07.04.2017 «Live интервью: Вера Сецкая для CRE»

Президент GVA Sawyer

"Возникает иллюзия того, что покорить рынок можно за счет уникальности, типа Диснейленда в городе Энске с населением 40 тыс. человек."

15:06
Андрей Кротков: В каких случаях вы рекомендуете заниматься реконцептом? Стоит ли уходить в другой функционал?

15:12
Вера Сецкая: Диагностика , конечно, индивидуальна. Наиболее типичными "симптомами" для выполнения реконцепции являются снижение потока (для торговых объектов), повышение вакансии. Как показывает практика выполненных нами консалтинговых работ, уход в другой функционал - это крайняя мера в ситуациях, когда в рассматриваемом сегменте ресурс реконцепции отсутствует. Такими примерами в нашей практике были реконцепции офисов в МФК и средства коллективного размещения, включая неформатные.

15:09
Андрей Кротков: Как можно спрогнозировать арендный доход при реконцепции?

15:15
Вера Сецкая: Мы считаем, что на текущем нестабильном рынке наиболее точные данные как по потенциальному спросу на помещения, так и по возможным арендным ставкам могут дать только конечные пользователи объекта. И рекомендуем еще до начала реконцепции проводить опросы потенциальных арендаторов и обсуждать возможные коммерческие условия -«предброкеридж». Наши специалисты имеют большой опыт такой работы. Например, для ТРЦ «Европа» в г. Калининград мы проводили предброкеридж второй фазы и после подписания собственниками объекта договоров аренды фактическая разница с нашими прогнозами составила всего 5%. Особенно это важно при реконцепции. Ведь прежде чем решиться на этот шаг, собственник должен тщательно проанализировать затраты на ремонт и потери текущего арендного потока и соотнести это с ожидаемым новым доходом.

15:11
Марианна Плаксина: Имеет ли смысл привлекать брендового оператора на гостиницу, если объект не в Москве?

15:18
Вера Сецкая: Общего решения нет. Бренды хороши тем, что это гарантия качества в процедурах, маркетинге, стандартах. Однако договор управления с сетевым отелям подразумевает и вполне существенные платежи в пользу держателя марки. Кроме того, соблюдение всех стандартов бренда может лечь на собственника дополнительным бременем на бюджет.
Одновременно с этим, качественно поставленный операционный бизнес отеля может давать хорошую доходность и без яркого флажка именитой марки перед входом. Мы это видим по практике работы наших специалистов, которые как раз занимаются постановкой операционной деятельности небрендовых проектов средств коллективного размещения.

Если проект не в Москве, то опция собственного управления для него весьма актуальна при качественной и профессиональной ее реализации.

15:15
Виктор Соловей: Как сохранить арендатора? На какие компромиссы стоит идти?

15:22
Вера Сецкая: Ситуация на рынке очень тяжелая, и собственники практически перешли в режим «сохранения» арендаторов и арендного потока. Уже много примеров различных льготных предложений. Такие решения должны быть проанализированы и просчитаны. Если арендатор значим для объекта, то компромисс должен быть найден. Практикуются следующие варианты: «арендная лестница» - те градация льготной ставки по периодам на срок от года до 3 лет, фиксация льготной арендной ставки на определенный период без индексации, включение операционных расходов в ставку аренды, предоставление бесплатных парковочных мест... Если ведутся переговоры с новым сетевым арендатором для торгового центра, то их базовых льгот – это отделка помещения , льготная ставка на период «раскрутки» центра, аренда в виде процента от оборота (без фиксированной части) .... Для торговых площадей компромисс сейчас наиболее актуален, т.к. важна синергия всех арендаторов в центре и сохранение «якорей» .

Источник: CRE.RU

← Вернуться назад