18.12.2019 Андрей Кротков подводит итоги уходящего года в отрасли управления недвижимостью

Обострение конкуренции, массовое создание инхаус-структур, бум цифровизации, «обелительные» кампании и все большее влияние государства на сегмент – некоторые эксперты уже сейчас называют 2019-й год для рынка управляющих компаний «переломным».

В 2019 году большое влияние на все рынки, в том числе и рынок FM-услуг, продолжала оказывать ситуация на международной политической арене, убежден Виктор Ефремов, генеральный директор «Аплеона ХСГ». Санкции, повышение курса евро привели к сокращению долгосрочного инвестирования со стороны иностранных банков. Кроме того, начиная с 2014 года, на рынке сокращается деятельность международных компаний. Все это, по словам г-на Ефремова, ставит новые задачи перед международными бизнесами.

Именно оценка потенциала с точки зрения общей экономической ситуации и динамики роста остается одним из самых важных показателей для игроков рынка в целом, а также для профессиональных УК, соглашается Наталья Якименко, генеральный директор Lynks Property Management. «По итогам 2019 года можно с уверенностью сказать, что рынок коммерческой недвижимости стабилизировался, – резюмирует г-жа Якименко. –  По прошествии трех кварталов отмечен рост во всех сегментах».

На рынок продолжают активно выходить новые форматы – коворкинги, коливинг-центры, гастромаркеты и пр. Одновременно с этим бизнес становится более молодым, указывает Наталья Якименко: на смену акулам и гигантам приходят стартапы и компании-единороги, чья оценочная стоимость быстро взлетает, превышая миллиарды долларов. Пока самые удачные примеры – в США и Китае, но у России в этой сфере большой потенциал.

«Самое интересное и перспективное направление сейчас – это всевозможные гибкие пространства  и коворкинги, – считает г-жа Якименко. – Согласно данным опросов, практически половина крупных компаний готовы рассмотреть возможность использования гибких офисных пространств, что обеспечит им до 5 % экономии на аренде. Многим из них в разной степени уже приходилось обращаться временно к данным решениям. Легкая доступность и мобильность делают гибкие рабочие пространства просто незаменимыми в условиях реструктуризации, изменений, переезда или так называемого быстрого и безопасного старта в рамках временных или краткосрочных проектов».

По оценкам эксперта, на долю гибких пространств приходится около 15 % коммерческих площадей, но уже к 2030 году их количество должно удвоиться. Вместе с этим будут развиваться все смежные сегменты: IT-структуры, управление, девелопмент. Значимым событием для всего рынка коммерческой недвижимости и сегмента управления стал выход WeWork в Россию. «Это новое направление для УК, ведь, по сути, компания не владеет недвижимостью, а выступает в роли агрегатора (наподобие Uber), – поясняет Наталья Якименко. – Мы видим большие перспективы в таких готовых и работающих проектах, которые уже сейчас меня- ют консервативный рынок коммерческой недвижимости до неузнаваемости».

Анна Никандрова, партнер Colliers International, соглашается: WeWork, заставивший многих собственников и УК кардинально пересмотреть подход к управлению офисными проектами в Европе и США, уже сейчас оказывает существенное влияние на российский рынок.

Я уйду и не вернусь

По словам Анны Никандровой, в уходящем году рынок УК наблюдал и рост числа игроков, которые приняли решение выйти в новый для себя сегмент и развиваться в нем. «Так, CBRE в дополнение к блоку технического обслуживания и эксплуатации запустили услуги по коммерческому управлению объектами недвижимости, – перечисляет эксперт. – O1 Properties, один из крупнейших собственников офисной недвижимости в Москве, вышел на рынок управления, создав свою компанию. «Дом.РФ» так- же открыл департамент управления непрофильными активами».

Андрей Кротков, генеральный директор и партнер Zeppelin, отмечает уход с рынка «Эмерджент ПРО» и еще «целого ряда крепких середнячков». «Becar трансформировал свой клининг, закрыл FM-направление JLL, – продолжает г-н Кротков. – Многие крупные клининговые операторы потеряли половину или близкий к этому объем портфеля, который тут же подхватили никому ранее неизвестные «демпингеры». Вместе с тем значительно усилились такие компании как Colliers, CBRE, которые ранее не всеми воспринимались как серьезные игроки на FM-рынке».

