгу”, – считает Юрий Сигал. – Краткосрочные отношения с маленькими игроками и диктатура со стороны корпораций – все это ожидает УК, как и любой сервис в сфере B2B».

В чем не сомневаются опрошенные нами эксперты, так это в том, что новый кризис приведет к сокращению числа небольших компаний и расширению портфелей ключевых игроков. «Я уверен, что кризис вымоет с рынка все компании‑ однодневки, – комментирует Виктор Козин. – Клиенты будут отдавать предпочтение только проверенным компаниям, много лет присутствующим на рынке».

«По итогам кризиса выживут только лучшие и сильнейшие, – считает Анна Никандрова. – В хорошие годы управлять могут многие, но сейчас фокус – на антикризисном управлении, а эта компетенция не у всех компаний достаточно развита. Таким образом, этот кризис, как лакмусовая бумажка, покажет рынку, кто готов к новой реальности, а какие компании не смогут быть полезными клиентам в такое сложное время». Анна считает, что кризис даст большие возможности для роста УК за счет того, что многие собственники непрофильных активов и строящихся объектов  предпочтут  в трудные времена довериться профессионалам.

«Я полагаю, что в ближайшей перспективе спрос на услуги профессиональных внешних УК (Property Management) будет расти, – соглашается Кристина Лиморенко, коммерческий директор «ПРОФИС Недвижимость».– Далеко не все внутренние УК обладают достаточным опытом для эффективной работы в кризис. Внутренняя УК работает в основном  с входящими  запросами потенциальных арендаторов и не имеет как такового тесного и постоянного контакта с рынком. У внешней, особенно крупной УК, как правило, более широкие возможности  для  брокериджа,  а также лучшее понимание конъюнктуры рынка. Кроме того, в штате подобных компаний зачастую есть финансовые   аналитики и кризис‑менеджеры, которые имеют опыт работы в подобных стрессовых ситуациях. Поэтому именно в условиях кризиса внешняя профессиональная УК может особенно ярко показать свою эффективность. Таким образом, вероятно, все больше собственников, которые  столкнутся  сейчас с существенным снижением заполняемости и, как следствие, падением доходности, будут прибегать к помощи внешних профессиональных УК».

По мнению Константина Пыресева, ключевым фактором выживания УК в кризисной ситуации является способность договариваться и находить компромиссы. Также эксперт отмечает важность диверсификации портфеля управления. «Если портфель УК представлен объектами коммерческой и жилой недвижимости, то риски будут диверсифицированы, оптимизация процессов на одних объектах будет уравновешена другими, – уверен эксперт. – Мы вместе будем преодолевать кризис и его последствия. Надеемся, что через год ситуация стабилизируется, компании начнут восстанавливаться. Главное, что в новой реальности выживут те  собственники  и арендаторы, которые умеют договариваться и находить общее решение».

Виктор Козин также считает гибкость участников рынка залогом успешного перехода от стагнации и упадка к новому витку роста. «Бизнес живет в ситуации, когда ежедневно в силу вступают те или иные ограничительные меры, – напоминает эксперт. – Если УК не будут проявлять должной гибкости, то их бизнес начнет трещать по швам, поскольку будет недополучать доход и увеличивать косты. К сожалению, подушка безопасности у УК не безгранична. Чем дольше будут действовать карантинные меры, тем хуже будут чувствовать себя  игроки этого рынка. Сегодня собственникам объектов недвижимости как никогда требуется квалифицированная помощь управляющих компаний. Все игроки рынка находятся в одной лодке. В сложившейся ситуации нужно  стремиться распределять между   собой   риски  и убытки».

Восстановления спроса на услуги управляющих компаний в Zeppelin ожидают в течение года после снятия ограничительных мер. «При этом сначала будет значительный  рост  от  упавшего в карантин объема услуг, чтобы посетители объекта недвижимости получали необходимый сервис, а в  дальнейшем, по мере заполнения возникших вакансий арендаторами и  отмены  скидок   на аренду, и постепенное восстановление до докризисного уровня, – говорит Сергей Калитов. – В течение пары лет актуализируются бюджеты капитальных затрат и будут выполнены те работы, модернизации, которые сейчас вынужденно отложены».

Не самый утешительный прогноз дальнейшего развития озвучивает Павел Люлин. Эксперт ожидает, что к концу года только остановится падение рынка: «Еще два‑три года рынок будет находиться на этом уровне, а только  затем начнет медленный рост  и в 2023 году достигнет докризисных показателей».

В качестве вывода можно отметить, что тренды рынка с пандемией изменились мало. В большинстве своем эксперты уверены в том, что будущее –  за  цифровизацией и оптимизацией, что опыт и гибкость являются залогом здоровья компании в меняющихся условиях, что рынку есть куда расти, но консолидация неизбежна. Все эти тренды были заметны и без пандемии, но сейчас только ускорятся.

Давайте жить дружно, чтобы в «Красной книге» оказалось как можно меньше компаний и отраслей!

Источник: Property Guide, №1

← Вернуться назад