|
CRE представляет очередной материал рубрики, полностью посвященной арендаторам. Каждый месяц при участии ведущих аналитиков рынка недвижимости мы рассматриваем различные категории: от операторов фуд-кортов до рестораторов в БЦ. В этом номере – детские кластеры в ТРЦ.
Форум проходил с 8 по 10 сентября в Москве в выставочном комплексе «Экспоцентр». В этом году на площадке собрались более 4300 лидеров отрасли из 22 стран мира и 70 российских городов. Лейтмотивом PROEstate 2014 стала тема «Развития инвестиционных центров России», которая нашла отражение в 58 разноплановых мероприятиях форума.
АВТОМАТЫ ИЛИ МАСТЕРСКИЕ?
Еще пять лет назад под условной зоной для детей в ТЦ понималось сочетание батута с игровыми автоматами. "Прибавьте сюда комнату для самых маленьких – и детский кластер готов", – рассказывает Олег Рыжов, президент Ross Group. – "Сегодня все изменилось до неузнаваемости: большинство торговых центров сделали ставку на качественные обучающие, развивающие программы и калейдоскоп событий".
"В российских ТРЦ проекты для детей условно можно разделить на три формата", – предлагает Татьяна Мальянова, начальник отдела аренды торговых центров компании JLL. "Первый – самый новый, популярный сейчас и занимающий наибольший объем площадей – тематические парки, так называемый формат edutainment", – делится эксперт. – "Оригинальным вариантом этого формата в мире является KidZania (первый такой парк в России откроется в московском ТРЦ "Авиа Парк"), затем в Европе появился Minopolis (откроется в "OZ Молле" в Краснодаре). Однако в России стали возникать и собственные концепции edutainment-парков – это "КидБург", "Мастерславль", "Мастерград" и др.". "В целом тематические парки довольно осторожно развиваются в России", – продолжает г-жа Мальянова. – "Например, тот же "КидБург" охотно входит в проекты при условии соинвестирования со стороны девелопера ТРЦ или 100%-ных вложений с его стороны – получается своего рода франшиза, когда оператор налаживает бизнес и технологии, учит персонал, но в дальнейший процесс уже не вмешивается. В среднем формат тематических парков занимает от 2,5 до 5 тыс. кв. м, в редких случаях – 7-8 тыс. кв. м".
Под вторым форматом эксперты предлагают понимать игровые зоны: Happy Land, Fun City, Game Zona, Sega и др., включающие различные виды "традиционных" детских развлечений плюс игровые автоматы, аттракционы, лабиринты (например, "Панда"). Подобный формат требует от 1,5 до 3 тыс. кв. м арендной площади.
Третий формат – клубы, которые размещаются на 100-200 кв. м (Kids Club Story, Play Day, "Смешарики", "Маша и Медведь"). Это некие яркие детские комнаты, в которых обязательно работают воспитатели. "Кластер из сильной развлекательной составляющей (KidZania, Happylon, Funky Town, "КидБург", "Самоделкин", Toonbox и т. д.) и специализированных магазинов остается мощным "якорем" для любого ТЦ, поэтому собственники достаточно лояльны к этому типу арендаторов", – уверена Анастасия Кузнецова, старший директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield. – "В условиях роста конкуренции среди ТЦ девелоперы стремятся создать уникальные концепции, выделяя под зону для детей намного больше площади".
Эксперты единодушны: по мере насыщения рынка стандартный "детский мир" перестает быть интересным потребителю, а конкуренция за время и средства посетителей ведется уже совсем в ином поле. "Мы, например, создали бесплатный клуб для маленьких посетителей – "Дети-в-Лете", – рассказывает Маргарита Аристархова, заместитель директора департамента управления недвижимостью Colliers International. – "Акцент сделан на активной развивающей программе, мастер-классах, интересном и веселом обучении. Партнерами выступают наши арендаторы: "Каток", Crazy Park, "Люксор", "Мама Детям", SMYK, операторы общепита и детские магазины. Например, сейчас с "IL Патио" мы организуем Школу маленького пиццера, с Lego строим башни, елки, роботов из конструктора. Арендаторы с удовольствием используют возможность такого продвижения внутри ТРК, поскольку это серьезно влияет на конвертацию, при том, что с их стороны требуются минимальные вложения: аниматор и простейшее оборудование. С нас – реклама, печать карточек "Дети-в-Лете", информирование по базе постоянных участников о новых интересных мероприятиях".