Наталья Якименко же одним из ключевых событий для рынка называет собственно сделку по купле-продаже JLL Property & Facility Management в России и СНГ менеджменту УК, ранее возглавлявшему подразделение, и, соответственно, создание нового бренда на рынке – Lynks Property Management. Вторым – уже упомянутое выше расширение компанией O1 Properties спектра предоставляемых услуг на сферу эксплуатации и управления объектами. По словам г-жи Якименко, события отражают две важные разнонаправленные тенденции уходящего 2019 года. «В нашем случае при покупке и создании собственного бренда мы перешли на полную автономность, выступая как независимая структура, – поясняет эксперт. – Нам удалось сохранить все текущие проекты и команду, кроме того, мы активно расширяем присутствие в регионах и странах СНГ. В случае же O1 Properties это – фактически не новый игрок, а расширение подхода инхаус для «Стандарт сервиса». Первое время компания, очевидно, сосредоточится на обслуживании площадей аффилированной компании. Вполне разумный шаг, так как большинство компаний, обслуживающих центральные инженерные системы, предлагают услуги арендаторам и имеют конкурентное преимущество перед сторонними организациями за счет оптимизации ресурсов».

В целом же на рынке сохраняется высокая конкуренция среди УК в условиях низкого ввода новых объектов: спрос на объекты остается в рамках существующей ротации, резюмирует Константин Пыресев, генеральный директор RD Management. Одним из новшеств для сегмента г-н Пыресев называет интерес банковской сферы (Банк России, Сбербанк, ВЭБ и др.) и госкорпораций к аутсорсингу FM-услуг. Обусловлено это, по его словам, тем, что у перечисленных структур, помимо собственных активов, появились непрофильные активы в сфере недвижимости, которые требуют качественного обслуживания с применением передовых FM-технологий.

Белый танец

Одним из самых громких событий в 2019-м стали массовые рейды ФСБ и ФНС, направленные на участников так называемого непрозрачного периметра рынка FM- услуг, сообщает Андрей Кротков. По его словам, вопрос прозрачности и цивилизованности ведения бизнеса игроками facility-рынка стоит как никогда остро. «Именно по этой причине в начале 2019 года две крупнейших ассоциации в сфере обслуживания объектов недвижимости, АРУК и НАФО, приняли решение об объединении всех участников отрасли на единой площадке, – делится г-н Кротков. – Такой шаг позволил максимально оперативно и более организованно вести работу по контролю ценообразования и выявлению методов незаконной налоговой оптимизации, а так- же выстраивать отношения с государственными органами».

По словам Андрея Кроткова, в 2019 году СРО АКФО совместно с Федеральной налоговой службой и при поддержке Объединенного экспертного совета четырех крупнейших бизнес-объединений России (ОПОРА РОССИИ, «Деловая Россия», ТПП РФ, РСПП) был образован Реестр «БелыйФМ.рф», который на сегодняшний день является для потенциальных заказчиков FM-услуг «единственным достоверным индикатором налоговой добросовестности участников рынка клининга и технической эксплуатации».

«Проект обеления» фактически диктует сейчас правила игры в отрасли, констатирует Виктор Козин, управляющий партнер Becar Asset Management. «На рынок начала оказывать действие ФНС, впрочем, как это и было оговорено с участниками рынка, – соглашается Армен Саруханян, генеральный директор Professional FM. – Компании, которые пренебрегли сигналами от ФНС и предложением налоговой амнистии при переходе на прозрачную систему работы, сейчас пожинают первые плоды: в офисах многих игроков клинингового рынка в октябре проходили массовые обыски и изъятия документов. Однако стоит отметить, что большинство компаний приняли новые условия рынка, и это привело к увеличению себестоимости клининговых услуг в среднем на 25–30 % относительно прошлых периодов, а себестоимость комплексной услуги выросла в среднем на 10–15 %. Несмотря на то, что еще не все эти изменения отразились на заказчиках, рост цен на услуги эксплуатации в ближайшее время неизбежен».

Процесс обеления рынка вынуждает работать FM-компании по-честному, создавая условия, при которых неизбежна потеря части клиентского портфеля, уточняет Виктор Козин. Эксперт отмечает на этом фоне положительную динамику раз вития небольших молодых игроков на рынке. «Это естественно, что появляются небольшие компании, которые забирают себе освободившиеся объемы рынка, – констатирует г-н Козин. – Думаю, этот тренд и дальше продолжит развиваться, поскольку ФНС отмечает положительные результаты по собираемости налогов». Кроме того, по словам Виктора Козина, все больше и больше клиентов требуют индивидуального подхода и учета специфики объекта – без кастомизации продуктов продажа теперь практически невозможна.

Решают все

Учитывая, что 2019 год ознаменован усилением государственного контроля над деятельностью FM-операторов, законодательными изменениями в нескольких сферах (включая экологию и финансы), УК оказались перед выбором: поддерживать прежний уровень цен и терять клиентов или понижать маржинальность новых проектов, резюмирует Виктор Ефремов.

