10.11.2021 Андрей Кротков: Новые цены: как кризис влияет на экономику управляющих компаний

По оценке экспертов Zeppelin, в среднем стоимость FM-услуг в 2021 году выросла на 20-30%. Удорожание в сфере технического обслуживания составило 10-20%, а клининга — 20-40%.

Если попытаться отранжировать, то причиной этого и главной головной болью всех компаний, специализирующихся на профессиональной эксплуатации недвижимости, стала стремительно и значительно возросшая себестоимость услуг. 

Причин, вызвавших такой рост стоимости, много, прежде всего, это существенное повышение зарплатных ожиданий соискателей и действующих сотрудников управляющих компаний, а также рост цен на санитарно-гигиенические средства, расходные материалы, инвентарь, запчасти и инструменты. Оба этих фактора отразились и на стоимости услуг специализированных подрядчиков. Свой немалый вклад в рост эксплуатационных бюджетов внесли и последствия пандемии. Важно отметить, что, несмотря на общий рост стоимости FM-услуг, маржинальность УК в 2021 году наоборот сильно упала.

О новых ценах на рынке facility management и о том, как они отражаются на управляющих компаниях, рассказал генеральный директор и партнер УК Zeppelin Андрей Кротков.

Острый кадровый голод и рост зарплатных ожиданий

Уже в конце 2020 года сформировался дефицит сотрудников невысокой квалификации, основную долю которых традиционно составляли нерезиденты, жители соседних государств. Большинство из них уехало на родину ещё весной 2020, когда в стране были введены максимальные ограничения, а последовавшее закрытие границ не позволило им вернуться.

Также снизился курс рубля, поэтому мигранты, которых интересует заработок в $, задумались о поиске более высокооплачиваемой работы. Это желание совпало с локдауном, спровоцировавшим резкий всплеск онлайн-торговли. Стремительно возникло большое количество рабочих мест на таких позициях, как курьеры и комплектовщики заказов, вознаграждение за которые изначально было сильно выше устоявшихся в клининге. При этом высокие показатели заболеваемости в стране и ограничительные меры остановили и без того редкие потоки соискателей из регионов, которые частично были заняты в этой сфере.

Параллельно увеличился спрос на поездки в такси, так как многие из-за риска заражения стали отказываться от общественного транспорта. Возникшую потребность в водителях агрегаторы немедленно начали гасить снижением требований к претендентам и привлекательными зарплатами. 

Далее последовала цепная реакция – УК, чтобы хоть как-то «залатать дыры», были вынуждены увеличить вознаграждение дворников и уборщиц. Но другие категории сотрудников, наблюдающие как зарплата в клининге стала выше чем, например, у техника по эксплуатации, также потребовали индексации. Причём не секрет, что техники, работающие по графику «сутки через трое» традиционно подрабатывают, как минимум, в двух местах. Вот и получилось, что «двойная» зарплата дежурного сантехника\электрика вдруг стала выше «одинарной» у руководящего ими инженера. Поэтому, чтобы не допустить дефицита кадров уже среди высококвалифицированного персонала, пришлось индексировать вознаграждение и этим категориям сотрудников тоже.

Ещё одной особенностью текущего года стал отложенный спрос со стороны владельцев недвижимости на проведение ремонтов. Это связано с тем, что в течение всего 2020 года большинство клиентов УК перешли в режим жёсткой экономии и останавливали финансирование капитальных затрат. Соответственно, ранее запланированные сезонные работы и ремонты не были проведены.

В начале 2021 года заказчики вернулись к этим планам, причём с ожиданием выполнения в течение нескольких месяцев объёма, рассчитанного на год. Из-за этого управляющие компании столкнулись с повышенной нагрузкой, а заказчики отказались от дополнительных затрат на необходимое увеличение ресурсов для оперативной реализации. Возникла гигантская перегрузка персонала УК, которая сразу же повлекла поиск сотрудниками более спокойных мест работы.

Рост цен 

В 2021 году цены растут практически на все. Так, например, топливо подорожало на 7-10%, и, как следствие, мы наблюдаем очередной рост цен на поставки и транспортные перевозки. Растут в цене изделия из металла – на 50-80%, на стройматериалы из дерева – на 30-60%, чистящие и моющие средства – на 17-20%, инвентарь для уборки и инструменты для ТО – на 8-10%, оргтехника – на 10-15%. Первично это было связано с изменяющимся курсом валют. При этом стоит отметить, что после некоторой стабилизации рубля цены на поставки не уменьшились. К тому же, в связи со снижением в период пандемии промышленного производства различного сырья и оборудования возник дефицит значительной доли FM-ассортимента, ещё подстегнувший рост цен. Очевидно, производители заложили в новую стоимость свои издержки, связанные с простоями предприятий.