Андрей Кротков, генеральный директор УК Zeppelin:
Детское развлекательное оборудование достаточно специфическое и требует больших затрат как на этапе предпроектной подготовки, так и в ходе его последующей эксплуатации. Придется обязательно обеспечить хорошую звукоизоляцию зоны, потратиться на лицензированных и сертифицированных подрядчиков при монтаже и пусконаладке, предусмотреть обучение сотрудников правилам эксплуатации, их аттестацию на соответствующие категории, не забыть о последующем сервисном обслуживании и ремонте, а также больше тратиться на уборку. Отдельная статья расходов – согласования и безопасность для детей, а это значит строжайшее соблюдение различных нормативных требований (СНиП, ПУЭ, ПЭЭП, СанПиН и т. д.) и многократное резервирование всех систем.
УГОВОР И ДОГОВОР
По словам Татьяны Корсаковой, руководителя дирекции маркетинга "ТПС Недвижимость", выбор арендатора детской зоны и согласование коммерческих условий происходят на самых ранних этапах – до или в процессе создания архитектурно-функциональной концепции ТРЦ. Предварительный договор с арендаторами (особенно с "якорем") должен быть подписан не позднее, чем за полтора года до предполагаемого открытия. "Столь продолжительный срок обусловлен длительным периодом разработки проекта и заказом оборудования для развлекательного центра", – полагает Анастасия Кузнецова, – "Кроме того, очень важно предусмотреть в проекте здания ТРЦ все необходимые арендатору нагрузки и соблюсти прочие технические требования. Последние у операторов развлекательного центра сильно отличаются от прочих арендаторов торговой галереи. Как правило, необходима нагрузка на перекрытие около 1 т/кв. м, высотность – от 15 м (там, где установлен аттракцион "Американские горки"), есть и повышенные требования по холодоснабжению и вентиляции".
По оценкам опрошенных CRE-экспертов, с точки зрения коммерции и платежей детская зона – далеко не самый привлекательный арендатор для ТЦ: ни один из форматов не готов поддержать высокие ставки. "Они платят не более $200/кв. м в год", – размышляет Татьяна Мальянова, – "просят отделку или минимальную подготовку помещения к ней за счет собственника ТЦ, неохотно вносят маркетинговые платежи. Кроме того, подобные операторы часто хотят находиться в объекте на эксклюзивной основе. Например, игровые зоны не хотят конкуренции со стороны кинотеатров, где до недавнего времени устанавливались автоматы". Яркие концепции и особенно тематические парки требуют значительных вложений в отделку и имеют долгий срок окупаемости – их развитие на рынке продвигается довольно тяжело. Даже после подписания предварительных договоров операторы могут прийти к выводу, что пока не готовы заходить в проект. Поэтому заполнение именно детской зоны в ТК часто занимает гораздо больше времени, чем сдача в аренду площадей другого профиля. "Это ведь более сложные площади, не имеющие отношения к торговым коридорам", – уверен Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве. Но, по мнению Олега Рыжова, специфика отношений между таким арендатором и собственником или УК как раз и заключается в том, что арендодатель не планирует получать какой-либо существенный доход с зоны для маленьких посетителей. "Договоры с такими арендаторами, как правило, заключаются на длительный срок, от 5 до 10 лет, но в небольших объектах он может быть существенно ниже – от 11 месяцев до 5 лет", – продолжает г-н Рыжов. – "Необходимо учитывать, что малые объекты не могут выделить большие площади под детские и развлекательные зоны, в противном случае у них рухнет вся экономика проекта. Следовательно, серьезные операторы таких зон предпочитают идти в торговые центры крупного формата, где им могут быть предоставлены необходимые условия для работы. В малых ТРЦ детские зоны открываются силами либо местных предпринимателей, либо непосредственно силами собственников ТРЦ или УК. А в этом случае договоры обычно заключаются на короткий срок и затем пролонгируются".
