07.09.2023 Сергей Калитов: Почему услуги ЖКХ — это дорого?

Калитов С.А. Исполнительный директор Zeppelin Рынок жилой недвижимости достаточно разнообразен. Условно его можно разделить на 4 сегмента: эконом, комфорт, бизнес и премиум. Об особенностях тарифообразования для недвижимости бизнес- и премиум- класса рассказывает Исполнительный директор УК Zeppelin Сергей Калитов.

Из чего складывается сумма и кто выбирает УО

У объектов этих категорий есть свои особенности: чем проще уровень объекта, тем менее он насыщен инженерными системами, требования по эксплуатации снижаются, а несоответствия видны не так ярко. На них мы обратим особое внимание.

Собственники недвижимости обязаны оплачивать ее содержание. Сумма складывается из статей затрат, которые отражены в квитанции на оплату коммунальных услуг. По действующему законодательству собственники недвижимости могут выбирать управляющую организацию (УО). Если они это не делают самостоятельно, за них это делают органы исполнительной власти (управа) по утвержденному тарифу за содержание помещений. Тариф варьируется в зависимости от наличия в доме тех или иных систем. В 2023 году в Москве стоимость составляет 31,63 руб. за квадратный метр. Градация тарифа происходит только по наличию или отсутствию лифтов, мусоропровода, а также по ветхости жилья.

Ситуация на рынке недвижимости сегодня

Сегодня строится большое количество жилых объектов. По данным РБК, за 2022 год Москва побила свой рекорд по количеству введенной в эксплуатацию недвижимости: более 11,5 млн кв м, что на 35% превышает план. Что касается непосредственно жилых объектов, то и здесь реальные цифры отличаются от намеченной цели в лучшую сторону — 6 млн кв. м, вместо 4,5 млн.

Построенное жилье сильно отличается вариациями комплектования, инженерными системами, помещениями различного назначения, прочими особенностями (вплоть до зоопарка на территории). К примеру, количество слаботочных инженерных систем может варьироваться от трёх до трёх десятков. При этом необходимо отметить и различие в сложности схоже называющихся инженерных систем. Например, пожарная сигнализация от отечественного производителя и пожарная сигнализация от известной немецкой компании требуют абсолютно разной квалификации обслуживающего персонала и трудозатрат. Затраты на обслуживание могут отличаться более, чем в 10 раз. Или, к примеру, система ливневой канализации может состоять только из воронок на кровле и труб, из которых вода попадает непосредственно на рельеф местности, а может состоять из нескольких канализационных насосных станций с локальными очистными сооружениями. Система вентиляции в квартирах может быть естественная, т.е. состоять только из вентиляционных шахт с выходом на кровлю, а может представлять из себя множество приточно-вытяжных вентиляционных установок с рекуперацией, подогревом, охлаждением, увлажнением воздуха и с соответствующим уровнем автоматики.

Незрелость рынка УО: чем это грозит

Одна из главных проблем тарифообразования — незрелость рынка управляющих организаций в сфере жилой недвижимости.

Ситуация на рынке сегодня такова: есть компании, специализирующиеся на массовом управлении МКД уровня эконом. Такие компании оказывают услуги по минимальным требованиям ЖК, без фактического контроля и по установленному муниципальному тарифу. Опыт говорит о том, что при передаче объектов более высокого уровня подобным организациям происходит стремительная деградация инженерных систем, оборудования и внешнего вида объекта. Если в домах эконом класса это не так заметно, то в домах повышенного уровня комфорта кризис наступает за один-два года:

прекращают работу системы вентиляции;
жители вынуждены самостоятельно собирать деньги и доплачивать уборочному персоналу;
не работают должным образом системы контроля доступа;
не работают лифты;
подвальные помещения затапливает и т.д.

Если в дальнейшем собственникам удается сменить такую компанию и найти ту, которая ответственно относится к своей работе, то проводится технический аудит, фиксируются недостатки. Далее собственники должны будут доплачивать за восстановление неисправного оборудования из своих денег и пытаться судиться с прежней УО.