Дмитрий Свешников, директор отдела управления недвижимостью CBRE, также отмечает продолжающееся сокращение затрат на эксплуатацию при сохранении должного уровня качества услуг. «Начиная с 2014 года, мы видим общий тренд на оптимизацию: большинство объектов ищут любые пути, чтобы минимизировать эксплуатационные расходы, – поддерживает Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky Property Management. – Это продолжилось и в 2019 году. В условиях жесткой экономии мы подстраиваемся под любые изменения и выявляем возможности для сохранения качества».

Армен Саруханян парирует: после демпинговой пятилетки и «сушки» бюджетов на рынок все же возвращается спрос на качественный сервис. Однако в сегменте снова встал вопрос о нехватке профессиональных специалистов, особенно – управляющих и главных инженеров. В рамках дефицита бюджета большинство компаний не инвестировало в развитие и обучение персонала, а, значит, большого количества новых профессиональных кадров не появилось. В итоге многие игроки рынка пытаются наверстать упущенное, формируя стратегии, нацеленные на обучение персонала. «Именно команда в бизнесе эксплуатации сегодня – основополагающий критерий при выборке УК, от нее зависит качество сервиса, – убежден г-н Саруханян. – При этом стоит сказать, что отмечается уменьшение количества тендеров, которые нацелены исключительно на снижение стоимости услуг по договорам. Институциональные собственники объектов жилой недвижимости и их партнеры (в первую очередь банки) также практически полностью перешли на тендерную структуру выбора подрядчика по эксплуатации зданий. Правда, подход к такого рода тендерам все еще далек от формата, который позволит хозяевам новых квартир получать услуги в соответствии с заявляемой классностью объекта».

Отказ многих государственных корпораций от внутренних структур службы эксплуатации, также наблюдавшийся весь 2019 год, по мнению Евгении Власовой, – хороший для отрасли знак. «Собственники, владеющие непрофильными активами, находятся в сложном поиске профессиональных эксплуатирующих компаний, – поясняет г-жа Власова. – С этой целью госкомпании привлекают в свои команды профессионалов рынка коммерческой недвижимости, которые могут оценить качество, прозрачность и опыт претендентов. Говоря о требованиях на этапе тендеров, стоит отметить тенденцию повсеместного использования электронных площадок и повышение глубины юридической и финансовой оценки контрагентов. Помимо этого, в 2019 году с учетом роста активного строительства, например, к нам за помощью в рамках консультационных услуг обратились застройщики разных по содержанию объектов. Такие проекты активно набирают обороты: будь то штаб-квартира крупного госхолдинга, полномасштабные многофункциональные объекты, жилые кластеры и клубные дома».

Дорогое удовольствие

По словам Армена Саруханяна, себестоимость услуг эксплуатации в 2019 году в среднем по рынку увеличилась – а значит, это отразится ростом стоимости услуг для заказчиков. Основной причиной остается все тот же курс на оздоровление и обеление отрасли; также стоит принять во внимание последствия демпинговых войн управляющих компаний за «место под солнцем». Однако вместе с ростом стоимости обязательно вырастет спрос на качественную услугу: после повышения бюджетов на эксплуатацию заказчики станут еще более требовательными, прогнозирует г-н Саруханян.

Несмотря на вектор на оздоровление отрасли, маржинальность эксплуатирующих  компаний все еще находится на низком уровне (5–8 %). Это формирует определенные барьеры для технологического развития, поскольку инвестировать в него могут лишь самые амбициозные игроки. «Часть заказчиков по-прежнему работают в старой парадигме, не желая принимать новую систему ценообразования, выбирая подрядчиков по принципу «кто дешевле», – рассказывает Виктор Козин. – Тем самым они провоцируют развитие рынка компаний-демпингеров, которые  готовы  упасть в цене на конкурсных процедурах на 30–50% от начальной цены контракта. О качестве услуг, предоставляемых такими компаниями, говорить, думаю, не стоит. Но поскольку видны первые результаты работы контрольно-ревизионных органов с такими заказчиками, надеюсь, что тренд на повышение прозрачности рынка продолжится и в 2020 году. Кроме того, наши опасения по поводу отказа некоторых клиентов от аутсорсинга в пользу создания собственных УК, к сожалению, подтверждаются. Это связано с тем, что при изменении ценообразования рынок стал предлагать заказчикам стоимость услуг, соизмеримую по затратам с содержанием собственной службы эксплуатации и клининга». По оценкам Виктора Козина, в целом из-за ужесточения конкурентной борьбы, например, многие клининговые компании потеряли до 30–50 % контрактов.

