25.10.2017 Основные тенденции на рынке экологичного строительства и особенности управления «зелеными» объектами

В общемировой практике экологичное строительство является привычным явлением, в России же данный тренд пока лишь набирает обороты. Несмотря на сложную ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, обусловленную снижением темпов ввода новых объектов, в стране сохраняется интерес к «зеленым» технологиям. Экологичное строительство постепенно становится необходимостью, поскольку игрокам рынка необходимо соответствовать государственным нормам и указам в данной сфере, а также учитывать социальную ответственность и имидж владельца. Об особенностях управления «зелеными» объектами коммерческой недвижимости, их преимуществах и перспективах данного тренда в интервью порталу Zdanie.info рассказали технический директор компании Zeppelin Максим Сергеев и руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM Вера Бурцева.

Компания Zeppelin, работающая на российском рынке недвижимости с 2003 года, является одним из ведущих операторов в сфере facility-management. Компания предоставляет широкий спектр услуг по комплексному управлению объектами, включая инфраструктурный менеджмент, техническое обслуживание, эксплуатацию инженерных систем, клининг, мобильные сервисы, охрану, технический аудит и эксплуатационный консалтинг.

– Насколько на сегодняшний день в России развито «зеленое» строительство коммерческой недвижимости?  Насколько оно перспективно и доступно?

Максим Сергеев: Ключевым критерием для оценки уровня экологичности объектов становится их соответствие основным требованиям «зеленых» сертификатов по мировым стандартам. Причем не столько как самоцель, сколько как ориентир на сборник передовых рекомендаций от экспертов различных уровней, работающих с объектом на разных этапах его жизненного цикла. Все ключевые параметры при идеальном стечении обстоятельств должны учитываться еще при проектировании объекта. В целом индустрия принимает основную часть рекомендаций, и девелоперы стараются их придерживаться.

В мире существует несколько примеров систем сертификации экологичного строительства. В их числе – BREEAM (Великобритания), Demarche HQE (Франция), LEED (США), EcoProfile (Дания), DGNB (Германия), CASBEE (Япония) и GBI (Канада). Все эти системы сертификации разрабатываются специальными органами, которые подтверждают соответствие объекта установленным критериям. Данные стандарты объединяет то, что их главные задачи – сделать проектирование и строительство зданий более экологичным и безопасным для внешней среды, а также увеличить энергоэффективность объектов. В них также описывается суть данных требований и система оценки выполнения указанных требований (рейтинговая оценка). Самые популярные у нас – это LEED и BREEAM. Зеленый стандарт GREEN ZOOM, который является  российской разработкой, использует аналогичный подход и имеет две основные функции: оценка энергоэффективности зданий и систематизация рекомендаций по тому, как улучшить эти показатели. То есть получение максимальной выгоды при минимальных инвестициях. И в какой-то мере это работает.

Особый вопрос заключается не только в строительстве «зеленых» объектов, но и в адаптации уже функционирующих зданий под нормы экологии и эффективности эксплуатации. После разработки версии GREEN ZOOM для действующих объектов уже построенные бизнес-центры также можно попытаться адаптировать под «зеленые» стандарты. Тем не менее, важно начать ориентироваться на экологичные стандарты как можно раньше, так как от этого зависит стоимость внесения изменений. Чем раньше они делаются, тем дешевле это обходится собственнику.

Вера Бурцева: Сейчас, согласно статистике, в России сертифицировано порядка 40% коммерческой недвижимости от общего объема «зеленых» зданий в стране. Это объекты, прошедшие сертификацию по системам LEED, BREEAM и GREEN ZOOM. То есть «зеленое» строительство вполне доступно для России. Массовому внедрению преимущественно мешает скептическое отношение тех, кто не хочет внедрять что-то новое в строительство. Перспективы у направления огромные, потому как возможности и преимущества, которые открываются перед девелоперами, весьма оптимистичны. «Зеленое» строительство помогает не только создать маркетинговое преимущество для объекта недвижимости, но и привлечь лучшего арендатора, создать комфортные условия для пользователей, и, главное, при лучших характеристиках комфорта и удобства, сэкономить на эксплуатационных расходах. Это весомые инвестиции в будущее любого объекта.

