Факс +7 (495) 690-89-40
E-mail site.cnt@zeppelinpm.ru
Адрес 115035, Москва, Садовническая набережная, 17 карта

16.08.2014 г. Статья «Детские кластеры в ТРЦ» - комментарий Генерального директора Zeppelin, Андрея Кроткова для издания Commercial Real Estate

CRE представляет очередной материал рубрики, полностью посвященной арендаторам. Каждый месяц при участии ведущих аналитиков рынка недвижимости мы рассматриваем различные категории: от операторов фуд-кортов до рестораторов в БЦ. В этом номере – детские кластеры в ТРЦ.

Форум проходил с 8 по 10 сентября в Москве в выставочном комплексе «Экспоцентр». В этом году на площадке собрались более 4300 лидеров отрасли из 22 стран мира и 70 российских городов. Лейтмотивом PROEstate 2014 стала тема «Развития инвестиционных центров России», которая нашла отражение в 58 разноплановых мероприятиях форума.

АВТОМАТЫ ИЛИ МАСТЕРСКИЕ?

Еще пять лет назад под условной зоной для детей в ТЦ понималось сочетание батута с игровыми автоматами. "Прибавьте сюда комнату для самых маленьких – и детский кластер готов", – рассказывает Олег Рыжов, президент Ross Group. – "Сегодня все изменилось до неузнаваемости: большинство торговых центров сделали ставку на качественные обучающие, развивающие программы и калейдоскоп событий".

"В российских ТРЦ проекты для детей условно можно разделить на три формата", – предлагает Татьяна Мальянова, начальник отдела аренды торговых центров компании JLL. "Первый – самый новый, популярный сейчас и занимающий наибольший объем площадей – тематические парки, так называемый формат edutainment", – делится эксперт. – "Оригинальным вариантом этого формата в мире является KidZania (первый такой парк в России откроется в московском ТРЦ "Авиа Парк"), затем в Европе появился Minopolis (откроется в "OZ Молле" в Краснодаре). Однако в России стали возникать и собственные концепции edutainment-парков – это "КидБург", "Мастерславль", "Мастерград" и др.". "В целом тематические парки довольно осторожно развиваются в России", – продолжает г-жа Мальянова. – "Например, тот же "КидБург" охотно входит в проекты при условии соинвестирования со стороны девелопера ТРЦ или 100%-ных вложений с его стороны – получается своего рода франшиза, когда оператор налаживает бизнес и технологии, учит персонал, но в дальнейший процесс уже не вмешивается. В среднем формат тематических парков занимает от 2,5 до 5 тыс. кв. м, в редких случаях – 7-8 тыс. кв. м".

Под вторым форматом эксперты предлагают понимать игровые зоны: Happy Land, Fun City, Game Zona, Sega и др., включающие различные виды "традиционных" детских развлечений плюс игровые автоматы, аттракционы, лабиринты (например, "Панда"). Подобный формат требует от 1,5 до 3 тыс. кв. м арендной площади.

Третий формат – клубы, которые размещаются на 100-200  кв. м (Kids Club Story, Play Day, "Смешарики", "Маша и Медведь"). Это некие яркие детские комнаты, в которых обязательно работают воспитатели. "Кластер из сильной развлекательной составляющей (KidZania, Happylon, Funky Town, "КидБург", "Самоделкин", Toonbox и т. д.) и специализированных магазинов остается мощным "якорем" для любого ТЦ, поэтому собственники достаточно лояльны к этому типу арендаторов", – уверена Анастасия Кузнецова, старший директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield. – "В условиях роста конкуренции среди ТЦ девелоперы стремятся создать уникальные концепции, выделяя под зону для детей намного больше площади".