Так победим

В 2019-м некоторые девелоперы торговых центров в 2018 году пересмотрели планы по дальнейшему развитию, отказавшись от поиска и разработок новых площадок, и также идут по пути оптимизации своих команд, делится Анна Никандрова.

«В результате этого УК могут предложить девелоперам выгодные варианты сотрудничества, которые в первую очередь должны позитивно влиять на эффективность бизнеса клиента, – считает г-жа Никандрова. – Учитывая увеличение числа игроков в этом году, именно те УК, которые смогут предложить эффективные и полезные решения, будут востребованы рынком. В Colliers есть пример подобного успешного сотрудничества, когда сетевой девелопер ГК «Ташир» выбрал нас своим партнером по коммерческому управлению объектом в Санкт- Петербурге. Это является сигналом как для других крупных собственников, так и для внешних УК, что такое партнерство возможно и может быть успешным».

По словам Натальи Якименко, основная конкурентная борьба в итоге разворачивается между устоявшимися игроками рынка. Причем, речь, скорее, идет о перераспределении текущих проектов между портфелями УК. «В 2019 году мы отмечаем возрастающий спрос со стороны регионального рынка коммерческой недвижимости и партнеров из стран СНГ, – сообщает г-жа Якименко. – Например, за первые шесть месяцев с момента выхода из состава JLL и создания собственного бренда Lynks Property Management (в апреле этого года), мы заключили четыре новых контракта в Казахстане, а также в Новосибирске и Севастополе».

Возрастающий потенциал со стороны глобального обновления текущих проектов продолжит формировать спрос, наравне с вводом новых объектов  в эксплуатацию. «Более 70 % торговых центров, построенных до 2008 года, нуждаются в полной или частичной реконцепции, в результате ближайшие несколько лет могут пройти именно под эгидой реконцепции, – резюмирует Анна Никандрова. – Сейчас собственники трезво оценивают  свои  проекты и возможности и готовы привлекать партнеров для поддержания и сохранения успешной работы в долго- срочной перспективе. Стоит также отметить появление компаний, которые берут в управление не стандартные торговые или бизнес-центры, а создают и управляют гастропространствами. Популяризация шеринг-экономики приводит к появлению в России новых форматов – уже заявлено несколько проектов коливингов. Для управляющих компаний, которые постоянно держат руку на пульсе рынка, это является сигналом для проработки данного сегмента и предоставления сервиса, который бы соответствовал стилю этого формата и потребностям клиентов».

Собственники стали видеть в новых форматах источник повышения доходности собственных объектов, хотя еще в прошлом году такой тенденции не наблюдалось, соглашается Виктор Козин. Эксперт также называет среди «безусловных трендов» возросший спрос на услуги внешних УК для обслуживания апарт-комплексов.

Ушли в цифру

По словам Виктора  Козина,  серьезное  влияние на рынок в 2019 году оказывала тотальная диджитализация, затрагивающая уже сейчас все аспекты: начиная от документооборота и заканчивая подачей заявки от заказчика исполнителю при помощи мобильного приложения. Миром УК правят теперь развитие клиентского сервиса, Proptech, BIM- и CAFM-системы. «Несмотря на то что систем, которые позволили бы именно заменить человеческий труд или функционал, до сих пор нет, на рынке активно развиваются системы управления эксплуатацией, – поддерживает Армен Саруханян. – Такие системы позволяют не только автоматизировать процессы работы эксплуатирующей компании, но и существенно улучшить предоставляемый клиентский сервис. CAFM-системы развиваются как в сторону кросс-платформенности (онлайн-сервис, мобильное приложение для заказчиков, мобильное приложение для управляющих компаний), так и в сторону количества модулей.

Первые системы были в основном построены как простейший service desk, актуальные же системы являются модульными и имеют широкие возможности интеграции как с внешними системами, так и с инженерным оборудованием здания. Отдельно хочу заметить, что в Professional FM мы приняли решение инвестировать в собственную платформу управления недвижимостью».

В свою очередь, процесс реновации жилого фонда в Москве дал старт новым проектам, в которых также реализованы современные технологии – «умный дом», указывает Анна Никандрова. В итоге в руках управляющей компании оказывается все больше информации и возможностей лучше понимать и отвечать на запросы. «Цифровизация всех сфер жизни влияет и на восприятие клиентами своего взаимодействия с УК, – констатирует г-жа Никандрова. – Ожидания по скорости реагирования и предлагаемым услугам растут, а значит, управляющие компании должны быстрее и активнее развивать свои компетенции».

Источник: CRE

← Вернуться назад