17.02.2023 Андрей Кротков сделал прогнозы на рынке управления недвижимостью на 2023 год

В 2023-м управляющие компании сохранят статус «мозгового центра» и «спасателей» рынка коммерческой недвижимости. И хотя задачи у них будут зачастую намного сложнее, чем у консультантов, платить им за это будут пытаться все меньше.

Приближающаяся годовщина февральских событий усиливает «атмосферу неопределенности», считает Дмитрий Никоноров, директор по развитию, RD Management. Итогом становится сужение горизонта планирования, в то же время компании прорабатывают несколько вариантов развития событий в сегменте, формируя стратегию для каждого из них. Очевидный итог — перенос планов строительства или вывода новых продуктов на рынок, а это всегда означает усиление конкуренции для управляющих компаний.

Планирование без плана

Планирование в этом году кардинально отличается от того, что было раньше: рынок постоянно преподносит сюрпризы, соглашается Виктор Козин, вице-президент, управляющий партнер Asset Management. Очередное решение правительства, уход бизнесов или новый пакет санкций — все это моментально может поставить крест на тех решениях, которые были приняты. В итоге собственники объектов коммерческой недвижимости боятся что-то решать и запускать деньги «вдолгую», что прямо и отрицательно сказывается на рынке управления. «Долгосрочное планирование вообще свелось к 2–3 месяцам, — вздыхает эксперт. — События настолько быстро развиваются, что построить плюс-минус релевантные прогнозы того, как мы закончим этот год, практически невозможно. То, что можно сказать с уверенностью, — кризис, в который мы вошли в 2022-м, кардинально отличается от тех, что были в 2008-м и 2014-м. В первую очередь тем, что он будет «размазан» по времени. При этом предыдущие два носили ведь шоковый характер: происходило быстрое падение и относительно быстрое восстановление в течение буквально следующего года-двух. В этот раз падение чуть более спокойное. Пойдет ли восстановление в 2023-м? Вряд ли. Тогда, как в случае раскрутки маховика СВО, мы совершенно точно выйдем на новый этап кризиса».

Основными факторами влияния на рынке управления в PM/FM, безусловно, останутся сроки завершения СВО и стабилизация политической ситуации, поддерживает Анна Никандрова, партнер Nikoliers. От этого зависят возвращение активности бизнеса в России, возобновление инвестиций и остальные базовые условия для развития рынка недвижимости. Если процесс смены собственников объектов не прекратится, это также даст некоторый импульс для развития внешних УК, но он будет несопоставим с базовыми предпосылками, указанными выше. «События 2022-го года повлияли слишком на многие процессы: логистика, снабжение, ограничения по платежам за рубеж, уход многих иностранных брендов, — соглашается Мария Кочйигит, генеральный директор NHOOD Россия. — Но большая часть вопросов была все-таки решена к концу 2022 года различными способами». «А уже в начале года мы обнаружили, что большинство игроков остаются в тонусе, и никто расслабляться не собирается, — добавляет Алексей Борисюк, управляющий директор FM, Becar Asset Management. — Все следят за ситуацией, держат руку на пульсе. Обычно считается, что в январе все такие расслабленные и не работают в полную силу, но в этом году все совсем не так. С самого первого дня нового года рынок очень активен, все работают в поте лица. Это, пожалуй, самый заметный тренд. И все ждут дальнейшего развития ситуации. Единственный момент, который несколько осложняет работу, — продолжаются сделки по перепродаже и смене собственников и руководства компаний. А некоторые объекты и вовсе меняют функционал. Например, недавно стало известно, что ижевский ТРЦ «Италмас», к которому мы долго присматривались, был выкуплен Ростехом и станет заводом по производству беспилотников».

Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management, выделяет три ключевых фактора-2023: продолжение обеления FM-рынка; окончательное определение статуса всех иностранных компаний (в первую очередь девелоперских), представленных в России (продолжение работы, продажа активов или закрытие бизнеса); сокращение ввода новых объектов недвижимости, что объясняется пересмотром девелоперами и федеральными торговыми сетями своих планов по развитию. «Санкционное давление продолжится, нормализации финансово-политической обстановки не предвидится, и это заставит владельцев и арендаторов недвижимости еще более рьяно продолжать поиски путей оптимизации расходов на эксплуатацию и содержание своих объектов, — резюмирует Андрей Кротков, генеральный директор и совладелец, управляющая компания Zeppelin. — «Смена вывесок» у представительств международных УК все-таки повлияет на портфели их контрактов — не все и не всё сумеют удержать и перезаключить на новые юрлица. Какая-то часть их прежних многолетних глобальных клиентов все же уйдет из РФ, а кто-то из заказчиков захочет «новеньких и свеженьких» или просто более дешевых УК. Прежние регалии, бренды, портфолио и опыт уже не будут, как раньше, иметь такое важное значение при выборе FM-подрядчиков».

Впрочем, Акоп Сейсян, исполнительный директор RealJet, ожидает даже некоторого оживления рынка управления, поскольку сложные времена требуют «неординарных решений, креативного подхода к рутине и запуска оптимизационных механизмов».

Турецкий гамбит

По словам Марии Кочйигит, в 2022-м многие бизнес-процессы отрасли были восстановлены благодаря прямому или косвенному участию Турции: экспансия уже существовавших брендов на освободившиеся площади, вывод на российский рынок новых игроков в свободные помещения топовых локаций, организация логистики и параллельного импорта, а также выход турецких брендов оборудования для поддержания функций строительства и эксплуатации объектов недвижимости.

При этом во II квартале 2023 года в Турции пройдут парламентские и президентские выборы, которые при определенном исходе могут повлиять и на сложившийся на российском рынке статус-кво.

Рынок услуг FM, в свою очередь, также достаточно сильно зависит от геополитической ситуации, и, прежде всего, этому способствуют непрекращающиеся слухи о новой волне мобилизации, которая может затронуть до 80% сотрудников служб УК, отмечает эксперт. «FM-операторам будет вообще труднее, — считает Андрей Кротков. — Мы, как рабы на галерах, прикованы к своим объектам и с ними же первыми идем ко дну. Это только в анекдоте мыши могут превратиться в ежиков, а оперативно переквалифицировать сотни и тысячи инженеров, техников, уборщиц — невозможно. В сфере же PM все-таки больше путей и возможностей диверсифицировать свою деятельность, например, в пользу консалтинга». PM-компаниям в 2023-м предстоит вообще «выполнить множество интересных и серьезных задач по всем сегментам недвижимости», говорит Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky. «Но рынок недвижимости и соответствующие внутренние процессы обладают определенной инерционностью к внешним факторам, — указывает она. — Например, жизненный цикл оборудования занимает несколько лет и при надлежащем обслуживании его можно комфортно продлить. Тем не менее прошлый год привел к приостановке процессов модернизации и переориентировал FM-сегмент на поиск альтернативных путей решения ежедневных задач по обслуживанию оборудования и креативного подхода к ряду вопросов, связанных с ремонтом. В части технического обслуживания здания сегодня важнейшую роль играет качество инженерной мысли. В существующих условиях для ремонта некоторых узлов необходим многолетний профессиональный опыт, а уникальный для ряда оборудования софт можно заменить только разработками наших специалистов».

Тренд на импортозамещение усилится: к середине 2023 года ситуация по ЗиПам и расходникам для ТО и клининга обострится, соглашается Андрей Кротков. УК будут решать эти проблемы следующими способами. Первый — максимальное продление срока службы действующего оборудования, пока на рынке не появятся новые продукты альтернативных производителей. Второй — поиск расходников, а также унифицированных деталей или аналогов запасных частей от поставщиков из дружественных стран, создание новых логистических маршрутов. Третий — модернизация или замена не отработавшего свой ресурс оборудования из-за отсутствия на рынке запасных частей. Такой вариант будет применяться при высокой стоимости ремонта, которая сопоставима с затратами на модернизацию или замену оборудования.

В свою очередь, ФНС продолжит реализацию проекта «обеления» отрасли клининга и эксплуатации путем активного побуждения крупнейших заказчиков FM-услуг к внедрению конструкции налоговой оговорки и к пользованию инструментами информационного ресурса. Себестоимость FM-обслуживания также продолжит расти, а маржинальность — сокращаться, прогнозирует Андрей Кротков. В итоге игрокам придется повышать цены на услуги в новых контрактах.