Эксперты единодушны: по мере насыщения рынка стандартный "детский мир" перестает быть интересным потребителю, а конкуренция за время и средства посетителей ведется уже совсем в ином поле. "Мы, например, создали бесплатный клуб для маленьких посетителей – "Дети-в-Лете", – рассказывает Маргарита Аристархова, заместитель директора департамента управления недвижимостью Colliers International. – "Акцент сделан на активной развивающей программе, мастер-классах, интересном и веселом обучении. Партнерами выступают наши арендаторы: "Каток", Crazy Park, "Люксор", "Мама Детям", SMYK, операторы общепита и детские магазины. Например, сейчас с "IL Патио" мы организуем Школу маленького пиццера, с Lego строим башни, елки, роботов из конструктора. Арендаторы с удовольствием используют возможность такого продвижения внутри ТРК, поскольку это серьезно влияет на конвертацию, при том, что с их стороны требуются минимальные вложения: аниматор и простейшее оборудование. С нас – реклама, печать карточек "Дети-в-Лете", информирование по базе постоянных участников о новых интересных мероприятиях".

Андрей Кротков, генеральный директор УК Zeppelin:

Детское развлекательное оборудование достаточно специфическое и требует больших затрат как на этапе предпроектной подготовки, так и в ходе его последующей эксплуатации. Придется обязательно обеспечить хорошую звукоизоляцию зоны, потратиться на лицензированных и сертифицированных подрядчиков при монтаже и пусконаладке, предусмотреть обучение сотрудников правилам эксплуатации, их аттестацию на соответствующие категории, не забыть о последующем сервисном обслуживании и ремонте, а также больше тратиться на уборку. Отдельная статья расходов согласования и безопасность для детей, а это значит строжайшее соблюдение различных нормативных требований (СНиП, ПУЭ, ПЭЭП, СанПиН и т. д.) и многократное резервирование всех систем.

УГОВОР И ДОГОВОР

По словам Татьяны Корсаковой, руководителя дирекции маркетинга "ТПС Недвижимость", выбор арендатора детской зоны и согласование коммерческих условий происходят на самых ранних этапах – до или в процессе создания архитектурно-функциональной концепции ТРЦ. Предварительный договор с арендаторами (особенно с "якорем") должен быть подписан не позднее, чем за полтора года до предполагаемого открытия. "Столь продолжительный срок обусловлен длительным периодом разработки проекта и заказом оборудования для развлекательного центра", – полагает Анастасия Кузнецова, – "Кроме того, очень важно предусмотреть в проекте здания ТРЦ все необходимые арендатору нагрузки и соблюсти прочие технические требования. Последние у операторов развлекательного центра сильно отличаются от прочих арендаторов торговой галереи. Как правило, необходима нагрузка на перекрытие около 1 т/кв. м, высотность – от 15 м (там, где установлен аттракцион "Американские горки"), есть и повышенные требования по холодоснабжению и вентиляции".

По оценкам опрошенных CRE-экспертов, с точки зрения коммерции и платежей детская зона – далеко не самый привлекательный арендатор для ТЦ: ни один из форматов не готов поддержать высокие ставки. "Они платят не более $200/кв. м в год", – размышляет Татьяна Мальянова, – "просят отделку или минимальную подготовку помещения к ней за счет собственника ТЦ, неохотно вносят маркетинговые платежи. Кроме того, подобные операторы часто хотят находиться в объекте на эксклюзивной основе. Например, игровые зоны не хотят конкуренции со стороны кинотеатров, где до недавнего времени устанавливались автоматы". Яркие концепции и особенно тематические парки требуют значительных вложений в отделку и имеют долгий срок окупаемости – их развитие на рынке продвигается довольно тяжело. Даже после подписания предварительных договоров операторы могут прийти к выводу, что пока не готовы заходить в проект. Поэтому заполнение именно детской зоны в ТК часто занимает гораздо больше времени, чем сдача в аренду площадей другого профиля. "Это ведь более сложные площади, не имеющие отношения к торговым коридорам", – уверен Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве. Но, по мнению Олега Рыжова, специфика отношений между таким арендатором и собственником или УК как раз и заключается в том, что арендодатель не планирует получать какой-либо существенный доход с зоны для маленьких посетителей. "Договоры с такими арендаторами, как правило, заключаются на длительный срок, от 5 до 10 лет, но в небольших объектах он может быть существенно ниже – от 11 месяцев до 5 лет", – продолжает г-н Рыжов. – "Необходимо учитывать, что малые объекты не могут выделить большие площади под детские и развлекательные зоны, в противном случае у них рухнет вся экономика проекта. Следовательно, серьезные операторы таких зон предпочитают идти в торговые центры крупного формата, где им могут быть предоставлены необходимые условия для работы. В малых ТРЦ детские зоны открываются силами либо местных предпринимателей, либо непосредственно силами собственников ТРЦ или УК. А в этом случае договоры обычно заключаются на короткий срок и затем пролонгируются".

