28.10.2019 Андрей Кротков рассказал о ситуации на рынке управления коммерческой недвижимостью

Спад маржинальности, продолжающееся «тотальное обеление» сегмента с закреплением на нем демпинговых игроков и усилением роли госкорпораций – на рынке управления недвижимостью продолжается глобальная трансформация, которая завершится не раньше чем через три года.

Высокая конкуренция  в  сегменте  привела к серьезному снижению средней маржинальности проектов (до 3–5 %), при том, что ожидания и требовательность заказчиков только увеличились, констатирует Александр Устинов, директор по развитию Professional FM. «На рынке произошло усиление активности in-house управляющих компаний, и, помимо дробления  услуг в области эксплуатации, на рынке появились гибридные модели оказания услуг, когда комбинации in-house/outsource становились совсем не типовыми, – перечисляет эксперт.– Хотя в сегменте очень высокие барьеры для входа новых игроков, однако нескольким новым брендам удалось нарушить равновесие сил».

По словам Александра Устинова, рынок  в целом проходит глобальную трансформацию и будет заново формироваться в течение трех ближайших лет. На сегмент начинают оказывать влияние государственные корпорации, выводящие на рынок собственные УК и инвестируя в их развитие немалые средства. «Несмотря на неравенство условий между такими компаниями и другими участниками рынка, в этой ситуации есть положительный момент в виде инвестиций в диджитал-трансформацию отрасли, – убежден г-н Устинов.– Эти процессы в перспективе 3–5 лет должны изменить базовую методологию оказания услуг. Наибольшим потрясениям же подвержены управляющие компании, которые оказывают услуги в низком и среднем ценовых сегментах, так как без инвестиций и формирования УТП дальнейшее развитие только на стратегии объема становится практически невозможным. До конца года часть компаний на фоне изменений рынка могут скорректировать свои стратегии в сторону оказания более высокомаржинальных услуг, а также – скорректировать сегмент и целевую аудиторию. Однако высокая консервативность рынка может помешать компаниям реализовать эти изменения оперативно».

Виктор Козин, управляющий партнер Becar Asset Management, резюмирует: уже сейчас прослеживается четкая динамика дробления рынка в блоке FM, крупные компании снижают объемы, на их место приходят новые игроки. «Думаю, это связано в том числе с тем, что процесс обеления вынуждает работать часть рынка FM по-честному, создает условия, при которых неизбежна потеря части клиентского портфеля,– поясняет г-н Козин. – Все крупные игроки рынка эту тенденцию подтверждают. Однако «свято место пусто не бывает» – освобождающиеся объемы быстро забираются конкурентами мелкого формата. Этот тренд в ближайшее  время  точно  никуда не исчезнет, поскольку ФНС отмечает положительные результаты по собираемости налогов, останавливать эту динамику ни налоговая служба, ни общественные объединения, в частности СРО АКФО, не планируют».

«Вообще, при проведении тендеров стали больше обращать внимание на требования об уплате налогов, – поддерживает Светлана Пилюгина, руководитель отдела продаж и маркетинга «Аплеона ХСГ». – Многие собственники пересматривают пул операторов, приглашаемых на тендеры, запрашивают соответствующие документы, подтверждающие финансовую надежность компаний».

Белый танец

Рынок в очередной раз предпринял попытку тотального «обеления», соглашается Александр Устинов. Однако пока  эффект  не так заметен, полагает эксперт, а основная  волна  коснулась   сегмента  клининга, в котором рост стоимости услуги составил до 50%. Оформление большого количества работников привело к увеличению не только расходов на персонал, но и к увеличению требований к окладу. Рост фактических заработных плат достиг 30–40%, а средняя заработная  плата  клинера  увеличилась с 25 до 40 тысяч рублей.

В итоге на повестке дня как никогда остро стоит вопрос прозрачности и цивилизованности ведения бизнеса всеми участниками facility-рынка, отмечает Андрей Кротков,  генеральный   директор  и  партнер  Zeppelin.  «Именно  по  этой  причине в начале 2019 года две крупнейших ассоциации в сфере обслуживания объектов недвижимости, АРУК и НАФО, приняли решение об объединении всех участников отрасли на единой площадке, – рассказывает г-н Кротков. – Этот шаг позволил максимально оперативно и более организованно вести работу по контролю ценообразования и выявлению методов незаконной налоговой оптимизации, а также выстраивать отношения с государственными органами. На сегодняшний день АКФО является единственным признанным локомотивом масштабной кампании за прозрачный и цивилизованный рынок facility-услуг. И остановить этот процесс не получится, он уже прошел точку невозврата».

