02.10.2020 Сергей Калитов: Зачем девелоперу нанимать профессиональную УК?

В девелоперском бизнесе самое сложное – не построить или купить объект недвижимости, а грамотно им управлять. Для некоторых игроков рынка эта аксиома иногда звучит как откровение. Почему? Рассказывает Сергей Калитов, исполнительный директор Zeppelin.

Типичные ошибки владельцев недвижимости

Имея собственный объект недвижимости, особенно небольшой, многие собственники не сразу обращаются к профессиональным УК, а решают «порулить самостоятельно». Они открывают отдельное юридическое лицо и на его основе пытаются осуществлять услуги по управлению объектом. Можно ли такую организацию называть полноценной УК, вопрос спорный.

Подобный формат следует отнести к, так называемому, инхаус-управлению, что характерно больше для коммерческой недвижимости, а не для жилья. И свойственно, как правило, региональным несетевым объектам местных собственников.

В жилой недвижимости часто застройщики или девелоперы создают свои управляющие компании, чтобы после ввода объекта в эксплуатацию скрыть погрешности в строительстве на период гарантийных обязательств, или пока тем или иным способом не ликвидировалась компания-застройщик. И, если у застройщика единичные объекты, то такую организацию тоже сложно назвать полноценной управляющей компанией.

Поэтому, какой процент застройщиков пользуются услугами именно профессиональных УК, сказать достаточно сложно.

Клиенты профессиональных УК

Зачастую управлением многоквартирных домов (МКД) занимаются профессиональные управляющие компании. Связано это с большим количеством собственников, которым не так просто прийти к единому решению о выборе способа управления. Так как для этого необходимо провести общее собрание, выбрать членов ТСЖ и председателя и дать возможность отдельной группе лиц, у которых могут быть свои интересы в этом же МКД, принимать те или иные решения в жизни дома.

Как правило, муниципальные власти организуют конкурс на выбор профессиональной управляющей компании. Даже если создается ТСЖ, найм сантехников, электриков, уборщиков, заключение договоров с подрядчиками требуют квалификации и времени, на что не всегда готовы собственники.

Во многих случаях ТСЖ также нанимают управляющую компанию комплексного управления или для эксплуатации по отдельным направлениям. Например, для технической эксплуатации объекта и клининга договор с УК и отдельный договор на охрану с ЧОП. При таком способе управления у ТСЖ возникают дополнительные расходы на оплату труда своих сотрудников: председателя, юриста, бухгалтера и кадрового делопроизводства. И далеко не факт, что это окажется выгодно для собственников. Ведь в данном случае сбор платежей ложится на ТСЖ, а решение вопросов оплаты с жильцами часто становится не простым вопросом.

В сегменте коммерческой недвижимости владельцев у объекта немного, а это в свою очередь позволяет эффективнее принимать решения, связанные с управлением. Кроме того, собственники офисного или торгового центра имеют большее представление о бизнесе, поэтому решение о создании собственной УК принимается с еще большей легкостью, чем в жилом секторе.

Аргументы в пользу профи

Тем не менее в последнее время к девелоперам приходит осознание того, что чем раньше обратишься к профессиональной УК, тем качественнее удастся построить объект и организовать управление.

Дело в том, что уже на этапе проектирования профессиональная УК поможет предусмотреть помещения и планировки территории, необходимые для обеспечения качественной и эффективной эксплуатации.

Более того, управляющая компания поможет сэкономить средства на закупку, монтаж и последующую эксплуатацию инженерного оборудования, поскольку кроме стоимости самого оборудования важно учитывать стоимость его дальнейшего обслуживания, энергоэффективность и другие параметры.

Например, эффективная планировка может в дальнейшем позволить менять структуру арендаторов или экономить на затратах по охране. Зачастую никто не проконсультирует девелопера в подобных вопросах лучше, чем профессиональная УК, которая имеет в своем штате ряд специалистов высочайшей квалификации по различным направлениям, с большим опытом в эксплуатации и управлении недвижимостью.

Кроме опыта и квалификации управляющие компании обладают наработанными технологиями по организации той или иной услуги. У них есть слаженные команды, которые уже отработали взаимодействие при реализации схожих проектов. Без этих преимуществ получить желаемый результат вероятно не получится.

Часто при приемке объектов у уверенных в своих возможностях заказчиков или девелоперов управляющие компании видят, как те проходят все стадии принятия неизбежного.

Начинается все с отрицания, когда заказчик уверен в том, что не может быть столько ошибок и недочетов, так как он приложил много усилий, нашел неплохих специалистов и подписал все документы.

Далее наступает гнев, когда собственник отказывается от сторонних услуг, не подписывает отчёты с итогами аудита и увольняет собственных сотрудников, которые просмотрели серьёзные ошибки.

Следующая стадия – торг, надежда на то, что в процессе обслуживания можно все доделать. Собственник просит управляющую компанию переделать отчёт и убрать из него не самые критичные ошибки, убеждая в том, что они не сильно на что-то влияют.

Депрессия – заказчик понимает, что результат не соответствует ожиданиям и предстоит еще много работы.

Последний этап – принятие. Собственник начинает искать средства на исправление ошибок и требует предыдущих подрядчиков переделать все возможное.

К сожалению, прохождение всех стадий может растягиваться на годы и не всегда с первой управляющей компанией, которая на них указала, у заказчика выстраивается дальнейшее взаимодействие.

Дешевле учиться на чужих ошибках. Профессиональная управляющая компания – тот самый ресурс, который позволит избежать многих неприятностей, поэтому работать с УК следует уже на этапе строительства нового объекта.

Источник: Development Estate

← Вернуться назад