06.12.2016 Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым

В 2016 году на рынке складской недвижимости было зафиксировано снижение среднего размера сделок и падение объемов ввода новых площадей. По мнению экспертов, эти тенденции приведут к уменьшению доли вакансии в следующем году, а также росту арендных ставок. О последних тенденциях на рынке и особенностях эксплуатации складской недвижимости редактору портала Zdanie.info рассказал исполнительный директор компании Zeppelin Сергей Калитов.

Zeppelin – один из ведущих операторов в сфере facility-management. На сегодня компания имеет опыт управления объектами коммерческой недвижимости общей площадью свыше 2 500 000 кв. м. Свои объекты Zeppelin доверили международные концерны и портфельные инвесторы российского рынка коммерческой недвижимости, в том числе АВВ, НТВ, РЖД, DHL, СИБУР, ВТБ-24, UNIQLO, Siemens, Tetra Pak, MR Group, BBC Moscow, Lenhart Global, Boehringer Ingelheim, ИФД КапиталЪ, Mercedes-Benz, Газпром-Медиа, ММЦ «Планета КВН», РосЕвроДевелопмент, НПФ «Лукойл-Гарант», КБ «Нефтяной Альянс», Росразмещение, Росреестр, BEITEN BURKHARDT и др.

— По-прежнему ли клиенты предпочитают проекты built-to-suit? С чем связана данная тенденция?

— Большинство арендаторов, безусловно, предпочитает склады BTS. Это предполагает возможность постройки и модернизации помещений под свои нужды, а также превентивный учет всех требований будущего пользователя. Безусловно, это более выгодно, чем подстраиваться под имеющиеся условия. Но важно понимать, что обычно по методике BTS создаются строения не совсем стандартные. К примеру, это здания, совмещающие теплые, холодные и морозильные помещения, или предполагающие особую систему коммуникаций, вентиляции, оборудование специфической техникой. В таких случаях использовать помещения формата BTS намного выгоднее, чем самостоятельно реорганизовывать стандартные склады, встраивать специфические системы. Окупаемость такого объекта - в среднем порядка 5-7 лет аренды. И, следовательно, пока рыночные ставки соответствуют этому параметру, BTS будут востребованы.

«Самое перспективное, на мой взгляд, - это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»

— До кризиса проекты buit-to-suit также были востребованы на рынке, или же это тенденция, связанная с новой экономической ситуацией в стране?

— Как и у любой тенденции, у популяризации проектов формата BTS есть исключительно экономическое оправдание. Эта тенденция развивается независимо от так называемого кризиса. Ситуации нестабильности в экономике могут спровоцировать более бурное развитие, но на сегодняшний день нельзя сказать, что за последние несколько лет был какой-то скачок в востребованности или отказе от BTS-помещений. Так как речь идет о «штучном товаре», то этот рынок не богат на сильные взлеты и падения. Тем не менее, как и положено технологической новинке, чем больше довольных потребителей у нее появляется, тем больше компаний решается на новое предложение.

— По вашему мнению, сейчас выгоднее арендовать или покупать склады?

— Ни то, ни другое. Самое перспективное, на мой взгляд, - это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда.

— Какими особенностями обладает эксплуатация складов по сравнению с другими объектами коммерческой недвижимости?

— Склад эксплуатируется по тем же принципам, что и любое другое коммерческое помещение. Можно выделить ряд особенностей. Например, современный склад, как правило, предполагает наличие сложной инженерно-технической инфраструктуры, требующей специализированного управления и обслуживания, слаженности бизнес-процессов по эксплуатации этого объекта и всех служб, высокого профессионализма персонала. Ключевые задачи здесь – обеспечить поставку грузов, разгрузку, приемку, внутрискладскую логистику, складирование и хранение в определенных режимах, отгрузку и др.

Специфику эксплуатации ЛК диктует главная задача объекта – качественное хранение товара, что зависит от соблюдения режимов температуры и влажности, то есть от исправной работы систем отопления и вентиляции. В зависимости от типа складируемой продукции могут предъявляться различные требования к климату в помещениях. Для одной продукции не требуется поддержание какого-то особого режима в рамках климатической зоны, для другой, наоборот, требования очень серьезные. К примеру, если речь идет о фармацевтике. Поэтому данные инженерные структуры составляют особый приоритет в эксплуатации складских комплексов.

Наличие складов с помещениями с низкой температурой влечет за собой дополнительное обслуживание холодильных систем, особый контроль над кондиционированием, вентиляцией, тепловым режимом, соблюдение особого графика, наличие дополнительной спецодежды и адаптированной техники. Но тут есть и плюсы. Если в бизнес-центре часто возникают вопросы по работе климатических систем от сотрудников, связанные с тем, что одному душно, а за соседним столом дует, то в складских комплексах такой проблемы не будет.