– Нередко девелоперы опасаются, что «зеленое» строительство может значительно увеличить стоимость реализации проектов. Так ли это?

В.Б.: Без вложений невозможно получить качественный результат, ведь инвестиции – это всегда совершенствование, улучшение. Безусловно, инвестиции в проект будут, но вклад идет в конкретные решения, работающие на здание, срок окупаемости которых не превышает 3 лет. Ценность этих вложений также заключается в том, что все решения понятны инженерам и действительно реализуемы на практике. Решаясь на сертификацию, девелопер понимает, ради чего он это делает, в том числе и оправданность затрат. К тому же, вкладываясь в объект на этапе сертификации, девелопер закладывает условия и возможности для снижения затрат в эксплуатационном периоде. Сертификация же при строительстве здания влияет на снижение платежей за ТУ при подключении. И то, и другое – отличная мотивация для девелоперов повышать энергоэффективность своих объектов недвижимости. К тому же существует определенная динамика появления «зеленых» объектов на рынке, что является свидетельством востребованности энергоэффективных проектов на рынке и качественного обогащения опыта девелоперов в части реализации таких проектов в России.

М.С.: В последнее время на конференциях часто обсуждаются кейсы, в которых расчеты и энергомоделирование демонстрируют, как можно сэкономить на выделении мощностей или замене оборудования на менее мощное. Если говорить о сертификации по зеленым стандартам, то выполнение минимального уровня требований может повысить стоимость объекта на 2-4 % по сравнению с обычным зданием. При этом объем инвестиций не изменится.

Если рассматривать только инвестиционные затраты, то, например, для достижения высоких уровней при прохождении сертификации может потребоваться до 4-6% дополнительных затрат. Однако такие затраты являются настоящей инвестицией – это вклад в будущее объекта, так как экологичное здание эффективнее в течение самого длительного и дорогого этапа – эксплуатации. Кроме того, «зеленые» объекты обладают рядом весомых преимуществ. Это повышение стоимости аренды и заполняемости, привлечение зарубежных арендаторов, снижение операционных расходов, прежде всего, на управление и коммунальные платежи, улучшение самой среды объекта, что влияет на производительность труда сотрудников.

– С какими основными проблемами сталкиваются девелоперы при возведении «зеленых» объектов? Повлияла ли экономическая ситуация в стране на «зеленое» строительство?

В.Б.: Да, безусловно, экономическая ситуация повлияла на «зеленое» строительство: девелоперы стали это направление считать дополнительным, а не основным. Но запросы потребителей не стали менее требовательными, а даже наоборот. Люди, столкнувшись с трудностями и дискомфортом нахождения, проживания или рабочей деятельности в объектах недвижимости, не видят смысла, например, платить за аренду неусовершенствованных объектов, потому многие площади сейчас простаивают. В этом есть разумное зерно – рациональнее будет сразу сделать качественный объект, т.к. уже после строительства что-то менять в самой начинке объекта может быть сложно или затратно. Но повысить энергоэффективность здания на этапе эксплуатации стало возможно после появления на российском рынке отечественного стандарта повышения энерго- и водоэффективности эксплуатируемых объектов недвижимости. Стандарт включает малозатратные рекомендации, действительно способные повлиять на качество существующего объекта и снижение эксплуатационных затрат.

При возведении «зеленых» объектов девелоперы не могут распознать, какое решение точно окажется эффективным, а какое – нет. Здесь всегда помогает энергомоделирование объекта, проведение которого, к слову, является обязательным условием для сертификации по российской системе GREEN ZOOM. Благодаря энергомоделированию, можно определить, какие решения повлияют на сокращение расхода электро- и тепловой энергии, воды, на эксплуатационные расходы объекта, а также как это отразится на итоговом уровне энергоэффективности. Другие сложности – поиск экологичных материалов с реально подтвержденными характеристиками, а не просто сертификатами.

