26.10.2022 Андрей Кротков: Как изменился рынок управления недвижимостью после ухода крупных иностранных игроков

С марта управляющие компании находятся в состоянии неопределенности и ежедневных изменений. Расторгнутые контракты, смена руководства, отсутствие запасных частей и оборудования — лишь малая часть того, с чем пришлось столкнуться УК за это время. Как решения зарубежных компаний об уходе или ограничении работы в России отразились на рынке FM-услуг?

Отношения с заказчиками

Ранее наличие арендаторов в лице крупных зарубежных компаний считалось залогом стабильности поступления платежей. Сейчас ситуация изменилась, и арендодателям приходится регулировать арендные отношения с уходящими компаниями, искать средства на содержание объектов недвижимости и покрытие налоговых обязательств. Если компания, покидающая российский рынок, сама была собственником недвижимости, то первым звеном в цепочке сокращаемых затрат становится УК.

Ситуация с каждым арендатором разная. Компании, которые, объявив об уходе, пока только заморозили производственные активы и свели до минимума административные функции, договор с УК не расторгают, потому что объект недвижимости требует хотя бы минимального содержания и эксплуатации. В контрактах с такими заказчиками уменьшается объем предоставляемых услуг.

С арендаторами, которые провели ребрендинг и остались работать на территории РФ, УК перезаключают договоры, часто с изменением условий. Если говорить про заказчиков, компании которых полностью ушли — с ними контракты расторгнуты.

Ребрендинг и повышение конкуренции

Многие УК провели ребрендинг или передали управление российскому менеджменту с сохранением действующих проектов. Компании, где поменялся собственник или ключевой менеджмент, реорганизовываются и разрабатывают новые стратегии работы без головных владельцев и зарубежных филиалов. Консалтинговые компании в сфере управления недвижимостью сейчас сменили ориентир на страны СНГ, где они создают филиалы и предоставляют свои услуги.

Конкуренция на рынке FM-услуг выросла по нескольким причинам. Во-первых, для арендаторов наступило время неопределенности. Ситуация повторяется аналогично процессам 2014–2015 годов, когда были введены первые санкции в отношении РФ, вследствие чего многие отрасли заняли выжидательную позицию в надежде на стабилизацию ситуации. Многие компании осторожно инвестируют в развитие или ищут альтернативные варианты и ниши в своем сегменте рынка. В связи с этим на рынке FM-услуг снизился спрос и возросла конкуренция.

Во-вторых, часть заказчиков делают шаг назад и возвращаются к идее in-house, чтобы максимально оптимизировать ресурсы. Поэтому для получения новых заказчиков в тендерах УК стараются выиграть с минимальной стоимостью.

В-третьих, сократилось количество новых проектов. По данным отчета Knight Frank Russia, в первом полугодии 2022 года было введено всего 38 тыс. кв. м против 446 тыс. кв. м в 2021 году за тот же период. При этом в 2,8 раза выросло количество складских площадей в сравнении с прошлым годом, но также увеличилась вакансия, что в будущем приведет к уменьшению ставок и увеличению субаренды. Объекты будут простаивать или обслуживаться не в полную мощность.

Логистика и импортозамещение

К сожалению, импортозамещение — долгий процесс. Отечественные производители пока не могут удовлетворить спрос на запасные части и оборудование для качественной эксплуатации, поэтому сегодня при оказании FM-услуг приходится продлевать работоспособность уже смонтированного оборудования, а основная задача УК — искать альтернативные запасные части или компании, которые занимаются восстановлением специализированного оборудования.

Западные компании делают свои продукты из уникальных комплектующих собственной разработки, что сегодня негативно сказывается на взаимозаменяемости. Например, одинаковые по назначению и техническим характеристикам узлы оборудования разных производителей невозможно заменить друг другом из-за различия в местах крепления и подключения. Организовать производство такого количества узлов и деталей различной номенклатуры в рамках импортозамещения нерентабельно и нецелесообразно.

Поэтому сейчас существуют следующие варианты решения проблемы.

1. Максимально возможное продление срока службы действующего оборудования, пока на рынке не появятся новые продукты альтернативных производителей, что займет от 1 до 3 лет.

2. Поиск унифицированных деталей или аналогов запасных частей от поставщиков из дружественных стран, создание новых логистических маршрутов.

3. Модернизация или замена не отработавшего свой ресурс оборудования из-за отсутствия на рынке запасных частей. Такой вариант применяется при высокой стоимости ремонта, которая сопоставима с затратами на модернизацию или замену оборудования.

Смещение приоритетов и оптимизация расходов

Из-за ухода иностранных компаний освобождаются занимаемые ими площади в обслуживаемых зданиях, поэтому УК приходится оптимизировать расходы на проектах, в том числе сокращая штат сотрудников. В УК количество персонала пропорционально количеству объектов, так как основную услугу оказывают люди. Поэтому все зависит от контрактов, которые будут расторгнуты или, наоборот, заключены. Пока изменение численности персонала незначительное, но из-за инерции FM-рынка сложности могут появиться позже.

В настоящее время запросы на услуги УК остались всесторонними, но во многих направлениях наблюдается стагнация. Популярность складов медленно идет на спад, а уход зарубежных арендаторов сильно повлиял на торговые центры. Попытки реконструироваться пока не приводят к успешным результатам, часть площадей пустует. В большей степени это затрагивает ТРЦ классов А и В. Ситуация с торговыми центрами класса С лучше, так как доходы населения сократились и увеличилась потребность в более доступных товарах. Кроме того, маркетплейсы продолжают забирать часть рынка у ТРЦ.

В связи с сокращением портфеля среди иностранных компаний и инфляцией выручка УК уменьшается, соответственно, цены на обслуживание увеличиваются. Уже сейчас стоимость услуг для новых клиентов стала выше, поскольку на 30–40% выросла стоимость затратной части при формировании эксплуатационного бюджета: ФОТ, инфляция, привлечение специализированных подрядных компаний, техника и оборудование, расходные материалы, сложности с заемным финансированием и т. д.

Источник: Property Guide, №2

← Вернуться назад