05.2014 Экспертный комментарий Руководителя Коммерческого департамента Zeppelin, Марианны Плаксиной по вопросам стоимость услуг Управляющих компаний

Вопрос:

Тарифы на услуги управляющей компании формируются и больше зависят от типа объекта (офисные здания, торговые и развлекательные центры и т.п.) или больше зависят от уровня (класса объекта) и сложности технического оснащения объекта? 
Для понимания стоимости обслуживания здания необходим тщательный и детальный расчет или существуют базовые тарифы, по которым собственник может получить предварительное понимание стоимости услуг?

Ответ:

Формирование стоимости услуг управляющей компании комплексно зависит от совокупных критериев, комментирует Марианна Плаксина, но первично следует выделить техническое оснащение и тип объекта. Техническое оснащение объекта часто определяет и классность здания, но не всецело. Так, если обратиться к классификатору БЦ, то БЦ определенного класса предполагает и соответствующее инженерное оборудование и технические возможности зданий, что и предопределяет определенный комплексный подход в управлении объектом.

Тип объекта, режим работы, техническое оснащение предопределяет квалификацию необходимого персонала, состав штатного расписания, графики работы и количество сотрудников, необходимых для обслуживания объекта недвижимости, и безусловно перечень специализированных организаций, привлекаемых для обслуживания объекта (вертикальный транспорт, альпинистские работы, обслуживание котельной и т.п.).

К услугам УК относятся работы по комплексному управлению объектом недвижимости, включающие эксплуатацию и техническое обслуживание инженерного оборудования, уборку внутренних помещений и прилегающей территории, организацию службы ресепшен, службы парковки, управление арендными отношениями и управление инфраструктурным сервисом (доп. работы).

Плата за управление объектом недвижимости предусматривает:
- расходы на содержание персонала, в т.ч. обучение;
- привлечение специализированных организаций по эксплуатации и ТО, и другим направлениям услуг;
- амортизацию оборудования и инвентаря;
- затраты на расходные материалы, ЗИП;
- накладные расходы и вознаграждение УК.

Учитывая то, что каждый объект имеет индивидуальные особенности (месторасположение, тип, площадь, тех. оснащение), то и расходы на его управление и содержание будут различными. Поэтому стоимость услуг не может быть общей для всех объектов, а рассчитывается всегда индивидуально.

Также необходимо принимать во внимание объем работ и периодичность их проведения, которые для УК определяет собственник.

С учетом профессионального опыта, УК предварительно, на основании информации об объекте, ТЗ, может рассчитать стоимость услуг. Для подтверждения стоимости обязателен осмотр объекта.

Профессиональный опыт УК позволяет на основании технического задания предварительно рассчитать бюджет эксплуатационных расходов объекта, на основании которого собственник сможет получить понимание базовых тарифов. 

Однако такой подход не позволяет оценить износа технического оборудования и инженерных систем, косметического состояния объекта, особенностей обслуживания.

Именно поэтому, специалисты УК всегда настаивают на осмотре объекта техническими и профильными специалистами для формирования тщательного расчета. 

Нельзя забывать и о скрытых дефектах, которые можно выявить только в процессе эксплуатации. Для избежания спорных ситуаций при приемке объекта в управление УК и собственник подписывают акт приема передачи объекта, с фиксацией состояния объекта и оборудования на момент передачи.

Подводя итоги, для оценки капитальных затрат на ближайший период (3-5 лет) дополнительно необходимо изучить документацию по обслуживанию и отчетность.