Как застройщики влияют на работу УО

Есть и другая проблема: группы компаний, которые связаны с застройщиками и девелоперами. Они могут быть как напрямую аффилированными, так и иметь официальные или неофициальные договорные отношения. При вводе дома в эксплуатацию выбирается управляющая организация. У застройщика есть возможность выбрать ее самостоятельно, так как собственником большей части объекта является именно он, а пул владельцев жилья, способных сделать такой выбор, ещё не сформирован. С одной стороны, застройщик несет ответственность за устранение замечаний по законченному строительству. С другой — есть желание заработать на управлении. И, к сожалению, в большинстве случаев застройщик либо назначает УО свою собственную структуру, либо выбирает «дружественную» компанию с обязательством не проявлять особых усилий по привлечению к ответственности в рамках гарантийных обязательств застройщика. Один из вариантов подобных недобросовестных отношений — застройщик не платит «дружественной» УО за содержание не проданных и не переданных помещений. Другой вариант — прямой запрос на вознаграждение застройщика за заключение контракта с такой УО.

В такой ситуации затраты перекладываются на новых собственников. Это проявляется в том, что тариф растет, а затраты на содержание объекта сокращаются. Сменить такую управляющую организацию — сложная задача. Для этого необходимо организовать и провести общее собрание собственников (ОСС). УО вероятно попытается оспорить его в суде. При этом организация может провести параллельно собственное ОСС (здесь не исключена фальсификация) с необходимым ей результатом. Основываясь на опыте, можно сказать, что отстаивание результатов надлежаще проведённого ОСС, занимает минимум год. За это время состояние объекта может ухудшиться, а ставка за содержание помещений — возрасти, так как растут и реальные затраты УО. Кроме того, сами жильцы устают от такой борьбы.

Собственники vs. управляющая организация

— Качество услуг

Одна из самых частых жалоб, которые поступают от жителей — жалоба на качество предоставляемых услуг. Причины претензий могут быть следующими: некачественная уборка, недостаточное или избыточное отопление, перебои с водоснабжением и плохое качество воды, неисправности в системах водоотведения, а также ненадлежащее функционирование системы электроснабжения или вентиляции. Все эти претензии могут быть обоснованными, ведь именно на управляющую организацию возлагается обязанность обеспечивать исправность всех инженерных систем, устранять аварии, происходящие на этих объектах, и разрабатывать варианты их устранения. Следовательно, жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме.

— Тарифы

Еще одно распространенное обвинение в адрес управляющих компаний — завышение тарифов на коммунальные услуги. Но тут ситуация не такая однозначная. Понимание уровня необходимых затрат УО у собственников не соответствует реальности за исключением случаев, когда кто-то из собственников сам занят в работе какой-либо УО. Но и такому собственнику сложно убедить соседей в реальных суммах. Собственники зачастую быстро считают сумму, которую получает УО, умножая тариф на кв. м. в доме. При этом считают, что все затраты УО складываются из зарплаты одной уборщицы и одного техника.

Картина у собственников получается, что, условно УО собирает 1 млн руб., а тратит 100 тыс. руб. в месяц. При этом реальный бюджет затрат УО состоит из нескольких разделов и каждый из них может содержать не один десяток строк. И это никак не соотносится с разбивкой тарифа, которая может быть отражена в договоре на управление МКД (фиксированные наименования статей затрат), т.к. одно с другим на практике не сочетаемо.

Ставки — не секрет на рынке. Перед выбором УО многие собственники сами проводят мониторинг и ориентируются на общедоступные цены. Если собственники пытаются привлечь ответственную организацию, которая закладывает в бюджет необходимые затраты, то коммерческое предложение такой организации может оказаться выше проведенного мониторинга. Неспособность собственников воспринять реально необходимые затраты и ориентир на существующий рынок не дают УО в большинстве случаев заключить договоры с достаточным бюджетом, что, в свою очередь, ведёт к недобросовестному выполнению обязательств со стороны УО по заниженному тарифу.

В таких условиях недобросовестные компании, соглашающиеся на заниженный тариф, развиваются на рынке, получают большие объёмы контрактов и дополнительно экономя на затратах приводят к деградации объекты недвижимости. А добросовестным УО сложно развиться на рынке, так как редко удаётся убедить собственников, что ожидаемая ими услуга стоит дороже, чем они могут представить. Если же это удаётся и удалось сменить недобросовестную УО, предстоит непростой путь по взысканию затрат на восстановление объекта недвижимости после некачественной эксплуатации.

Источник: Novostroy

← Вернуться назад