Тренд на возрождение собственных инхаус-подразделений для обслуживания своих объектов также продолжится. Все эти факторы прямо повлияют на активизацию конкуренции в сфере управления и эксплуатации объектов недвижимости. «2022 год положил начало изменению стратегий многих операторов FM -сервиса, — резюмирует Наталья Афанасова, директор по управлению эксплуатацией объектов недвижимости CORE.XP. — Диверсификация бизнеса, усиление присутствия в регионах, очевидно, помогут быть наиболее стабильными в ситуации конкуренции и непредсказуемости. Часть участников рынка УК смотрят в сторону коммерческого управления, составляя сильную конкуренцию собственным структурам собственников. Такие команды могут дать более свежий, структурный взгляд, с оптимизированным структурным штатом. И здесь мы говорим обо всех сегментах рынка. Например, команда CORE.XP приняла решение усилить направление и экспертизу в жилом сегменте, начиная с эксплуатационного консалтинга с последующим управлением многофункциональными проектами в составе комплекса апартаментов».

Иное кино

Уже в первые полгода 2022-го практически все российские офисы иностранных предприятий, оказывающих услуги PM и FM на рынке коммерческой недвижимости, отделились от материнских компаний и переименовались. «Пожалуй, нас, NHOOD Россия, можно назвать единственным исключением — мы остались французской компанией и имеем доступ к инструментам, базам данных и контактов, коллективному опыту центрального офиса и десяти стран присутствия, — говорит Мария Кочйигит. — При этом у всех компаний получилось сохранить, а у некоторых и увеличить портфели. Например, в 2021 году мы получили новый мандат в коммерческое управление — часть портфеля супермаркетов АШАН, в 2022 году, так как мы показали и продолжаем показывать высокие результаты для клиента, нам передали еще значительный пул объектов данного портфеля. В связи с этим ожидать ухода с рынка игроков в нашем сегменте нет оснований».

Есть вероятность, что действующие игроки будут пробовать выходить в новые сегменты управления, например, компании, специализирующиеся на FM, будут пытаться развивать услугу PM, полагает Анна Никандрова. Основной тенденцией станет вообще глобальная перестройка под «антикризисный» вариант управления: будут проводиться новые тендеры, выбираться новые подрядчики, оптимизироваться организационные структуры, считает Дмитрий Костомахин, директор отдела управления торговой недвижимостью СORE.XP. «Но я точно не ожидаю дальнейшего ухода игроков с рынка профессиональных УК, — соглашается он с коллегами. — Даже в непростое для рынка коммерческой недвижимости время он широко диверсифицирован как по регионам, так и по типам недвижимости. Многие собственники объектов в период турбулентности, напротив, приходят к выбору УК, имеющих опыт и ресурсы для работы в таких ситуациях. Поэтому считаю, что каждая из оставшихся на рынке профессиональных УК будет иметь возможность увеличить или как минимум сохранить свою долю на рынке».

Очевидно, что тяжелое наследие 2022-го года в итоге отразится на работе УК в 2023 году. «И я бы не разделял проблемы по уровню влияния на каждый из секторов, ибо в данном случае общая ситуация на рынке зависит от сугубо геополитических факторов, которые сложно предсказуемы, — размышляет Дмитрий Свешников, управляющий директор O1 Standard. — Это уникальная ситуация, когда технические и экономические факторы становятся производными от геополитики, что делает их влияние на все секторы практически равными. Нынешняя ситуация вряд ли способствует появлению новых игроков, скорее, можно говорить о том, что действующие игроки, в первую очередь крупные, будут искать новые сегменты и ниши. Это станет поводом для консолидации рынка в целом».

Вводные данные

Основной спрос придется на объекты недвижимости, строящиеся в Москве и ближайшей области, — это связано, в частности, с комплексной застройкой и популярностью формата МФК, когда в рамках одного объекта объединяются несколько типов недвижимости, полагает Дмитрий Костомахин. При этом в компании также говорят о спросе со стороны объектов, которые расположены в отдаленных от ЦФО регионах России. Это могут быть как единичные лоты, так и целые портфели недвижимости, требующие реконцепции, управления затратами и т.п.