По словам г-на Кроткова, в 2019 году СРО АКФО совместно с Федеральной налоговой службой и при поддержке Объединенного экспертного совета четырех крупнейших бизнес-объединений России (ОПОРА РОССИИ, «Деловая Россия», ТПП РФ, РСПП) был образован Реестр «БелыйФМ.рф», который на сегодняшний день является для потенциальных заказчиков FM-услуг «единственным достоверным индикатором налоговой добросовестности участников рынка клининга и технической эксплуатации».

Виктор Козин поддерживает: для блока  FM пока основным вызовом остается именно процесс обеления рынка. «Но к числу вызовов можно отнести и развитие новых форматов и цифровизацию, – перечисляет г-н Козин. – Несомненно, их  популяризация приводит к повышению интереса к ним со стороны собственников. Впрочем, встречаются анекдотичные ситуации, когда заказчик просит  помочь  открыть  коворкинг на 50 кв.м лишь для того, чтобы повесить на помещение модную вывеску. Что касается цифровизации – похоже, судьбу сервиса извозчиков (таксистов) в ближайшем будущем повторят многие сферы услуг, в том числе сегмент ФМ».

Налоговое время

Одним из ключевых событий уходящего года Андрей Кротков называет увеличение НДС до 20%. По словам эксперта,  это  отразилось  на стоимости услуг УК и повлекло индексирование текущих контрактов. «Однако были и такие заказчики, которые отказались от подобной индексации, ссылаясь на ранее проведенные закупочные процедуры, и переложили эти расходы на плечи поставщиков услуг, – рассказывает эксперт. – Кроме того, с июля 2019 года на законодательном уровне изменен порядок привлечения инвестиций для строительства жилья. Уже наблюдается рост стоимости текущих застроек. В 2020–2021 годах это может привести к снижению спроса и темпов строительства жилой недвижимости, что, в свою очередь, еще более усилит конкуренцию УК в данном сегменте. Ужесточилась и ответственность в сфере охраны труда и защите прав персонала, что вынуждает УК нести дополнительные затраты. Как пример – СУОТ (оценка рабочих мест), медосмотры. МЧС, Ростехнадзор постоянно ужесточают требования в сфере обслуживания объектов повышенной опасности и противопожарных систем. Вводятся и дополнительные фильтры и барьеры в государственных и муниципальных контрактах с бюджетным финансированием».

Законодательные инициативы в 2019 году затронули и  экологию, и  эксплуатацию, и финансы, отмечает Сергей Кирсанов, директор по развитию бизнеса «Аплеона ХСГ». «Например, ужесточение норм экологического контроля, правил ввода в эксплуатацию лифтов, – перечисляет г-н Кирсанов. – В связи с этим расширился список услуг УК и возросла стоимость расходных материалов и услуг подрядчиков, что, соответственно, повысило стоимость контракта. В целом рынок ФМ-услуг характеризуется жесткой конкуренцией среди давно работающих в данной сфере компаний и in-house компаний, которые вышли на внешний рынок и имеют достаточные ресурсы и опыт, чтобы занять прочные позиции среди лидеров. Укрепляют же свое положение компании, которые в первую очередь опираются на личные контакты и связи».

Смотрите, кто ушел

В 2019-м основная часть игроков facility-рынка вынуждена была «затянуть пояса» – сокращать маржинальность или даже терять контракты с клиентами, которые не поддержали идеологию «обеления» отрасли, констатирует Андрей Кротков. «Ушёл с рынка «Эмерджент ПРО» и еще целый ряд крепких середнячков,– вспоминает эксперт. – Многие крупные клининговые операторы даже потеряли половину или близкий к этому объем портфеля, который тут же подхватили никому ранее неизвестные «демпингеры». Вместе с тем значительно усилились такие компании, как Colliers International, CBRE, которые ранее не всеми воспринимались как серьезные игроки на FM-рынке». «Среди консалтинговых компаний некоторые компании за- крыли, а другие – запустили департаменты по управлению недвижимостью,– поясняет в свою очередь Анна Никандрова, партнер Colliers International. – Так,  JLL  с  апреля 2019 года не предоставляет услуги коммерческого и технического управления. С этого же момента CBRE в дополнение к блоку технического обслуживания и эксплуатации запустили услуги по коммерческому управлению объектами недвижимости. Летом 2019 года стало известно, что один из крупнейших собственников офисной недвижимости в Москве – O1 Properties – вышел на рынок управления, создав свою компанию. Таким образом, количество игроков постепенно растет, и рынок будет продолжать развиваться. Кстати, выход в сегмент внешнего управления О1 особенно интересен – их подход основан на системе hospitality, которая добавляет ценности в глазах арендаторов бизнес-центров классов А и В».