Выросла и стоимость привлечения субподрядчиков. Так, например, вывоз твердых бытовых отходов подорожал на 8%, профильные подрядчики по техобслуживанию подняли цены на 8-10%. Удержали прежнюю стоимость лишь охрана и поставщики услуг связи, но и они уже обьявили о грядущих повышениях.

Управляющие компании, работая по заключённым год назад договорам, вынуждены закупать необходимый ассортимент РМ и ТМЦ по рыночной цене, иначе не будет вовремя оказана услуга. В будущем может произойти диалог с заказчиком о какой-либо компенсации стоимости возросших затрат, но чаще УК получают отказ. Поэтому управляющие компании сегодня живут с опережающим ростом расходов над доходами, то есть беспроцентно кредитуют клиентов.

«Дорогая» пандемия

Возникла потребность включать в бюджеты дополнительные затраты на антиковидные меры: средства индивидуальной защиты, тестирование персонала, вакцинация нерезидентов, дезинфекционные мероприятия и пр.

Также появились сложности с подменами на объектах. Управляющие компании обязаны не только за свой счёт заменить заболевшего сотрудника, но и отправить на двухнедельный карантин всех контактировавших с ним. И если речь идёт об офисном работнике, то его хотя бы можно перевести на дистанционный режим. Но, к сожалению, поддерживать чистоту в здании и обслуживать его инженерные системы удалённо – пока ещё невозможно. Поэтому в случаях положительных тестов у персонала объектов (инженеры, техники, сантехники, электрики, диспетчеры, дворники, уборщицы) отправлять на карантин и выставлять подмены зачастую приходится целыми сменами.

Повышенный спрос и запрос на снижение цен

Финансовые показатели владельцев коммерческой недвижимости в 2021 году тоже существенно ухудшились, что вылилось в задержки оплаты FM-услуг. Рост же дебиторской задолженности заставил управляющие компании чаще обращаться за заёмными средствами, что также повлияло на себестоимость обслуживания зданий.

Перечисленные выше причины удорожания FM-услуг в итоге вынудили УК обращаться к заказчикам о повышении стоимости действующих контрактов.

В большинстве случаев владельцы недвижимости отказывались и выдвигали встречные требования по снижению стоимости расходов на эксплуатацию в связи с закрытием или изменением графика работы объектов недвижимости, сокращением обслуживаемых площадей и переводом арендаторов на «удаленку». Не добившись желаемого, владельцы заваливают управляющие компании штрафами и претензиями, а затем проводят бесконечные конкурсы, чтобы найти другого подрядчика по той же стоимости. Причём, если ранее заказчики при выборе УК большое внимание уделяли их опыту, финансовой устойчивости, наличию необходимой ресурсной базы, то сегодня они готовы ради малейшей экономии менять проверенных годами FM-подрядчиков на сомнительных однодневок. Вопросы долгосрочного сохранения объекта недвижимости как актива — отошли на второй план. Итоги подобных тендеров показали, что рыночная цена контрактов растет существенно выше той индексации, о которой просят действующие УК.

Поэтому управляющие компании оказались в непростой ситуации – уходить или идти на беспрецендентные компромиссы и даже отказываться от своего вознаграждения.

Перспективы рынка FM-услуг

В России и дальше сохранится такая динамика роста e-commerce и повышенный спрос на строительство жилья, а значит на FM-рынке продолжится дефицит рабочей силы. Следовательно, расходы на зарплаты сотрудникам к прежним значениям уже никогда не вернутся.

Но готовиться надо не только к увеличению расходов на персонал. В настоящее время мы видим мировой рост цен на газ. А газ — это не только исходное сырьё для производства различных материалов, таких как полимеры, краски, полупроводники и удобрения, но и основной источник источник генерации электроэнергии/тепла/холода. Многие нефтехимические предприятия за рубежом уже приостановили работу в связи с тем, что себестоимость продукции, которую они производят, стала выше цены, за которую готовую продукцию покупают на рынке, а значит, появляется еще одна причина повышения — предстоящий дефицит. Следовательно, в очередной раз подорожает вся товарная цепочка: производство, хранение, транспортировка.

Недавно Минэкономразвития вынужденно повысили показатели годовой инфляции с 5,8% до 7,4%. Это значит, что по итогам года нам предстоит общее удорожание используемых расходных материалов не менее, чем на 15%. Свою лепту внесёт и повышение Банком России ключевой ставки.

Мы надеемся, что к началу 2022 года наконец-то появятся антикризисные меры со стороны государства. Однако, рассчитывать на них большинству УК не придётся, так как поддержка, скорей всего, будет оказана лишь субъектам малого предпринимательства. Кроме этого, в разгаре очередная волна пандемии, и связанные с ней ограничения обязательно отразятся на бизнесе точно не в положительном ключе.

Источник: Российский строительный комплекс

← Вернуться назад