Впрочем, полноценный парк развлечений в составе ТРЦ пока остается весьма дорогим и нечастым удовольствием даже в Москве, а большинство проектов рады и старому доброму "якорю" в виде детского супермаркета. "Интересующие площади рассчитываются всегда индивидуально, особенно если предполагается полноценный парк развлечений", – рассказывает Кирилл Степанов, директор по маркетингу и рекламе ГК "РосЕвроДевелопмент". – "Метраж такого объекта, интересный арендатору, зависит от концепта ТРЦ, от возможности предусмотреть нестандартный шаг колонн или заложить высоту в полтора-три раза больше, чем у торговой галереи, предусмотреть дополнительные динамические нагрузки, учесть повышенный уровень шума и т. д. Например, суперрегиональный ТРЦ "Планета" в Уфе предлагает оператору детской развлекательной зоны около 3 тыс. кв. м. Рядом с ним расположены супермаркет "Бубль Гум" площадью 2,4 тыс. кв. м и единственный в регионе аквапарк, ориентированный преимущественно на семейный отдых, общей площадью 5,4 тыс. кв. м". На арендную ставку для подобного арендатора влияет и прогноз его посещаемости и потенциальной выручки.

Что касается детской зоны в части ритейла, здесь, по словам Юлии Соколовой, директора по сдаче в аренду ТЦ Knight Frank, также учитывается несколько факторов: этаж (товары для детей, как правило, размещаются на верхних ярусах здания), расположение относительно якорных арендаторов, метраж магазина, бренд и т. д.

"В среднем по Москве ставка для универмагов площадью от 700 кв. м составляет $250-450/кв. м в год и 9-12% с оборота", – перечисляет эксперт. – "Для арендаторов небольших по площади помещений ставка может варьироваться в диапазоне $1200-2500/кв. м в год". Среди основных критериев для пролонгации договора в "ТПС Недвижимости" называют не только эффективность работы арендатора с точки зрения привлечения аудитории, но и его готовность к применению на своей площадке новых технологий.

Эксперты уверены: в ближайшее время нас ждет очередная революция на "детской" территории в ТРЦ. "За последние три года проекты зон для маленьких посетителей сильно увеличились в размерах и предлагают продуманные концепты, учитывающие интересы как взрослых, так и малышей", – говорит Кирилл Степанов. – "Сегодня это полноценные якорные арендаторы с исчерпывающим ассортиментом товаров и услуг, с развивающими и образовательными элементами. В современных детских магазинах обычный шопинг превращается в увлекательную игру". Меняется и сама концепция большинства ТРЦ: и в Москве, и в регионах операторы уходят от чисто игрового формата к интерактивной составляющей, а торговые центры обретают все большие социальные функции. "Прежде всего, эти изменения касаются охвата как можно более широкой группы потребителей: молодых людей, семей с детьми разного возраста, людей среднего поколения", – считает Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка CBRE. – "Кроме того, внушительная часть аудитории просто не охвачена: в России пока мало развлекательных концепций для молодых людей старше 14 лет, которым уже не так интересно проводить время на аттракционах, но альтернатив кинотеатру практически нет". Значительные изменения наблюдаются и в сегменте детской розницы. "На смену крупным операторам товаров, работающим в формате универмага, приходят узкопрофильные и монобрендовые магазины, для которых в составе ТЦ выделяются специальные зоны", – рассказывает Юлия Соколова. – "Кроме того, в последние годы на российский рынок вышло несколько международных операторов (Hamleys, Imaginarium, Mamas & Papas, Miki House), которые существенно расширили перечень торговых операторов детского профиля и изменили потребительскую корзину".

Источник:Издание Commercial Real Estate, №16(237) стр. 52-55

^ Наверх