Впрочем, несмотря на существенные различия, на  сегодня  лидирующие УК по применяемым технологиям, регламентам и ценовой политике становятся все более схожими, считает Андрей Кротков. Следовательно, наряду с тенденцией к созданию собственных in-house FM-структур, следующий тренд – это узкая специализация.

Новые надежды

Несмотря на то что из крупных игроков рынок УК никто не покинул, конкурентная борьба, например в сфере клининговых услуг, продолжает ужесточаться, считает Виктор Козин, объясняя этим потерю многими крупными игроками до 30–50% контрактов. «Сейчас на рынке наблюдается стагнация, особенно в блоке FM, что, конечно, можно связать с процессом обеления,– продолжает г-н Козин.– Многие компании начали терять объемы, конкуренция усилилась, как и активность более мелких УК. И, повторюсь, нас ждут массовая диджитализация и уберизация во всей сфере услуг. В итоге крупные корпорации будут проявлять больше активности в отношении своих непрофильных активов. Кроме того, мы видим потенциал в развитии совместных предприятий, и если в 2018 году УК Becar предпочитала развиваться на рынке независимо, то в этом мы решили опробовать новый формат взаимодействия с крупными корпорациями – создание совместных предприятий по управлению недвижимостью. Этот формат в целом вызывает огромный интерес – крупные корпорации готовы отдавать на аутсорс развитие компетенций, которые не являются для них профильными».

Андрей Кротков рост стоимости facility-услуг объясняет еще и постоянным ростом себестоимости. «Несмотря на нерадостную вроде бы экономическую ситуацию, рынок труда не насыщен сокращаемыми инженерно-техническими специалистами,– вздыхает г-н Кротков. – Провал девяностых ощущается все сильнее,  и он заключается в уходе на пенсию специалистов, получивших качественное образование  до  конца  80-х, и борьбе за небольшое количество специалистов в возрасте 35–45, которые обучались в 90-х. Перекос образования  в тот  период в сторону юридических и экономических направлений и демографический кризис явно сыграли в минус для высокотехнологичных и технических направлений экономики. При этом сложность современных систем не позволяет привлекать кого попало – это особенно ощущается при приемке новых зданий; качество монтажа ИС – самое низкое за последние 10 лет. В итоге востребованность квалифицированных ИТР немедленно отразилась на их зарплатных ожиданиях. Кроме того, рост машиностроительных производств в регионах уменьшает трудовую миграцию из ближайших областей в столичный регион вахтовиков, занимавших ранее ниши охраны и суточных техников. А в инфраструктурных сервисах (и прежде всего в клининге) ужесточение миграционной политики и объединение рынков труда в рамках Таможенного союза также повысило самооценку и стоимость оставшихся ресурсов».

Спасибо за покупку

По словам Анны Никандровой, только в настоящий момент в торговых центрах проводится около десяти значимых тендеров – как для уже присутствующих на рынке внешнего управления объектов, так и для новых проектов. «Результаты по ним будут известны до конца года – у всех УК есть шансы расширить свой портфель и усилить позиции,– делится эксперт.– В части FM контракты чаще всего заключаются на год, так что сейчас начнется активная работа в данном направлении, и, возможно, произойдет перераспределение доли рынка. В целом в торговых центрах мы видим четкий тренд на реконцепцию, о котором так долго говорили на рынке. В 2018 году было реализовано так много подобных проектов, что даже на премии Commercial Real Estate Awards была введена новая номинация «Реконцепция ТЦ». Собственники все лучше понимают сложности, с которыми могут столкнуться на пути реализации нового видения, и ищут партнеров, способных поддержать и эффективно внедрить идеи по обновлению объектов в части пула арендаторов, позиционирования и т.д. Стоит также отметить появление компаний, которые берут в управление не стандартные торговые или бизнес-центры, а создают и управляют гастропространствами».