Высокая конкуренция среди проектов в ближайшем будущем выступит и драйвером развития сервисной составляющей для проектов, интересных архитектурных и инженерных решений, считает Евгения Власова.

«Рынок аренды и без ввода новых объемов способен «вариться» внутри себя — субаренда, ротация и миграционные «перетоки» из класса в класс продолжатся несмотря ни на что, — продолжает Андрей Кротков. — Складской сегмент тоже загибаться не собирается, а наоборот, активно генерирует новые форматы. Торговые центры тоже никуда не денутся — перезагрузка офлайн- торговли потребует еще большего внимания профессионалов в сфере PM. Появится спрос на услуги коммерческого управления активами еще и за счет отъезда их собственников из страны».

Такие продажные

Наиболее чувствительным стал уход публичных международных брендов, особенно закрытие магазинов IKEA и группы H&M, добавляет Наталья Якименко, генеральный директор Lynks Property Management. Управляющим компаниям проектов, в составе которых были данные бренды, предстоит большая работа по закрытию вакансии, восстановлению трафика и привлекательности ТРЦ. Некоторые бренды пошли по пути реструктуризации, например, группа LPP и ССС, Mango, Reebok, Sephora, Samsonite, McDonald’s и прочие. Одни из них формально сделали ребрендинг, оптимизировав менее рентабельные магазины и направления, другие — полностью продали бизнес. Также Inditex и Mothercare заявили, что находятся в процессе переговоров.

Реструктуризация коснулась и ряда управляющих компаний напрямую — «большая пятерка» была вынуждена отказаться от иностранного участия и сменить имя. «Несмотря на то что некоторые компании и бренды лишь сменили название, фактически всем им предстоит возвращать доверие аудитории и клиентов, — считает г-жа Якименко. — В 2023 году управляющим компаниям придется быть максимально креативными. За последние три года конкуренция колоссально обострилась: между собой соперничают не только торговые центры в одном районе, но и в разных городах. Несколько последующих лет будут проходить под лозунгом «меняйся или умри». Многим ТРЦ потребуется сильная корректировка планов развития. В такой ситуации возрастает роль профессионального управления и с точки зрения поиска новых необычных решений развития, и в случае подготовки объектов к продаже. Многие ТРЦ будут уходить в узкопрофильные форматы, например, развлекательные, монобрендовые, мебельные, продуктовые, дисконтные и так далее». Сохранится весьма сдержанный ввод новых проектов, что, в свою очередь, будет влиять на темпы увеличения портфелей внешних управляющих компаний, полагает Анна Никандрова. «2023 год станет годом «умного» инвестора, — считает Акоп Сейсян. — Сегодня и в ближайшем будущем грамотные игроки вкладывают деньги в приобретение хороших объектов, потому что рынок неминуемо придет в стадию роста, и эти вложения многократно оправдаются». «Если не произойдет новых серьезных потрясений, то, несмотря на вызовы, мы ожидаем положительную динамику в сегменте торговых центров, — соглашается Дмитрий Атопшев, партнер, управляющий директор NF PM. — При этом на торговую недвижимость по-прежнему будет оказывать давление сегмент онлайн- торговли, и УК придется приложить немало усилий для привлечения посетителей в моллы».