М.С.: Можно выделить несколько основных проблем. Первая – экономия на консалтинге на ранних этапах. Важно привлекать управляющую компанию как можно раньше. Это позволит с большей вероятностью подобрать доступные материалы, выбрать поддерживающиеся в России наименее проблемные бренды и, в целом, избежать лишних проблем. Ситуацию осложняет дефицит на российском рынке специалистов и консалтеров, способных на ранних стадиях выдавать корректные рекомендации, влияющие как на инвестиционную стоимость, так и на последующие операционные затраты. А именно уровень профессионализма эксперта на этом этапе определяет, появятся ли в перспективе излишние расходы. Не все компании могут позволить себе содержать дорогостоящих сотрудников в компании.

Вторая проблема – доступность материалов. На сегодняшний день существует не так много отечественных производителей, ориентирующихся на «зеленые» материалы. Все новинки, к сожалению, появляются за границей, и существуют проблемы с их свободным применением и последующим обслуживанием. Сложная ситуация в сфере международных отношений подстегивает производителей принимать попытки импортозамещения и адаптации к требованиям рынка, поэтому постепенно появляются и собственные разработки, рынок растет.

Третья проблема – скепсис многих проектировщиков по отношению к новым решениям и сложившиеся за долгие годы сотрудничества отношения с поставщиками тех или иных решений, которые по умолчанию закладываются в проект, нежелание продумывать новые современные решения, шаблонность проектирования.

Повлияла ли экономическая ситуация на «зеленую» ситуацию в стране? Безусловно, есть спад, но общий уровень интереса в индустрии поддерживается. Самый популярный в России стандарт на сегодня – это BREEAM. Он предусматривает применение национальных стандартов в случае, если отечественные требования выше и это согласовано с BRE, такие случаи не редкость. Разработаны и согласованы региональные коэффициенты для России. Кроме того, до 20-25% требований в BREEAM описаны лишь в самом стандарте, что позволяет для их выполнения ограничиться подготовкой привил для арендаторов или УК. Данные документы соответствующим образом систематизируются и переносятся на этап эксплуатации, снимая ответственность с самого инвестора. У нас подобное распределение рисков пользуется популярностью.

– Какими преимуществами обладают «зеленые» объекты коммерческой недвижимости для девелоперов?

В.Б.: Преимуществ у «зеленых» объектов масса. Например, снижение инвестиционных рисков и затрат на подключение к сетям естественных монополистов. На 30-40% возможно снизить затраты на эксплуатацию объекта. Не стоит недооценивать и повышение рыночных конкурентных преимуществ, что особенно актуально для объектов, выставленных на продажу или аренду. Такие помещения становятся более привлекательными для компаний высокого класса или международного уровня. И не стоит забывать о повышении уровня жизни и условий деятельности людей за счет повышение качества внутренней среды.

М.С.: Как показывает практика, при прочих равных характеристиках предпочтение покупателя и арендатора может быть отдано «зеленому» сертифицированному зданию. Так поступают российские крупные компании и зарубежные арендаторы, заинтересованные в «зеленых» офисах. Соответственно, в большую сторону может корректироваться и стоимость аренды такого объекта. Сертификация является и маркетинговым инструментом, так как экологичность все же остается относительно новым направлением, дополнительно подтверждающим качество объекта в целом.

– Может ли обычная УК управлять «зеленым» бизнес-центром?

М.С.: Да, может. Но важно понимать, что есть часть требований, которые возлагаются именно на УК. Сбор статистики, аналитика, контроль параметров – все это должно быть учтено в бизнес-процессах УК. Тратить на это ресурсы готовы не все. Это приобретает дополнительную важность при некоторых методах сертификации, когда через расчетный период, который составляет 1 год, может выполняться сверка теоретических расчетов и моделирования с реальными затратами. Поэтому УК лучше иметь в штате хотя бы одного реального оценщика. Например, для сертификации BREEAM In-Use (сертификация для существующих зданий) одна из трех секций напрямую зависит от показателей эффективности работы управляющей компании. Остальные системы также подразумевают качественное исполнение своих обязанностей УК.