Также в складских комплексах могут применяться такие виды отопительных приборов, как, например, газовые промышленные инфракрасные обогреватели, которые не встретишь в БЦ или ТРЦ. Есть особенности в обслуживании систем, связанные с высотой расположения оборудования. Лампы освещения зачастую необходимо менять на высоте более 10 метров.
В складских комплексах обычно в большом количестве присутствует такое оборудование, как автоматические подъемные ворота, доквеллеры, докшелтеры. Каких-то особых проблем в связи с их обслуживанием обычно не возникает при условии, что есть соответствующий персонал или подрядчик. Тут существует другая проблема: много сил приходится тратить на ремонты ворот, а также стеллажей, труб пожаротушения и прочих систем и оборудования, которые повреждаются при погрузочно-разгрузочных работах.

Необходимо также обратить внимание на экипировку персонала. Так как на складах работают погрузчики, штабелеры и электрокары, обязательно наличие усиленной обуви с металлическим подноском, способной защитить от наезда, а также сигнальных жилетов.

Особенность в части клининга – это крупные площадки прилегающей территории, необходимые для маневрирования и размещения большегрузных автомобилей в большом количестве. В связи с этим возникают особые требования к использованию уборочной техники. Внутренние помещения не являются исключением: большая роль здесь отводится поломоечным машинам. Из-за погрузчиков влажная уборка на логистических комплексах запрещена, вместо нее применяется «сухая» обработка специальными препаратами. Следы от протекторов погрузчиков – постоянная «головная боль» обслуживающей компании.

Еще одна особенность формируется из круглосуточной и ежедневной работы складов. Важно производить обслуживающие работы, не создавая помех работе склада, координируясь с планами и графиком активности собственника и арендатора. Наличие у FM-оператора большого опыта, разрешений, квалификации и аттестации сотрудников требует обслуживания оборудования на большой высоте, работу со специальными подъемниками.

В целом же можно сказать, что в расчете на кв.м склада, насыщенность оборудованием инженерных систем меньше, чем в тех же БЦ или ТРЦ, что соответствующим образом сказывается на стоимости обслуживания.

— Какие основные услуги входят в техническое обслуживание и эксплуатацию складского объекта?

— Зачастую те же, что и на других объектах коммерческой недвижимости, за исключением таких услуг, как кофе-леди, конференц-сервис, организация службы ресепшен – это не востребовано на складах.

В основном это техническое обслуживание инженерных систем, планово-предупредительные работы, которые позволяют работать безаварийно и, соответственно, с меньшими расходами. Часто на складах оборудованы отдельные котельные, обслуживающие исключительно складской комплекс. Такой объект требует профессионального, качественного и ответственного контроля.

Запрашиваются услуги клининга, которые на таких объектах имеют немало специфики и большую степень автоматизации и механизации. Актуальны строительно-отделочные работы. Востребованными оказываются консалтинговые услуги по вопросам, связанным с опасными производственными объектами. Учитывая постоянную доработку законодательства в этой сфере, большую степень контроля и надзора, многие компании предпочитают не тратить время на самостоятельное изучение проблематики, а привлекать экспертов, каковым является, например, Zeppelin.

Отдельный вопрос – поддержание в презентабельном виде озеленения и прилегающей территории в целом. Здесь работы больше, чем в других типах коммерческой недвижимости: часто грузовые автомобили и штабелеры задевают при движении какие-либо элементы, в связи с чем требуются ремонтно-восстановительные работы.

Кроме того, безусловно, не менее важно реагировать на заявки, ведь точность и слаженность работы всех функций склада зависит от бесперебойности работы систем и оборудования, а также скорости устранения возможных неполадок и неисправностей.

— Изменился ли принцип управления объектами в кризис?

— Если говорить о связи стоимости эксплуатации и кризиса, то ни для кого не секрет, что оптимизация происходит во всех сферах, и склады не исключение. Своим клиентам мы предлагаем, по возможности, переход на выездное обслуживание, без постоянного присутствия персонала. Когда такая схема реализуема, она дает ощутимые результаты.

— Может ли привлечение управляющей компании к эксплуатации складских площадей служить антикризисной мерой?