По словам Ольги Летютиной, генерального директора УК «Столица Менеджмент», одним из трендов-2023 станет и переход на так называемое «ручное управление» в Property Management, когда именно топ- руководителям придется постоянно держать руку на пульсе, реагируя на малейшие изменения ситуации на рынке и потребительского поведения целевого потребителя. «В сложившихся условиях для успешного функционирования ТЦ или ТРЦ недостаточно посадить известные «якоря», сформировать актуальный фуд-сектор и поставить правильный супермаркет, — поясняет она. — Сейчас посетитель крайне избирателен и осторожен в тратах, после ухода иностранного ретейла многие освободившиеся ниши заполняются неравномерно, зачастую не такими раскрученными и известными операторами, поэтому только широкий пул магазинов определенного товарного сегмента сможет действительно стать центром притяжения для покупателей. Простой пример — Lime, «Глория Джинс», Love Republic, 12 Storeez и многие другие, только работая вместе и в различных сочетаниях, смогут более-менее соответствовать силе притяжения одного H&M или UNIQLO. Объекты, которые смогут таким «ручным» способом адаптировать тенант-микс под освободившиеся товарные ниши, и станут наиболее успешными в этом году. Я ожидаю и продолжения роста доли рынка фуд-сектора: наш народ самоотверженно продолжает заедать стресс, увеличивая выручку супермаркетов и общепита. И еще: кино и кинотеатры будут жить. Об этом говорят показатели посещаемости многих торгово-развлекательных центров, имеющих многозальные кинотеатры, где предновогодняя и посленовогодняя недели по плотности потока в прошедшие праздники были практически идентичны, что не характерно для предыдущих лет наблюдений. В общем, нас всех спасут Чебурашка и другие продукты развлекательного масс-сектора».

Отель «Аэропорт»

В 2022 году в России продолжался уход международных гостиничных операторов и управляющих компаний индустрии гостеприимства (Hilton Worldwide, InterContinental Hotels Group, Marriott International, Hyatt Hotels Corporation, Best Western и Sokos Hotels и пр.). Отдельные отели, хотя и сохраняют в названии наименование бренда, юридически к нему сейчас уже не имеют отношения, говорит Анна Никандрова.

Число таких гостиниц будет и дальше снижаться, но, несмотря на все сложности, рынок гостеприимства переживает новое развитие: в связи с ограничением выездного туризма спрос на качественный отдых внутри страны будет увеличиваться. Соответственно, продолжатся как ребрендинг гостиниц международных брендов, так и появление новых сетей под управлением российских компаний, которые будут нацелены на создание и развитие качественной туристической инфраструктуры. «Уход западных гостиничных сетей — это настоящая катастрофа, — вздыхает Виктор Козин. — Фактически гостиничный рынок потерял доступ к самым актуальным трендам и форматам гостиниц: для миллениалов и зумеров, для диджитал-номадов и представителей творческих профессий. А это больше 50% мирового туристического потока, именно на них нужно ориентироваться при разработке и строительстве новых отелей. Будущее — за цифровизацией и гибридностью. Отель — это теперь не просто место, где вы ночуете в чужом городе, но место коллаборации и новых знакомств, это место, где человек может жить, работать и развиваться, точка притяжения, где люди общаются с близкими по духу, а для заказа услуг используют приложение или умную колонку «Алиса». Однако при просадке туризма классический отель априори не может быть полностью заполнен, поскольку внутренним туризмом невозможно компенсировать недостаток международных путешествий, а вот апарт-отели, например, могут очень умело комбинировать «краткосрок», «среднесрок» и «долгосрок»».

Давайте поторгуемся

В новом году сегмент управления недвижимостью продолжит жить под дамокловым мечом экономии на всем и вся, считает Виктор Козин. «И пусть уже были порезаны абсолютно все статьи расходов, не думайте, что заказчики забудут об этом, — продолжает он. — В 2023 году тренд усилится, потому что до дна мы точно пока еще не дошли».

Дмитрий Никоноров называет ожидания и тенденции традиционными: УК будут стремиться к повышению ставок, ссылаясь на уже привычный рост затрат (зарплаты, расходные материалы, инструменты и оборудование), одновременно сообщая, что оказывать услуги при прежних ставках на высоком уровне не представляется возможным. Заказчики же будут привычно требовать оптимизации, грозить тендерами и разрывом контрактов, а также взывать к совести и репутации УК.

Главный вызов отрасли-2023 — именно работа на фоне постоянного снижения денежных потоков, соглашается Кирилл Скребнев, директор «БПС Русланд». Сложно будет всем, но, пожалуй, сектору PM будет тяжелее, считает он. Время требует принятия сложных менеджерских решений, связанных с оптимизацией бюджета, но бесконечно сокращать бюджеты без потери качества невозможно. «Мы видим, что уже сейчас в итоге ряд объектов снижает классность: офисы класса А переходят в В+, а В+ мигрируют в В, — перечисляет он. — Те, кто сделает ставку на технологичность своих услуг и повышение цифровых компетенций, окажутся в выигрыше по сравнению с теми, кто просто «режет затраты». В 2023 году мы ожидаем появления большого числа BIM-моделей объектов, подготовленных для использования в эксплуатации».

