03.02.2023 Андрей Кротков: Итоги года: как FM-рынок пережил нестабильный 2022 год

FM-услуги необходимы всегда, поэтому и востребованность управляющих компаний стабильна. Но каждый год и каждый новый кризис приносит определенные изменения. О главных событиях и итогах 2022 года на рынке управления недвижимостью читайте в нашем новом материале.

Горизонт планирования короче, контракты длиннее

Один из трендов 2022 года — долгосрочные контракты с индексацией. Для сохранения стабильности самые опытные заказчики не стали проводить новые тендеры, а проиндексировали текущие договоры на 5-10% — и выиграли.

Контракт с жёсткими рамками, где не предусмотрена пролонгация или индексация, ставит в невыгодное положение не только УК, но и, прежде всего, собственника здания или арендатора помещения. Им необходимо провести новый тендер, который, как правило, ведёт к увеличению стоимости контракта, так как участники закладывают в стоимость будущие возможные риски и необходимую индексацию своих затрат на новый срок договора. Так, по итогам 2022 года в среднем стоимость на тот же самый объём услуг для нового подрядчика увеличилась на 35-40%. Управляющая компания, которая не первый год работает на объекте, предпочтительнее, так как уже прошла стадии мобилизации и стабилизации услуги, амортизации оборудования и может найти возможности для более существенной оптимизации.

Поэтому оптимальный вариант — это гибкий долгосрочный контракт, где есть место для диалога между заказчиком и УК. Договор, который предусматривает индексацию в привязке к официальной инфляции или изменению индекса потребительский цен, дает возможность сохранить качество услуг и целесообразность коммерческой деятельности УК. При этом заказчик может скорректировать объем оказываемых услуг.

Импортозамещение и логистика

С уходом западных компаний встала проблема замены привычного оборудования и расходных материалов, поэтому очевиден приоритет на импортозамещение по всем направлениям. Постепенно компании переходят на аналоги как отечественного, так и китайского производства. Так, например, техника Husqvarna заменяется на российский Champion и китайский Patriot. Расходные материалы и простые комплектующие также замещены аналогами из КНР. Сложнее ситуация обстояла с ремонтом европейского и американского оборудования, их запасными частями и ПО. Поставки наладились только в 4 квартале 2022 года, и сейчас продавцы предлагают привычную продукцию, но с увеличенными сроками доставки, так как логистика идет не напрямую из стран-производителей, а через третьи дружественные страны.

Если говорить о профессиональной химии, некоторые европейский компании перестали производить отгрузки российским дистрибьюторам. Но их заменили другие производители, в том числе такие же европейские, например, английский лак заменяется на польский. Это, конечно, доставляет некоторые неудобства как УК, так и заказчикам, которые привыкли к определенной продукции, но современные аналоги не уступают ей в качестве. Однако, даже переход на российские, белорусские или китайские аналоги не привёл к сокращению расходов на закупки. Стоимость оборудования, ЗИПов и расходных материалов выросла на 30-50%.

Кадровый кризис

Фонд оплаты труда в 2022 году увеличился на 30-50%. Персонал УК становится все более значимым ресурсом, а ключевые сотрудники — стратегическим активом. Выросла цена привлечения нового персонала.Даже с учётом снятых ковидных ограничений и укрепления рубля количество мигрантов на рынке не покрывает потребности в низкоквалифицированных кадрах. Мобилизация так же повлияла на кадровый резерв отрасли — количество кандидатов на вакансии снизилось. Подбор персонала на линейные должности затруднен несмотря на то, что отклики на вакансии есть, подобрать квалифицированного специалиста сложно. Получается большая воронка на входе и низкий подбор, что увеличивает нагрузку на HR-департамент.

Отток арендаторов и ребрендинг конкурентов

Уход компаний всегда отрицательно сказывается на FM-отрасли, потому что арендаторы освобождают площади. Вакансии заполняются не сразу, а значит, весь рынок сжимается, объем выручки уменьшается. Тоже самое произошло и в 2022 году. Какие-то объекты недвижимости сейчас выведены из активной эксплуатации, но они все равно требуют определенного обслуживания УК. Как минимум, это охрана, эксплуатация систем электроснабжения и противопожарного оборудования. Входящие запросы на эксплуатацию продолжают поступать, но в меньшем количестве.

