15.02.2015 Итоги 2015 года в области коммерческой недвижимости от компании Zeppelin

Андрей Кротков, генеральный директор УК «Zeppelin», поделился с rway итогами года.

«2015 год ознаменовался для нашей управляющей компании следующими важными достижениями:

Портфель обслуживаемых нами объектов пополнился:

• - Штаб-квартирой и комплексом офисных зданий концерна «СИБУР» - свыше 40 000 кв.м
• - Тремя торговыми центрами формата «Районный гипермаркет» в гг. Красногорск, Раменском и в Горках-2
• - Штаб-квартирой и имущественным комплексом холдинга «Газпром-Медиа» - свыше 30 000 кв.м
• - МФК «Савёловский Сити» - свыше 80 000 кв.м
• - Сетевой ритейлер UNIQLO доверил в управление Zeppelin все свои бутики в Московском регионе (5 магазинов площадью свыше 8 000 кв.м)

• - Провел комплекс FМ-аудитов на объектах совокупной площадью свыше 200 000 кв.м, а также технический аудит инженерных систем и электрооборудования в 25-ти отделениях банка ВТБ-24 на территории РФ от Калининграда до Хабаровска
• - зарегистрировал собственную электроизмерительную лабораторию
• - успешно прошёл международный социальный аудит по системе «SMETA».

Корреспондент rway поинтересовался у А.Кроткова:

- Андрей, правда ли, что Вас можно поздравить с включением в список 100 самых влиятельных людей на рынке коммерческой недвижимости?

- Да, действительно, в 2015 году по результатам исследования, проводимого редакцией журнала Commercial Real Estate, в рейтинге ТОП-100 в категории «Управление недвижимостью» появилась и моя фамилия. Однако я глубоко убеждён, что данный факт стал подтверждением заслуг всей многочисленной и дружной команды Zeppelin, а не моим личным достижением.

Мы задали руководителю Zeppelin ряд других итоговых вопросов:

- Какие события на рынке коммерческой недвижимости столицы в 2015 году Вы считаете ключевыми?

- Я бы ключевым событием назвал не какую-то конкретную сделку. Их не так уж и много, а состоявшиеся – незначительны ни по стоимости, ни по объёму площадей. Тренд на постепенное ухудшение и даже резкое падение финансовых показателей практически во всех сегментах коммерческой недвижимости за прошедший год тоже уже стал чем-то привычным и неизбежным. А вот обострение межгосударственных отношений с Турцией – это во многом внезапный и далеко идущий по своим последствиям удар по отрасли в целом. Такого глобального «импортозамещения» рынок CRE может и не осилить. И если в девелопменте появляется пусть призрачный, но шанс и потенциал для российских компаний, то в ритейле (хоть Food, хоть Non-food) в краткосрочной перспективе это попросту невозможно. Торговля и её арендодатели могут не выдержать столкновения с подобным «айсбергом» и, подобно «Титанику», пойти ко дну.

- Чем больше всего удивил рынок в 2015 году? Что положительное можно отметить на рынке? Чему научил 2015 год?

- Приятно удивила «живучесть» стрит-ритейла и сегмента F&B. Введение платной парковки и торгового сбора, запрет курения и падение потребительского спроса – хоть и нанесли смертельное ранение, но всё же не смогли окончательно «добить» этот бизнес. Порадовал здоровый рационализм девелоперов как в торговой недвижимости, так и в офисной. Они научились «слышать» своих арендаторов и сообща с ними не только придумали, но и повсеместно успешно реализовали множество алгоритмов разделения рисков бизнеса, повышения привлекательности своих объектов и оптимизации расходов.

- Каков объем ввода новых площадей по всем сегментам коммерческой недвижимости в Москве в 2015 году?

- В 2015 г. ввод в эксплуатацию в сегменте качественной офисной недвижимости составил почти 0,5 млн кв.м. В сегменте ТРЦ – около 1 млн кв.м общей площади и свыше 400 тыс. кв.м – аренднопригодной. В складских площадях - так же около 1 млн кв.м. По сравнению с 2014 г. эти показатели демонстрируют почти 50% снижение. На 2016 г. эта тенденция, на мой взгляд, сохранится.

- Какова вакантность торговой и офисной недвижимости на московском рынке в 2015 году?

- Лучше всего себя ощущает класс С, но и там объём вакантных площадей превысил психологические 10% и уже находится в районе 13%. Как мы и предполагали, в классе А вакантность вплотную приблизилась к 30%, в классе В – к 20%. У вновь введённых объектов эти показатели ещё выше и могут превышать 50%. Максимальную вакантность демонстрируют объекты за МКАД и в Новой Москве. На этом фоне торговые центры, хоть и могут похвастаться 10% уровнем пустующих площадей, но это – «средняя температура по больнице». Так, например, одновременно функционируют и попадают в статистику раскрученные объекты с 90% заполненностью и вновь введённые всего лишь с 10-15% работающих арендаторов.

- Каковы арендные ставки по сегментам коммерческой недвижимости Москвы в 2015 году? Как они изменились по сравнению с 2014 годом?

- Арендные ставки по сравнению с 2014 годом во всех сегментах продолжили своё снижение. В классе А они уменьшились за этот период на 30% и достигли 25,5-27,5 тыс. руб. за кв.м\год, в классе В – снижение составило почти 35% и вылилось в 13,5-15,5 тыс. руб. за кв.м\год. Класс С потерял почти 25%, однако может экспонироваться и по 12 тыс. руб. за кв.м\год. Хочется отметить, что конечные условия аренды предлагаются очень гибкие. Активно используются такие инструменты (иногда одновременно), как фиксированные коридоры для курса доллара, арендные каникулы и отделка за счёт арендодателя. В торговой недвижимости снижение ставок по сравнению с 2014 годом достигло 20%. За исключением торговых центров премиального сегмента, завершается переход на рублёвые договоры. Однако среднюю очищенную арендную ставку назвать не рискну, т.к. почти повсеместно она трансформировалась в некий фикс плюс % с оборота, причём для каждого профиля (Food/Non-food/DIY) этот % свой.

- Каков Ваш прогноз по московскому рынку коммерческой недвижимости на 2016 год (уровень арендных ставок, вакантность, ввод новых объектов)?

- Прогноз самый консервативный. Вакантность во всех сегментах продолжит увеличиваться, может быть, даже ещё большими темпами, чем в 2015 г. Соответственно будут опускаться и ставки. Новые ТЦ постараются максимально сдвинуть сроки ввода в эксплуатацию, а девелоперы офисных объектов будут их замораживать или пытаться перепрофилировать в жильё или апартаменты.

Источник: RWAY

← Вернуться назад