Пока же клиенты в любом случае будут стремиться минимизировать рост стоимости услуг FM-компаний, даже (и это принципиально важно!) в ущерб качеству оказываемых услуг, констатирует Борис Мезенцев. «На фоне кризиса даже самые расточительные ранее клиенты продолжат проводить тендеры на проверку стоимости действующих контрактов, — соглашается Наталья Якименко. — Мы как управляющая компания с пониманием относимся к желанию сэкономить. Однако общая ситуация на рынке, скорее, наоборот, способствует увеличению стоимости услуг. Уже много лет для выбора подрядчиков мы используем тендерную систему, отлаженную до мельчайших деталей, которая позволяет нам быть уверенными в оптимальном соотношении цены и качества утверждаемых услуг».

Понимание, что коммерческий бизнес становится все беднее, а в главные источники заработка превращаются госструктуры, станет открытием-2023 для многих игроков, вздыхает Акоп Сейсян. Уже сейчас одним из главных способов выжить для УК становится участие в тендерах на управление, клининг гособъектов. «Но мы, например, напротив, видим определенный интерес клиентов относительно PM-услуг и готовность платить больше за реальные результаты по увеличению доходности объектов, — говорит Дмитрий Атопшев. — В условиях турбулентного рынка доходность объектов вызывает особенное беспокойство у владельцев коммерческой недвижимости. Им важна оперативная поддержка не только в части поиска надежных арендаторов, но и в дальнейшей работе с ними. Кроме того, некоторые собственники находятся за пределами России либо приезжают и уезжают, поэтому готовы рассматривать передачу своих объектов под управление профессиональным и опытным УК».

Многие печали

Сейчас основная задача, стоящая перед УК, — быть гибкими и оставаться готовыми к любым изменениям. Для успешной работы бизнесу по-прежнему нужны «запасные аэродромы», причем хорошо подготовленные к «взлету», — с широким спектром сервисов и возможностей, считает Дмитрий Свешников. «На наш взгляд, речь в большей степени может идти об УК, которые способны выйти на рынок управления жильем, в том числе премиум-класса, — добавляет он. — Мы ожидаем, что в 2023 году участники рынка сконцентрируют внимание на этом направлении. У нашей команды уже есть успешный опыт работы в жилом сегменте, и мы продолжим совершенствоваться и двигаться в данном направлении».

Наталья Афанасова говорит и об активном росте инвестиционных ротаций в рамках складской недвижимости. В связи с этим ожидаемы запросы на комплексное управление подобными проектами.

Предпочтение будет отдаваться компаниям с РМ-функциями, способным решать комплексные задачи клиента по управлению всеми сервисами. Очевидно, что у PM/FM- компаний, которые участвовали в DD этих объектов, шансы заметно возрастают.

В компании, кроме того, ожидают и роста запросов на управление многофункциональными проектами уже на этапе предэксплуатации. Подход игроков, чей back ground связан с масштабным участием в запуске объектов, будет иметь преимущество. Другим важнейшим фактором для игроков, по словам Бориса Мезенцева, останется агрессивное обеление рынка. Процесс идет не первый год и охватывает все больше и больше участников рынка.

Решают все

Существенное влияние на сегмент продолжит оказывать кадровый голод. «Больше людей у нас, увы, не становится, — напоминает Алексей Борисюк. — Именно на этом фоне продолжит расти спрос на цифровизацию и автоматизацию. Поскольку количество технических кадров в принципе не растет, а даже уменьшается, есть большой запрос на оптимизацию кадров, которая возможна как раз за счет усиления цифровизации и использования специализированных IT-платформ».