На пике популярности в 2022 году была жилая, складская, индустриальная недвижимость и МФК. В торговом секторе наблюдался отток арендаторов, увеличение пустующих площадей. Зарубежные арендаторы также покидали офисы, а их место занимали немногочисленные государственные компании, которые не понимают правил уже сформированного рынка FM-услуг. Минимальный, но не критичный отток арендаторов был и у складской недвижимости, а самая активная торговля пришлась на индустриальные объекты, так как происходят перепродажи государственным компаниям, получающим поддержку на федеральном уровне.

Ряд международных УК также покинули страну либо передали бизнес в руки локального менеджмента, проведя ребрендинги. Каковы отношения с западными коллегами, не ясно, но намечается общее снижение уровня качества услуг. Кроме того, рынок FM-услуг инертный, так как контракты заключаются на год и более. Поэтому в следующем году возможны уходы, слияния и поглощения компаний.

Повышение цен на услуги УК

При сравнении стоимости услуг 2021 и 2022 годов по одинаковому техническому заданию или сервис-плану заметно, что изменения по всем статьям расходов привели к повышению итоговой стоимости.

Сегодня цены на FM-услуги в основном формируются из 4 составляющих:

1. ФОТ. Запросы на рынке стремительно растут, и найти людей на старые заработные платы уже практически невозможно.

2. Подрядчики. Их стоимость также возрастает, к тому же усложнены цепочки поставок.

3. Инфляция/Импортозамещение. По данным экспертов Zeppelin, стоимость оборудования для технического обслуживания и клининга поднялась на 30%, расходных материалов и запасных частей — на 50%, а химии и моющих средств для санитарных зон — на 35%.

4. «Белый» FM — ужесточение контроля ФНС за исполнением налоговых обязательств и легализацией трудового ресурса.

Таким образом, стоимость услуг растет, а выручка УК уменьшается, так как сокращаются объем и периодичность оказываемых услуг, используются более дешевые аналоги расходных материалов, вводится запрет на организацию дополнительных работ сверх основного контракта, которые не останавливались даже в пандемию и пост-пандемию. Заказчики тщательнее контролируют полноту вывода сотрудников УК в рамках контракта, поэтому даже сокращенная стоимость услуги не входит в выручку УК в полном объеме.

Прогнозы на 2023 год

Прогнозы сейчас делать сложно, но есть вполне очевидные вещи, которые будут происходить на FM-рынке в ближайшее время.

Продление контрактов. Конкуренция усиливается, и УК приходится доказывать текущим заказчикам свою клиентоориентированность — повышать качество услуг, оперативно выполнять поставленные задачи, находить индивидуальный подход. Выиграть новый проект теперь сложнее, так как уменьшилось количество тендеров. Заказчики не хотят заключать новые договора, которые будут существенно дороже, поэтому стараются продлить уже имеющиеся.

Увеличение закупок по 44 и 223 ФЗ. В связи с нестабильным финансовым положением коммерческих объектов профессиональные FM-операторы обратят более пристальное внимание на бюджетную сферу и госкорпорации.

Цифровизация — долговременный тренд, который продолжает активно развиваться на рынке управления недвижимостью. Компании пытаются оптимизировать свою работу и внедряют новые программные продукты, тем самым увеличивая запрос на их развитие. Очевидно, в ближайшие годы будут попытки внедрения и элементов искусственного интеллекта.

Сокращение штата. В УК количество персонала пропорционально количеству объектов, так как основную услугу оказывают люди. Поэтому все зависит от контрактов, которые будут расторгнуты или, наоборот, заключены. Пока изменение численности персонала незначительное, но из-за инерции FM-рынка сложности могут появиться позже.

Источник: Arendator.ru

← Вернуться назад