Учитывая текущий объем онлайн-торговли в России (4%, в то время как в КНР – 30%), активную экспансию логистических и интернет-компаний, а также продолжающееся увеличение объемов продаж e-commerce, можно ожидать дальнейшего роста складского и офисного сегментов, поскольку они поддерживают данные тренды, убежден в свою очередь Михаил Сафонов, директор по  развитию   PM & Retail Knight Frank. «Рост торгового сегмента видится возможным ввиду недостаточного предложения в ряде регионов,– полагает г-н Сафонов. – Однако традиционно для УК, работающих в сфере коммерческого управления, основной точкой роста остается ритейл. Но именно этот сегмент обладает максимальной чувствительностью и динамичностью, что представляет наибольшую сложность для собственников при самостоятельном управлении. Думаю, что в итоге потребность в привлечении профессиональных компаний продолжит расти или как минимум сохранится на прежнем уровне. Ключевой же задачей УК в торговом сегменте останется поиск новых инструментов для сохранения интереса покупателей к классическом ритейлу в связи с изменением покупательского поведения и активным развитием логистического потенциала таких игроков рынка, как Ozon, «Почта России», «Сбербанк» и др.».

Свою роль, по словам Анны Никандровой, сыграет и пересмотр многими девелоперами ТЦ в 2018 году планов по дальнейшему развитию с отказом от поиска и разработок новых площадок и решением пойти по пути оптимизации своих команд. «Это дает возможность внешним УК быть полезными клиентам, – поясняет Анна Никандрова. – Однако в этой части свой бизнес смогут найти только те УК, которые предоставят решения более эффективные, чем собственная команда девелопера, что априори является сверхсложной задачей».

Кроме того, в этом году появился законопроект, предусматривающий ответственность    управляющих  компаний за надзор и соблюдение законодательства арендаторами торговых центров в области санитарно-эпидемиологических требований, миграционного законодательства, прав потребителей и пр. «Надеемся, что функции надзорных органов, финансируемых за счет налоговых отчислений бизнеса и граждан, перекладываться не будут, – размышляет Михаил Сафонов. – Мы видим, как пополняется портфель проблемных активов банков, и уверены, что законотворческие органы понимают объемы существующей  нагрузки на бизнес. Для управляющих компаний принятие подобного закона может привести к существенному дефициту бюджета, ведь финансирование ведется  собственниками объектов, где доходность уже на грани ликвидности. Подобные инициативы противоречат базовым принципам ведения бизнеса и идут вразрез целям по росту экономики». В Knight Frank также отмечают активизацию на рынке управления небольших офисных и торговых помещений (стрит-ритейла), в особенности объектов, владельцами которых являются частные инвесторы, принимающие возможность передачи подобных активов в профессиональное доверительное управление.

Классная работа

По словам Александра Устинова, рынок особенно ждет обновленного классификатора недвижимости – современная классификация давно и безнадежно устарела. «Что касается  изменений,  которые   произошли в различных классах, то здесь стоит отметить обновления, которые все чаще начали затрагивать офисный класс А, – рассказывает г-н Устинов. – В части зданий произошли значительные и незначительные модернизации, которые нацелены на обновление мест общего пользования для соответствия современным потребностям. Также все чаще встречаются модернизации в офисных зданиях, арендаторами которых становятся коворкинги – эти модернизации почти всегда связаны с увеличением  количества и качества подаваемого воздуха, ведь типовая насыщенность коворкингов – 4–5 кв.м на одного резидента».

Игроки констатируют, что на рынке офисной недвижимости уже практически сформировался субрынок сетевых коворкингов, который приобретает федеральный и даже международный масштаб. «Значимым событием является выход на российский рынок WeWork,– сообщает Анна Никандрова.– Эта компания заставила многих  собственников и УК пересмотреть свой подход к управлению  офисными  объектами  в   Европе и США. Уверена, что в ближайшее время подобное произойдет и в России. Арендаторы уже сейчас ожидают от управляющих компаний офисных центров классов А и В не просто стандартных функций, но и дополнительной ценности. В ход пойдут как различные технологические новинки, так и пересмотр модели взаимодействия с арендаторами – предоставление более широкого набора услуг, улучшение гостевого сервиса, подбор «соседей» исходя из деятельности компании и т.п. Еще один интересный сегмент – коливинги, несколько проектов которых в России уже заявлено. Это также сигнал для рынка, что потребители и клиенты повышают требования в данном сегменте, а УК в свою очередь обязаны быть готовы обеспечивать высокое качество услуг, ориентируясь в том числе и на опыт гостиниц и апартов».