Россия в силу сложившихся обстоятельств находится в авангарде гендерных и возрастных мировых трендов, констатирует Акоп Сейсян: сегодня и как минимум в ближайший год женщины будут более востребованы на рынке труда, чем мужчины. Управляющие компании здесь не исключение: нанимая женщин, УК могут с наибольшей вероятностью прогнозировать их трудовой путь. Кроме того, высокий запрос сохраняется для соискателей- мужчин старше 55 лет, чего раньше не было: все искали молодых и бойких, поясняет эксперт. Таким образом, сегодня и в ближайший год как минимум женщины и мужчины в возрасте станут стабилизирующим фактором для управляющих компаний. Более того, мы видим, что эта группа более адекватна в зарплатных ожиданиях, в то время как ожидания молодых специалистов подчас нерелевантны — ни их опыту, ни экономической ситуации. «Дефицит был на рынке все прошлые годы, — констатирует Виктор Козин. — Теперь же, когда очень многих мобилизовали, он стал еще острее, и это снова повлияло на зарплаты, которые приходится повышать, чтобы конкурировать за оставшиеся профессиональные кадры. Сейчас активно муссируется новость о возможной второй волне частичной мобилизации. Если она будет проведена, рынок столкнется с еще большим кадровым голодом. Он, в свою очередь, приведет к тому, что динамика роста зарплат будет превышать динамику роста производительности труда. Если вторая волна и будет, то она может повторить ошибки первой, когда вслепую будут изъяты из бизнеса ключевые кадры, которые влияют на судьбу той или иной компании».

Занимательное страноведение

Тренд релокации людей в 2022-м активизировал и тренд релокации бизнесов, констатирует Алексей Борисюк. О планах или выходе на зарубежные рынки уже заявили сразу несколько игроков. «Но зачастую это лишь юридическое лицо и финансовые инструменты, которые дают возможность совершать деловые операции, — уточняет Наталья Якименко. — Реже компании инвестируют в создание полноценного офиса. Для кого из них данная инициатива перерастет в работающий бизнес — покажет время. Наша компания имеет многолетний опыт работы в СНГ и странах Центральной Азии, есть представительства в Казахстане и Узбекистане, которые были открыты задолго до событий 2020 и 2022 годов. Также, к примеру, официально о проектах в Узбекистане заявляли Cushman & Wakefield еще в 2021 году. Я считаю, что это были стратегически верные и своевременные решения для нашей компании, нам многого удалось достичь. В 2022 году нами была усилена команда в Узбекистане и выиграны новые контракты, а в Казахстане наша компания начала сертификацию BREEAM, получив лицензию BREEAM In-Use, которая дает право выступать консультантами и оценщиками международного стандарта BRE Environmental Assessment Method».

Сейчас, по словам г-жи Якименко, ее компания оказывает услуги по брокериджу на 15 объектах коммерческой недвижимости в Казахстане и Узбекистане, а общая площадь объектов в Казахстане по брокериджу составляет 320 тыс. кв. м. «Многие сетевые игроки начали оказывать услуги в странах СНГ еще до 2022 года, однако их усилия в основном были сосредоточены на рынках Белоруссии и Казахстана, — соглашается Мария Кочйигит. — Сейчас мы видим, что интерес повысился и к другим странам, таким как Узбекистан, Армения, на которые выходят уже российские офисы».

В тренде — расширение бизнес-активности в арабские страны и, не исключено, что кто-то из игроков захочет проанализировать эти рынки глубже, отмечает, в свою очередь, Анна Никандрова. Однако на создание бизнес- проекта в новой стране нужно время, поэтому вряд ли мы в 2023 году услышим о масштабных проектах за пределами РФ, в лучшем случае — об управлении единичными зданиями, добавляет она. «Компания Sawatzky ведет ряд переговоров с клиентами из стран СНГ, — делится Евгения Власова. — Мы также отмечаем возрастающий запрос на обмен опытом и экспертизу со стороны местных девелоперов. Российские девелоперы, выходящие на международный рынок, ожидаемо будут привлекать своих профессиональных партнеров по управлению, когда подойдет соответствующее время».