Впрочем, полноценный парк развлечений в составе ТРЦ пока остается весьма дорогим и нечастым удовольствием даже в Москве, а большинство проектов рады и старому доброму "якорю" в виде детского супермаркета. "Интересующие площади рассчитываются всегда индивидуально, особенно если предполагается полноценный парк развлечений", – рассказывает Кирилл Степанов, директор по маркетингу и рекламе ГК "РосЕвроДевелопмент". – "Метраж такого объекта, интересный арендатору, зависит от концепта ТРЦ, от возможности предусмотреть нестандартный шаг колонн или заложить высоту в полтора-три раза больше, чем у торговой галереи, предусмотреть дополнительные динамические нагрузки, учесть повышенный уровень шума и т. д. Например, суперрегиональный ТРЦ "Планета" в Уфе предлагает оператору детской развлекательной зоны около 3 тыс. кв. м. Рядом с ним расположены супермаркет "Бубль Гум" площадью 2,4 тыс. кв. м и единственный в регионе аквапарк, ориентированный преимущественно на семейный отдых, общей площадью 5,4 тыс. кв. м". На арендную ставку для подобного арендатора влияет и прогноз его посещаемости и потенциальной выручки.
Что касается детской зоны в части ритейла, здесь, по словам Юлии Соколовой, директора по сдаче в аренду ТЦ Knight Frank, также учитывается несколько факторов: этаж (товары для детей, как правило, размещаются на верхних ярусах здания), расположение относительно якорных арендаторов, метраж магазина, бренд и т. д.
"В среднем по Москве ставка для универмагов площадью от 700 кв. м составляет $250-450/кв. м в год и 9-12% с оборота", – перечисляет эксперт. – "Для арендаторов небольших по площади помещений ставка может варьироваться в диапазоне $1200-2500/кв. м в год". Среди основных критериев для пролонгации договора в "ТПС Недвижимости" называют не только эффективность работы арендатора с точки зрения привлечения аудитории, но и его готовность к применению на своей площадке новых технологий.
Эксперты уверены: в ближайшее время нас ждет очередная революция на "детской" территории в ТРЦ. "За последние три года проекты зон для маленьких посетителей сильно увеличились в размерах и предлагают продуманные концепты, учитывающие интересы как взрослых, так и малышей", – говорит Кирилл Степанов. – "Сегодня это полноценные якорные арендаторы с исчерпывающим ассортиментом товаров и услуг, с развивающими и образовательными элементами. В современных детских магазинах обычный шопинг превращается в увлекательную игру". Меняется и сама концепция большинства ТРЦ: и в Москве, и в регионах операторы уходят от чисто игрового формата к интерактивной составляющей, а торговые центры обретают все большие социальные функции. "Прежде всего, эти изменения касаются охвата как можно более широкой группы потребителей: молодых людей, семей с детьми разного возраста, людей среднего поколения", – считает Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка CBRE. – "Кроме того, внушительная часть аудитории просто не охвачена: в России пока мало развлекательных концепций для молодых людей старше 14 лет, которым уже не так интересно проводить время на аттракционах, но альтернатив кинотеатру практически нет". Значительные изменения наблюдаются и в сегменте детской розницы. "На смену крупным операторам товаров, работающим в формате универмага, приходят узкопрофильные и монобрендовые магазины, для которых в составе ТЦ выделяются специальные зоны", – рассказывает Юлия Соколова. – "Кроме того, в последние годы на российский рынок вышло несколько международных операторов (Hamleys, Imaginarium, Mamas & Papas, Miki House), которые существенно расширили перечень торговых операторов детского профиля и изменили потребительскую корзину".
|