– Какими основными особенностями обладает управление «зелеными» объектами?

М.С.: Основные особенности управления «зелеными» зданиями – это необходимость применения материалов, соответствующих стандартам, исполнение УК требований по поддержанию определенного уровня систем, выполнение того самого руководства, которое упоминалось выше и, конечно, постоянный контроль и улучшение процессов. Для зеленого здания предъявляются повышенные требования к срокам устранения аварий, практически недопустимы простои оборудования, незапланированные ремонты.

В.Б.: Сегодня есть доступные обучающие курсы, которые помогут специалистам грамотно разбираться в тех решениях, которые запланированы к реализации на объекте, рационально осуществлять эксплуатацию зданий и умело сочетать эффективный менеджмент объекта. Для понимания точных показателей, которые будет потреблять здание, стоит обращаться к результатам энергомоделирования, которое дает понимание бюджета эксплуатационных затрат. У УК есть план обслуживания объекта, они соблюдают грамотный расход бюджета.

– Возможно ли «подогнать» уже построенный бизнес-центр под «зеленые» стандарты? Какие параметры могут применяться в такой ситуации?

В.Б.: Слово «подогнать» здесь не очень уместно. К каждому объекту всегда нужен индивидуальный подход, как к человеку. Только таким образом, посредством глубинного анализа, возможно внести существенные улучшения в сам объект. Отметим, что все рекомендации, предлагаемые к реализации системой GREEN ZOOM, определены с учетом российской действительности, особенностей законодательства в отрасли и оценки эффективности каждого из решений, включая эффективность действия, влияние на объект, адекватную окупаемость решения.

М.С.: Суть действующих стандартов для эксплуатируемых зданий как раз и состоит в том, чтобы оптимально подойти к вопросу модернизации объекта. В данном случае помощь оказывают версии стандартов, ориентированные на эксплуатируемые здания – GREEN ZOOM для эксплуатируемых зданий, BREEAM In-Use, LEED O+M. Однако полагаться только на документы нельзя – важен уровень специалистов и консультантов, вовлеченных в процесс. И, в первую очередь, уровень действующей УК на объекте как основного участника и организатора производства работ по всем улучшениям.

– Какие факторы, на ваш взгляд, могут увеличить популярность «зеленых» объектов коммерческой недвижимости в России?

В.Б.: Это должна быть не просто формализация и перевыпуск тех или иных документов отрасли, а именно практическая реализация, наставление со стороны государства, активная поддержка развития компаний в этой отрасли. Учет запросов целевой аудитории, внедрение принципов устойчивого развития в практику ведения бизнеса. Зачем это нужно? Затем, что должна быть цель – создание качественных объектов недвижимости изначально, без откладывания в долгий ящик. Также нужно проводить больше образовательных мероприятий для бизнеса и общественности, способствовать формированию условий для осознания всех преимуществ для социума, экономики и экологии нашей страны.

М.С.: Помочь в этом вопросе могут реальные примеры экономического эффекта – эти данные всегда очень красноречивы и детально изучаются инвесторами. Не устаем повторять – инициатива государства. Да, есть определенные начинания в этом направлении, такие, как «дорожная карта» для BIM, упоминаемый выше закон. Значительным стимулом могли бы стать налоговые льготы инвесторам и производителям, а также введение в ранг обязательного соответствия определенному уровню сертификации для муниципального строительства. Определение на законодательном уровне эффективного минимума требований, который на сегодня уже может быть сформулирован и описан для качественной жизнедеятельности объекта. Повторюсь, что потребуется хотя бы временно обеспечить поддержку производителям для увеличения темпа роста ассортимента и объемов российских материалов, развития соответствующих технологий в данной сфере.

Максим Сергеев, технический директор Zeppelin

Вера Бурцева, руководитель рабочей группы
по разработке системы GREEN ZOOM

Источник: Zdanie.info

← Вернуться назад