21.04.2020 Сергей Калитов: Полный карантин: как «каникулы» отражаются на деятельности управляющих компаний?

Все взаимосвязаны

Закрытие объектов коммерческой недвижимости сильно повлияло на работу управляющих компаний. В связи с введением ограничительных мер, большинство организаций не могут реализовывать те услуги и продукты, которые производили раньше, а, следовательно, и выплачивать аренду офисов, складов и зарплату сотрудникам.

Арендаторы массово обратились к арендодателям с просьбой предоставить им «арендные каникулы» или скидки. Если же владелец недвижимости не идет на встречу арендатору, то он должен понимать, что к концу эпидемии многие его клиенты уже могут быть не способны вести коммерческую деятельность и ему придется искать новых, а после кризиса их количество значительно сократится.

Арендные каникулы в текущей ситуации — это, безусловно, очень хорошая помощь в плане сохранения бизнеса, для некоторых отраслей критичная, так как они могут спасти их от банкротства. Определяющим фактором в данном случае будет, процент арендных платежей в расходах организации. У кого-то более 50 % выручки уходит на аренду. Тогда арендные каникулы могут стать единственной возможностью не уйти с рынка.

Арендодатель в свою очередь также вынужден искать способы снижения своих постоянных затрат: налоги на недвижимость, платежи по кредитам и содержание объектов. Как правило, владельцы в таком случае стараются сократить выплаты управляющим компаниям. И мало, кто из собственников недвижимости учитывает требования об обеспечении сохранения заработной платы. У управляющих компаний 70% стоимости услуг составляют затраты на фонд оплаты труда. Законодательство предусматривает обязательство работодателя выплачивать не менее 2/3 от зарплаты сотруднику в случае простоя. Конечно, если в бизнес-центре или ТЦ нет посетителей, то нагрузка на УК снижается, но обязательство по оплате сотрудникам остается.

У управляющей компании возникает такой же вопрос, как у владельца в момент обращения к нему арендаторов, если сейчас потребовать выполнения договорных обязательств, то к завершению ограничительных мер количество заказчиков, готовых сотрудничать с управляющей компанией, резко сократится. И речь уже пойдет о существовании управляющей компании после окончания эпидемии. Тогда приходится в короткий период времени принимать решения и находить компромиссы, что в свою очередь сказывается на сотрудниках.

Управляющие компании работают сейчас с прибылью около 3%, и это ещё хороший показатель. Если учесть, что объём услуг сокращается до 30% от первоначального, а затраты на зарплаты порядка 70%, то никакой прибыли компании не хватит на содержание сотрудников.

Профессиональные управляющие компании не относятся ни к малому, ни к среднему бизнесу и помощь от государства им не предусмотрена. Если брать кредит на выплату зарплаты, потом компания много лет будет работать без прибыли только для того, чтобы их погасить, даже при условии восстановления прежних объёмов предоставления услуг. Целесообразность ведения бизнеса в таких условиях отсутствует.

Кроме затрат на фонд оплаты труда у УК есть подрядчики, с которыми также заключены договоры. Это специализированные компании по обслуживанию лифтов, эскалаторов, чиллеров и вывоз отходов. Если в торговом центре отключены эскалаторы и собственник потребовал исключить затраты на их обслуживание, УК также должна решить вопрос с подрядчиком по обслуживанию эскалаторов.

Востребованность услуг

Клиенты управляющих компаний стараются снизить объем услуг, чтобы сократить затраты. Полностью прекратить эксплуатацию объекта недвижимости не просто, необходимо, чтобы работали системы отопления, противопожарные системы, также нужна охрана здания в том или ином виде. Полностью отказываются от услуг небольшие арендаторы БЦ или ТЦ, у которых вышеперечисленные функции входят в ставку аренды и оплачиваются по договору с владельцем.

Снизился объем задач по уборке помещений, так как многие из них сейчас не используются. Прекратились запросы на проведение ремонтных работ по отделке. Также отложены услуги, связанные с необходимостью поставки оборудования и запчастей. Это связано в основном с тем, что поставки из-за рубежа в настоящее время ограничены.

В текущих условиях некоторые заказчики не могут определиться с необходимыми мерами, поэтому УК приходится прорабатывать не один сценарий, где вводные могут меняться несколько раз в день.

Популярной услугой стала дезинфекция помещений. Многие заказчики пользуются ей в целях профилактики, а также, если на объекте недвижимости зафиксирован случай нахождения заболевшего вирусом человека.

Сотрудники управляющих компаний

Когда стала понятна угроза введения ограничений на перемещения, ЧС или карантина, наша компания разработала комплекс мер для каждого возможного развития ситуации. Для всех сотрудников, переведенных на удаленную работу, мы реализовали доступ к «рабочему столу» и наладили видеосвязь для проведения конференций, оттестировав ее до введения ограничений.

Конечно, эффективность удаленной работы у всех сотрудников разная. Кому-то работать дома сложно психологически из-за домашней обстановки, привычной для отдыха, а кого-то отвлекает семья или дети, также находящиеся на удаленном обучении и требующие постоянного внимания. При этом те сотрудники, которые способны сосредоточиться, показывают высокую эффективность, так как им не приходится отвлекаться на коллег в офисе и не срочные текущие вопросы.

Удаленка коснулась в большей степени сотрудников центрального офиса. Перевести на удаленную работу технический персонал невозможно. Они заняты поддержанием работы инженерных систем многих объектов недвижимости.

Посткарантинный рынок

По предварительному прогнозу после окончания эпидемии уменьшится спрос на аренду, а соответственно упадут ставки. На восстановление докризисного объема услуг потребуется не менее года. Кроме эпидемии существенным фактором для рынка стало падение курса рубля, что также окажет влияние на глубину и продолжительность кризиса в экономике.

Если говорить не о коммерческой недвижимости, а о жилой, то УК будут развиваться в этом направлении в обычном темпе без резких увеличений таких объектов в портфолио. На рынке жилья складывается неблагоприятная ситуация в части оплат жильцами. Учитывая, что власти объявили запрет на штрафные санкции по неоплатам коммунальных платежей, многие собственники жилья восприняли это как сигнал прекратить оплату. УК в данной ситуации вынуждены нести некомпенсируемые затраты. Некоторые управляющие компании, которые специализируются на жилье, могут не пережить этот период.

На восстановление рынка потребуется не меньше года. После кризисов 2008 и 2014 годов финансовые показатели управляющих компаний уже никогда не вернулись на прежний уровень. Так что УК в очередной раз готовятся к новой реальности, которая возможно будет менее оптимистичная, чем предполагалось ранее.

В кризис проверяются на прочность все игроки. И кто был менее подготовлен или медленнее других среагирует на случившиеся изменения, тот потеряет часть рынка. Соответственно, конкуренты, которые сумеют быстро перестроиться и пережить новые вызовы, разделят между собой то, что потеряют первые.

Источник: New Retail

Источник: New Retail

← Вернуться назад