Говорить о потенциально возможном массовом выходе бизнеса управляющих компаний за пределы России пока не приходится, убежден Дмитрий Свешников. Можно предполагать только точечные «походы» крупнейших девелоперов и игроков флекс-офисов. Эксперт не исключает, впрочем, этой возможности и для своей компании. «Российские РМ-компании в ближайшее время вслед за российским капиталом мигрируют в Эмираты, Турцию, Армению, Казахстан и другие благоприятные юрисдикции, — констатирует Андрей Кротков. — Более того, благодаря своему высокому профессионализму и «вынужденному доверию» со стороны релокантов, они в кратчайшие сроки сумеют там быстро упрочить позиции. Также я прогнозирую экспансию в вышеупомянутые страны и российских девелоперов».

Что касается FM-компаний, то можно говорить о возможности выхода в страны СНГ, которые остаются весьма неоднородными с точки зрения развития фасилити-менеджмента, сообщает Дмитрий Никоноров. Например, в Казахстане существует уже сформировавшийся рынок управляющих компаний, в том числе тех, которые пришли туда из России ранее. В Беларуси традиционно сильна и влиятельна роль государства во всех отраслях экономики страны, в том числе в недвижимости, а в Узбекистане рынок коммерческой недвижимости еще только проходит стадию формирования.

Отрицательный гнев

В истории рынка коммерческой недвижимости настал момент, когда прогнозы на год стоит озвучивать аккуратно, почти шепотом, резюмирует Дмитрий Свешников. «В кризисные периоды самая верная стратегия развития — поиск новых возможностей, — напоминает эксперт. — Да, большинство компаний имеют разную «чувствительность», часто не видят эти возможности, но еще чаще — не используют. Мы, как и в прошлые кризисные периоды, ищем точки роста и развития. Бизнес нашей компании становится менее кэптивным и более диверсифицированным. Сегодня наш круг компетенций позволяет управлять практически любым объектом недвижимости. И в этом мы видим главную тенденцию 2023 года и связываем свои ожидания в нем».

Виктор Козин главным прогнозом 2023 года называет усиление подхода win-win: компании, которые будут близоруки к проблемам своих клиентов и начнут ориентироваться только на собственную экономику и выгоду, точно смогут потерять клиентский портфель. «Быть слепым к тому, что проблемы не только у тебя, но и у твоего заказчика, — это путь в никуда, — убежден он. — А вот если будет зарабатывать клиент, то будем зарабатывать и мы. Второй момент, на котором я бы сделал акцент, — в 2023 году проблемы в экономике останутся и будут только усиливаться. А значит, вопрос удержания персонала и развития внутренних экспертов и карьерный рост внутри компании — те основные ключевые методы удержания персонала и тех ценных кадров, за счет которых мы сможем достигать поставленных целей».

«Несмотря на весь стресс 2022 года, мы смогли, насколько это было возможно, абстрагироваться и поставили перед собой новые вызовы и успешно реализовали их, — делится Анна Никандрова. — Стартовали в новых для себя нишах в сегменте управления — операционное управление кинотеатром, складом, а также запустили новую услугу — Integrated Facility Management — и в рамках нее приступили к управлению офисами класса А крупного международного клиента в Москве. В этом году мы планируем развивать и укреплять эти направления, а также монетизировать усилия привлечением новых проектов в этих сегментах в свой портфель. События 2022 года еще раз показали и важность клиентского опыта для отрасли, его значимость возросла в разы. Мы давно ввели, а сейчас усиливаем и развиваем это направление. Вложения в развитие клиентского опыта позволяют привлекать проекты не только в сегменте торговой недвижимости, но и использовать эти знания в сфере управления офисной недвижимостью для проектов в этом сегменте. Понимание важности этого аспекта дает нам конкурентное преимущество в нише управления офисами, которое мы будем развивать в первую очередь на рынках Москвы и Петербурга».

Возможно, это слишком оптимистичный взгляд на 2023 год, но рынок может ожидать некоторой стабилизации, добавляет Наталья Якименко. Хотя рецессия в коммерческом секторе недвижимости практически неизбежна, есть надежда, что запланированные правительством меры вместе с высокими ценами на энергоносители помогут поддержать инвестиционный фон внутри страны. В управлении же, так или иначе, нужно готовиться к разным вариантам. «Мы, например, планируем усилить направления юридической поддержки объектов и брокериджа», — сообщает г-жа Якименко.

Источник: CRE

← Вернуться назад