— Конечно, это как раз одна из первых мер по сокращению эксплуатационных расходов, к которой прибегают многие собственники и арендаторы коммерческой недвижимости. Профессиональная компания способна отработать на лучших условиях и по меньшей стоимости за счет оптимизации внутренних процессов и распределения сервисов между другими объектами. Да и в целом в такой непростой период с собственника снимаются все заботы, связанные с эксплуатацией объекта. Он может сосредоточиться на прямой деятельности своей компании, которая приносит непосредственную прибыль.

При заходе на объекты, где до нас функционировала собственная эксплуатационная служба, мы постоянно сталкиваемся с ситуациями, когда приходится констатировать низкую эффективность и качество работы служб заказчика. На этапе конкурса и заключения договора нас часто пытаются убедить, что имеющийся штат заказчика не справляется с объемами, и наше предложение, которое всегда предполагает меньше сотрудников, неэффективно. При этом мы предлагаем и гарантируем не только меньший штат, но и более высокое качество работ. Но по прошествии нескольких месяцев заказчик видит реальный результат: экономию и повышение качества обслуживания. Что, как следствие, ведет к повышению удовлетворенности арендаторов и привлекательности объекта. Грамотный арендатор обязательно сделает выбор в пользу объекта с рыночной эксплуатирующей организацией при прочих равных предложениях.

— Как можно сэкономить на эксплуатации складов?

— Так как на обслуживании инженерных систем экономить не получится, ведь это жизненные артерии работы складского комплекса, то собственники и FM-операторы находятся в постоянном поиске дополнительных резервов. Наиболее распространенные методики – это объединение в кластеры, что позволяет увеличивать объем работ, переходя в плоскость оптовых закупок, более рационального распределения рабочего времени обслуживающего персонала, централизации процесса. Можно отметить использование сервисных бригад, создание единых диспетчерских служб, а иногда и вовсе уход от стационарной диспетчерской и переход на удаленную диспетчеризацию. Такие потайные резервы становятся очевидными при проведении качественного аудита работы склада. Внимание к деталям определяет возможную выгоду.

Рецепты оптимизации на складах более-менее универсальные: отказ от необязательных, не определяющих требований. К примеру, менять перегоревшую лампу не в течение часа, а в течение дня, уборка редко посещаемых площадей не каждый день, а раз в неделю и др. Также это повышение производительности за счет механизации и оптимизации техпроцесса, переход частично на выездное обслуживание, повышение энергоэффективности объекта.

— В какой валюте в основном фиксируется стоимость услуг сегодня?

— Если лет 15-20 назад в России были наиболее распространены долларовые обороты, то на сегодняшний день большинство сделок заключается в рублях. Наши отношения с клиентами основаны на отечественной валюте. Большинство договоров аренды на рынке также уже переведено в рубли.

— Далеко ли рынку столичной складской недвижимости до перенасыщения?

— Наверное, далеко. Строительство и ввод в эксплуатацию более близких к центру столицы комплексов улучшает логистику, делает дешевле доставку и сервисы. Поэтому вполне закономерна тенденция, когда арендаторы начинают перебираться с отдаленных территорий ближе к центру, желая сократить эти расходы. Такая тенденция уже прослеживается. В то же время нельзя говорить, что удаленные складские помещения пустуют. Они сражаются за арендаторов, корректируют расценки и ставки, продумывают бонусные условия, но остаются востребованными.

— Большинство ритейлеров, работающих на рынке столичного региона, предпочитают арендовать или строить собственные объекты? В каком случае компаниям проще реализовать свои требования?

— Если речь идет о крупном арендаторе, то при планировании и анализе расходов в перспективе на 5-7-10 лет схема BTS выгодна. Если ритейлер некрупный, то ему, как правило, подойдет и рядовой склад, поскольку у него появляется возможность быстро занять помещение и начать работу. Главный критерий – чтобы в общих чертах предложение соответствовало запросу и не пришлось брать в аренду лишние площади или услуги.

— Какие ключевые контракты на обслуживание складских площадей были заключены Вашей компанией в текущем году?

— Одним из самых крупных проектов с точки зрения площадей в 2016 году для Zeppelin стал складской комплекс Adidas в Чеховском районе Московской области. На площади 118 000 кв.м мы реализуем техническое обслуживание и эксплуатацию инженерных систем пожарной безопасности. Пополнилось портфолио и офисно-складским комплексом класса В, в котором расположена международная компания DHL, а также логистическим комплексом H&M, что в сумме составило 33 500 кв.м. Также завершились работы по предэксплуатации логистического комплекса Mercedes (50 000 кв.м). Сохранились контракты с рядом МФК. Для нас выбор всемирно известных брендов в нашу пользу очень важен, мы ценим доверие наших клиентов и всегда стараемся его предвосхитить.

Источник: ZDANIE.INFO

← Вернуться назад