При этом, по словам Андрея Кроткова, отсутствие ввода в эксплуатацию существенных объемов в офисном, торговом, индустриальных сегментах и переориентация девелоперов на элитное жилье и апартаменты вызвали столкновение интересов компаний, традиционно занимавшихся только коммерческой недвижимостью, и игроков ЖКХ, интересы которых ранее не пересекались. «Однако «ЖКХ-ашные» УК на премиальном рынке пока не могут конкурировать с профессионалами из сферы коммерческой недвижимости, – убежден г-н  Кротков. –  Да и девелоперы, скорее, склонны отдавать свои жилые и апарт-проекты только в руки FM-операторов,   проверенных    временем и опытом прежнего сотрудничества». «Возрос спрос на услуги внешних УК для обслуживания апарт-комплексов, – соглашается Виктор Козин. – Что касается коммерческого управления, то  заметное  оживление  –  в формате МФК. Многие собственники трансформируют свои активы, расширяя их функционал. Это требует подключения экспертов РМ-сегмента, в том числе поэтому участились запросы в УК консультационного характера. К нам, например, часто стали обращаться и с вопросами, касающимися реновации и реконцепции объектов. Собственники начали видеть в новых форматах недвижимости источник повышения доходности собственных объектов, хотя  еще в прошлом году такой тенденции не наблюдалось. Также все больше клиентов требуют индивидуального подхода и учета специфики объекта. Вообще, без кастомизации продуктов продажа теперь практически невозможна».

Кроме того, по словам Сергея Кирсанова, в 2019 году возобновился интерес к экологии: все больше  собственников  стремятся  соответствовать  мировым   стандартам и проходят сертификацию BREEAM/LEED, тем самым повышая потребительские характеристики объекта и интерес к нему.

У моря с погодой

В   2020   году   продолжатся «обеление» отрасли, диджитализация и внедрение IT- технологий в обслуживание объектов заказчика, прогнозирует  Андрей  Кротков. «Членство в АКФО и Реестре «Белый ФМ» станет обязательным пунктом в анкете поставщика при проведении госзакупок и коммерческих тендеров, – перечисляет эксперт. – При этом в краткосрочной перспективе количество «демпингеров», продолжающих применять методы незаконной налоговой оптимизации, даже увеличится, но это, скорее, будет их лебединая песня».

В свою очередь управляющие компании, не использующие в своей деятельности цифровые технологии и мобильные приложения, вряд ли вообще смогут заинтересовать заказчиков FM-услуг, убеждены в Zeppelin. Кроме того, в предстоящем году сохранится  тренд  на   импортозамещение, в том числе – в facility-услугах. «Если в начале нулевых нужными на рынке компетенциями обладали лишь единичные международные представительства и франшизы зарубежных FM-корпораций, то на сегодняшний день время их безраздельного доминирования закончилось – многие отечественные управляющие компании не только приобрели сопоставимый опыт обслуживания различных типов недвижимости, но и разработали, а теперь и успешно реализуют на практике собственные, более передовые FM- технологии, основанные на идеологии цифровизации и автоматизации, – поясняет Андрей Кротков. – Но самое главное – российские УК  –  более  гибкие по отношению к заказчикам и менее дорогие. Эти конкурентные преимущества уже принесли им неплохие дивиденды, что подтверждает прекрасная статистика выигранных у «иностранцев» тендеров».

Анна Никандрова также убеждена, что игроки продолжат сталкиваться с необходимостью сохранения маржинальности как для направления коммерческого управления, так и в FM, при этом не теряя уровня качества услуг. «Заказчики становятся все более  подготовленными и требовательными, что вынуждает УК все тщательнее подходить к подбору персонала, – резюмирует г-жа Никандрова. – Нехватка на рынке достаточного количества квалифицированного персонала останется вызовом и основной сложностью для всех управляющих компаний. При этом у внешних подрядчиков больше возможностей для привлечения кадров, поскольку имеется более широкое поле для деятельности – много регионов, интересные задачи и конкурентное предложение по зарплате и бонусам».

Источник: CRE

← Вернуться назад